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Löschen einer Baulast gegen den Willen des Begünstigten

01.01.2008 18:39 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Mein Mann und ich haben vor kurzem ein Grundstück in Schleswig-Holstein gekauft um darauf ein EFH zu errichten. Es handelt sich bei diesem um eine ca. 580 qm große Baulücke. Kurz vor dem Notartermin sahen wir sicherheitshalber das Baulastenverzeichnis ein. Es stellte sich heraus, dass auf das Grundstück im Jahr 1998 eine Baulast in Form einer Abstandsfäche eingetragen wurde, der die Verkäuferin auch zugestimmt hatte. Einer der Nachbarn wollte zu diesem Zeitpunkt auf dem angrenzenden Grundstück ein großes Wohn-und Geschäftsgebäude bauen, er hätte jedoch nicht ausreichende Grenzabstände auf seinem Grundstück einhalten können, daher ließ er die genannte Baulast eintragen. Nach Eintragung der Baulast erging 1998 ein positiver Bauvorbescheid.
Der Bau des Gebäudes fand jedoch nicht statt. Aus dem Bauvorbescheid wurde keine Baugenehmigung. Stattdessen beantragte der Nachbar eine andere Baugenehmigung für ein Zweifamilienhaus, dass die Bebauungsgrenzen seines Grundstücks einhielt. Dieses wurde auch gebaut. Hierfür war keine Baulast von nöten.
Da die Verkäuferin und auch wir davon ausgingen, dass die Baulast mit der Nichtverwirklichung des auslösenden Bauvorhabens sozusagen hinfällig geworden war, kauften wir das Grundstück dennoch, ließen jedoch ein Rücktrittsrecht in den Vertrag einbauen, falls das Grundstück unbebaubar wäre.
Das Bauamt gab an, wir könnten die Baulast löschen lassen. Der Begünstigte würde dazu von der Behörde gehört.
Ich wollte das Verfahren abkürzen und habe Kontakt zum betreffenden Nachbarn aufgenommen. Er lehnt eine Zustimmung zur Löschung der Baulast ohne Begründung ab. Er wolle nicht, dass auf dem Grundstück gebaut wird.
Mit der Baulast ist das Grundstück de facto nicht bebaubar.
Nun meine Fragen

1. Ist die Baulast nicht bereits nichtig, weil der Grund für ihre Eintragung entfallen ist? Hat der Begünstigte in solch einem Fall überhaupt ein Recht auf Mitsprache?

2. Kann die Behörde die Baulast auch gegen seinen Willen löschen?

3. Sollte die Behörde die Baulast gegen den Willen des Begünstigten tatsächlich löschen können, und dieser wendet Rechtsmittel gegen die Löschung an, könnten wir Schadensersatz verlangen? (für länger zu zahlende Miete, Bereitstellungszinsen etc. Baubeginn war für 03/08 geplant, die Planung ist so gut wie abgeschlossen)

Im Voraus vielen Dank für die Antwort!

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Die Baulast als öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers besteht gegenüber der Bauaufsichtbehörde und nicht gegenüber dem Nachbarn auch wenn dieser letzlich davon profitiert.

Die Abstandsflächenbaulast wird durch eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde vereinbart.

Eine Aufgabe der Baulast kann nur durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde erfolgen gem. § 89 Abs. 3 BauO. Gemäß § 89 Abs. 3 BauO ist der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen die oder der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten (Nachbar) angehört werden

Da das betreffende Bauvorhaben nicht verwirklicht wurde, besteht kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast. Somit ist diese zu löschen.

2. Der begünstigte Nachbar wird angehört. Auch wenn der Nachbar sich gegen die Löschung der Baulast im Rahmen der Anhördung ausspricht, kann diese gelöscht werden. Die Bauaufsichtsbehörde trifft hier die Entscheidung, da die Verpflichtung aus der Baulast auch gegenüber dieser abgegeben wurde. Für den Bestand der Baulast müsste der Nachbar schon ein öffentliches Interesse nachweisen, was ihm angesichts der geschaffenen Fakten durch die Bebauung auf seinem Grundstück schwer fallen wird.

3. Hier wird schon fraglich sein, ob der Nachbar ein berechtigtes Interesse an dem Bestand der Baulast hat und eine Klage mangels einem berechtigten rechtlichen Interesse zulässig wäre.

Im Falle einer mutwilligen Klage und dadurch bedingten Bauverzögerung bestünde eine entsprechender Schadensersatzanspruch. Allerdings müssten Sie bei den Kosten wie Miete und Bereitstellungszinsen, die ersparten Darlehenszinsen in Abzug bringen. Für den Fall eines Schadensersatzanspruches wären aber noch die entsprechenden Voraussetzungen zu prüfen, so dass zum jetzigen Zeitpunkt keine abschließende Beurteilung möglich ist.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

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