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Liquidator einer GmbH/Verkauf einer mit Grundschuld belasteten Eigentumswohnung

| 14.02.2009 12:57 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


19:18

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Eine insolvente GmbH ist Eigentümerin eines Eigentumswohnung, die mit einer extrem hohen Grundschuld belastet ist. Ein Insolvenzverfahren ist eröffnet.

Hinsichtlich der Eigentumswohnung erfolgte eine Freigabe durch den Insolvenzverwalter.

Der Gläubiger/Inhaber der Grundschuld - wohnhaft im Ausland - geht irrig von einem sehr hohen Wert der Grundschuld aus, so dass bereits ein Zwangsversteigerungsverfahren endgültig eingestellt wurde, da sich keiner gefunden hat, die Eigentumswohnung zu kaufen.

Der Liquidator der GmbH - ehemaliger Geschäftsführer der insolventen GmbH – würde das Grundstück für sehr wenig Geld verkaufen, aber belastet mit der Grundschuld.

Da ich Mieter des Objektes bin, bin ich am überlegen, ob ich die Eigentumswohnung von dem Liquidator jetzt kaufe.

In einem evt. zukünftigen Zwangsversteigerungsverfahren würde ich wohl immer derjenige sein, der den Zuschlag bekommt, da ich grundsätzlich auch bereit bin, über den tatsächlichen Wert der Eigentumswohnung ein Gebot abzugeben.

Besteht die Gefahr, dass ich für die extrem hohe Grundschuld in Haftung genommen werden kann?

Darf der Liquidator bei vorliegenden Sachverhalt das Grundstück verkaufen?

Droht eine Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz oder so?


Mit freundlichen Grussen

14.02.2009 | 13:42

Antwort

von


(445)
Tannenforst 3
47551 Bedburg-Hau
Tel: 02821 8995153
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Durch die Freigabe der Eigentumswohnung aus dem Insolvenzbeschlag kann die Insolvenzschuldnerin, vorliegend also der Liquidator der GmbH als Vertreter der Eigentümerin, grundsätzlich wieder über diesen Vermögenswert verfügen.

Dies gilt aber dann nicht, wenn ein Zwangsversteigerungsverfahren angeordnet ist.Durch die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens wird das Grundstück zugunsten des Gläubigers in Beschlag genommen. Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Verfügungsverbotes (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG ).

Da nach Ihrem Sachverhalt aber die Zwangsversteigerung endgültig eingestellt worden ist, ist ein Verkauf möglich. Da der Gläubiger der Grundschuld aber einer Löschung der Grundschuld nicht zustimmen würde ohne dass er die durch die Grundschuld gesicherte Forderung erhält, müsste ein Verkauf unter Übernahme der Grundschuld erfolgen. Damit würden Sie also ein belastetes Grundstück (ETW) erwerben.

Die Grundschuld ist abstrakt und dient zur Sicherung einer Forderung (Sicherungsgrundschuld). Schuldrechtlich wird diese Verbindung durch einen Sicherungsvertrag mit entsprechender Zweckerklärung hergestellt. Nach außen besitzt der Grundschuldgläubiger damit die Rechtsmacht, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem belasteten Grundstück zu fordern. Aus der Sicherungsabrede ergibt sich aber im Innenverhältnis, daß er diese Rechtsmacht nur im Rahmen des Sicherungszwecks ausüben darf.

Vorliegend dürfte die der Grundschuld zugrunde liegende Forderung fällig sein; die Eigentümerin ist ja schliesslich insolvent.

Wenn Sie die ETW mit Grundschuld übernehmen hat der Gläubiger ein Recht an dem Grundbesitz in Höhe seiner tatsächlichen Forderung. Der Nominalbetrag einer Grundschuld sagt nichts über die tatsächliche Höhe der Forderung aus, da die Grundschuld (siehe oben) abstrakt ist und durch Sicherungsvertrag mit einer Forderung verbunden ist.

Die Forderung kann dabei höher oder niedriger als der Nominalbetrag sein.

Egal wie eine Veräußerung der ETW erfolgt - freihändig durch einen Verkauf oder zwangsweise durch eine Versteigerung. Die Rechte eine eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigers können dadurch nicht vereitelt werden.

Ich empfehle Ihnen folgende Vorgehensweise: Auf der Grundlage des Verkehrswertgutachtens (dies müsste ja aufgrund des Versteigerungsverfahrens relativ aktuelle sein) sollten Sie eine Kaufpreisvorstellung entwickeln und den Grundschuldgläubiger auffordern Ihnen mitzuteilen, ob er gegen Zahlung dieses Betrages Löschungsbewilligung hinsichtlich seines Grundpfandrechtes erteilen würde. Ihnen kann ja letztlich egal sein, wie der von Ihnen gebotene Kaufpreis unter Gläubiger und Eigentümer verteilt wird. Für Sie ist lediglich entscheidend, dass Sie Eigentümer einer unbelasteten ETW werden.


Rückfrage vom Fragesteller 15.02.2009 | 19:13

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

das Problem ist, dass der Gläubiger und ich zurzeit hinsichtlich des Preises nicht zusammenkommen und auch nicht so schnell zusammenkommen werden.

Wenn ich die belastetet Eigentumswohnung kaufen sollte
- Herzlichen Dank für den Hinweis mit § 23 Abs. 1 ZVG - hätte doch der Gläubiger/Inhaber der Grundschuld lediglich die Möglichkeit sich im Rahmen eines erneuten Zwangsverteigerungsverfahren aus dem Grundstück zu befriedigen, dessen Eigentümer ich dann wäre?

Gut die von Ihnen angesprochene Möglichkeit der Löschungsbewilligung würde theoretsich auch gehen, aber mit dem Preis besteht zurzeit keine Einigungsmöglichkeit.

Ein wenig Grunderwerbssteuer würde man ja auch sparen. Ein freuhändiger Verkauf wäre doch lediglich vereitelt und ich hätte etwas Rechtssicherheit hinischtlich der Mietzinszahlungen, da diese dann ja als Eigentümer wegfallen.

Oder gäbe es noch andere Möglichkeiten für den Gläubiger außer einer Befriedigung auf dem Grundstück im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens gegen mich dann als Eigentümer vorzugehen?

Vielen Dank

Mit freundlichem Gruss




Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.02.2009 | 19:18

Sehr geehrter Fragesteller,

solange der Gläubiger gegen Sie keine persönliche Forderung hat, kann er nur Befriedigung aus dem Grundstück erlangen. Das heisst er könnte die Zwangsversteigerung beantragen; gegen Sie persönlich könnte er hingegen nicht vorgehen.

Bewertung des Fragestellers 21.02.2009 | 12:08

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Sicherlich ist bei solchen Fragen und Antworten eine umfassende Rechtsberatung nicht möglich. In dem vorgegebenen Rahmen war die Antwrot aber eine sehr gute Hilfestellung.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 21.02.2009
5/5,0

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Vielen Dank und Gruss


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