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Löschung Nießbrauch

| 29.09.2014 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch kann nur durch notarielle Beurkundung aus dem Grundbuch gelöscht werden. Soweit Angehörige eine notariell beurkundete Vollmacht haben, können diese die Löschungserklärung abgeben, anderenfalls ist eine gerichtliche Betreuung erforderlich.

Situation: Mutter (91 Jahre alt, Demenz)), Pflegestufe 1, demnächst 2 wird nach Oberschenkelbruch ins Pflegeheim verlegt, da häusliche Pflege im Elternhaus nicht mehr möglich ist.
Das Elternhaus gehört dem Sohn, die Mutter hat darin ein lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch) der notariell vereinbart und ins Grundbuch eingetragen wurde.
Das Haus muss nun verkauft werden, um die Pflegekosten des Heims zu bezahlen
Fragen:
1. Muss der Nießbrauch bei Hausverkauf zwingend gelöscht werden oder könnte der Käufer diesen -mit seiner Zustimmung-einfach übernehmen ?
2. Kann bzw.muss die Mutter formlos/mündlich/schriftlich auf den Nießbrauch verzichten, da die Ausübung aufgrund des Alters und der Pflegesituation nicht mehr gegeben ist ?
Eine Vorsorgevollmacht inkl. Aufenthaltsbestimmung liegt dem Sohn vor.
3. Was wäre im vorliegenden Fall für alle Beteiligten -Hausverkäufer-Käufer-Mutter-
die beste bzw. einfachste Lösung bei anstehendem Hausverkauf (rechtlich/finanziell/unbürokratisch) ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich gerne wie folgt:

1. Muss der Nießbrauch bei Hausverkauf zwingend gelöscht werden oder könnte der Käufer diesen -mit seiner Zustimmung-einfach übernehmen ?

Denkbar ist dies, allerdings wird es wohl schwierig sein, einen Käufer zu finden, der einen Nießbrauch zugunsten Ihrer Mutter akzeptieren wird. Der Nießbrauch beinhaltet ja das Recht, Nutzungen der Sache zu ziehen und z.B. Mieten einzunehmen.

2. Kann bzw.muss die Mutter formlos/mündlich/schriftlich auf den Nießbrauch verzichten, da die Ausübung aufgrund des Alters und der Pflegesituation nicht mehr gegeben ist ?
Eine Vorsorgevollmacht inkl. Aufenthaltsbestimmung liegt dem Sohn vor.

Da der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist, für einen Verzicht bzw. eine Aufhebungsvereinbarung sogar eine notarielle Beurkundung erforderlich. Soweit die Vollmacht des Sohnes notariell beurkundet ist und er von dem Verbot des In-Sich-Geschäfts des § 181 BGB befreit ist, könnte der Sohn diese Erklärung im Rahmen der Beurkundung des Kaufvertrags abgeben.

3. Was wäre im vorliegenden Fall für alle Beteiligten -Hausverkäufer-Käufer-Mutter-
die beste bzw. einfachste Lösung bei anstehendem Hausverkauf (rechtlich/finanziell/unbürokratisch) ?

Dies kann im Rahmen der hier möglichen Erstberatung ohne Durchsicht der Unterlagen, insbesondere des Grundbuchauszugs und der Vorsorgevollmacht, nicht abschließend beurteilt werden. Ggf. ist eine Veräußerung wie unter 2. beschrieben möglich, anderenfalls müsste für einen Verkauf der Immobilie nebst Löschung des Nießbrauchs beim Vormundschaftsgericht ein Betreuer bestellt werden, was sicherlich einen hohen bürokratischen Aufwand verursacht.

Die Alternative wäre eine Vermietung der Immobilie und Finanzierung des Heimes durch die Miete. Dies natürlich nur, soweit die Heimkosten durch die Miete und etwaig vorhandenen Renten, Pflegegeld usw. gedeckt werden können.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.09.2014 | 11:26

Angenommen der Käufer übernimmt den Nießbrauch, da Ablauf eine Frage der Zeit ist. Genügt der Hinweis im Kaufvertrag ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.09.2014 | 11:29

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Wenn der Käufer bereit ist den Nießbrauch zu akzeptieren, besteht kein Problem. Üblicherweise werden Belastungen im Grundbuch, zu denen der Nießbrauch gehört, vom Notar geprüft und ohnehin im Kaufvertrag aufgenommen. Sollte dies wider Erwarten nicht geschehen, sollten Sie auf den bestehenden Nießbrauch in jedem Fall im Notarvertrag gesondert hinweisen, da es anderenfalls Probleme mit der Gewährleistung geben könnte.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 29.09.2014 | 11:37

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Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre verbale Bewertung steht im Widerspruch zu Ihrer Bewertung nach "Sternchen". Sie ist zudem auch deswegen ungerechtfertigt, da ich auf Ihre Fragen durchaus konkret eingegangen bin. Anderenfalls wäre Ihre Nachfrage sicher umfangreicher ausgefallen.
Ihre Unzufriedenheit rührt aus meiner Sicht vielmehr daher, dass Sie hier im Rahmen der Erstberatung über das Internet eine abschließende Bewertung Ihres Anliegens wünschten, was aber eine Durchsicht der Unterlagen und eine umfassende Diskussion von Für und Wider im Rahmen eines persönlichen Gespräches erfordert.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler
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