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Liegt ein 'starrer Fristenplan' vor?

12. Februar 2008 10:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

meinen Mietvertrag (Beginn 1.7.04, Erstbezug) habe ich zu Ende März gekündigt. Der Vertrag beinhaltet die unten genannten Klauseln zum Thema Schönheitsreparaturen.

Liegt in meinem Fall ein "Starrer Fristenplan" vor? Ein Bezug auf die tatsächliche Abnutzung ist meiner Meinung nicht gegeben. Sind die Klauseln dadurch nichtig? Was kann ich meinem Vermieter sagen?

Mit freundlichen Grüßen & und vielen Dank

§ 9
Übergabe, Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes

1.
Der Vermieter übergibt die Mieträume in folgendem mit dem Mieter vereinbarten Zustand:

X renoviert, ein Übergabeprotokoll wird erstellt.

2.
Während der Dauer des Mietverhältnisses nimmt der Mieter die Schönheitsrepararuren auf eigene Kosten vor.
In der Regel sind diese nach folgenden Fristenplan erforderlich.

In Küche, Bad- und Duschräume - alle 3 Jahre;

in Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre;

in sonstigen (Neben)räumen - alle 7 Jahre.

Die Fristen werden berechnet von Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach
diesem Zeitpunkt von dem Mieter durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Zu den Schönheitsrepararuren gehören auch der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper.

Die Schönheitsreparatuen sind sach- und fachgerecht auszuführen.

§ 19
Beendigung der Mietzeit

1.
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so kann der Vermieter die
anteiligen Kosten für die Schönheitsreparatuen auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines Fachbetriebs nach folgender
Maßgabe berechnen und forden:

Liegt der Beginn Des Mietverhältnisses bzw. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - ausgehend von dem Fristenplan
nach § 9.2 des Vertrages -

1.1 für Küchen, Bad und Duschräume:

länger als 1 Jahr zurück = ein Drittel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = zwei Drittel lt. kosten des Voranschlages

1.2 für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten:

länger als 1 jahr zurück = ein Fünftel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = zwei Fünftel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = drei Fünftel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 4 Jahre zurück = vier Fünftel lt. Kosten des Voranschlages

Eine Kostenbetiligung nach Maßgabe der angegebenen Quoten kann der Mieter dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen,
zu deren Vornahme er nach dem Mietvertrag (§9.2) verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisses
sach- und fachgerecht ausführt.

Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses der Fristenplan zur Vornahme der Schönheitsrparaturen (§9.2)
für einzelne Räume abgelaufen und kommt der Mieter seiner Verpflichtung aus §9.2 des mietvertrages zur sach- und fachgerechten Renovierung
dieser Räume auch nach einer schriftlichen Fristsetzung des Vermieters nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt, die Renovierungarbeiten selbst
in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, den Mietausfall und alle sonstigen
durch den Verzug des Mieters entstandenen Schäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Im Fall der Prüfung der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ist der sogenannte Summierungseffekt zu beachten. Zu würdigen ist nicht allein die einzelne Klausel, sondern vielmehr der gesamte Vertragsinhalt von Klauseln über die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einschließlich der individuell ausgeandelten Vereinbarungen.

Eine Klausel kann für sich allein genommen wirksam sein, im Verbund mit einer oder mehreren Klauseln jedoch den Mieter unagemessen benachteiligen, wonach dann die Klausel unwirksam wäre und Schönheitsreparaturen nicht auszuführen wären und dementsprechend auch keine Kostentragungspflicht des Mieters besteht.

In Ihrem Fall liegt keine starre Fristenregelung vor, da der Zusatz "in der Regel..." vorhanden ist (BGH WuM 2006, 306 ).

Diese sogenannten "weichen Fristen" stellen durch den Zusatz "in der Regel" zeitgleich - indirekt - auf den noch hinzukommenden erforderlichen Renovierungsbedarf ab.
Auch wenn keine weitere ausdrückliche Regelung bezüglich des Grades der Abnuntzung vorhanden ist, ist diese Festsetzung des Fristenplans zulässig.

Es ist auch keine zwingende Endrenovierungsklausel enthalten, so dass auch nicht auf Grund des Summierungseffekts von der Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen ausgegangen werden kann.

Enthält der Mietvertrag keine Endrenovierungsklausel, aber eine wirksame verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Vertrages (so wie hier) ist nach Fristablauf spätestens bei Vertragsende zu renovieren. Diese "eingeschränkte Endrenovierungsklausel" verstößt bei Zusammenwirken mit den allgemeinen Regelfristen (..."in der Regel"...) nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist wirksam (BGH WuM 2004, 333 ).

Ungültig sind Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, bei Vertragsende ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder seit der zuletzt vom Vermieter oder Mieter ausgeführten Renovierung verstrichenen Fristen die Schönheitsreparaturen vollständig durchzuführen.

Dies ist in Ihrem Fall jedoch nicht gegeben.

Auch die Aufnahme der Kostenbeteiligungsklausel ist nicht zu beanstanden.

Kostenbeteiligungsklauseln sind unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich zulässig.

Voraussetzung ist zunächst eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, was hier gegeben ist.
Die Kostenbeteiligung kommt naturgemäß nur in Betracht bei Vertragsende und für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.

Die Abgeltung richtet sich nach den üblichen Renovierungsfristen. Der Kostenvoranschlag des Vermieters wird nicht als verbindlich bezeichnet. Darüber hinaus ist Ihnen ein Selbstvornahmerecht eingeräumt.

Die Quoten orientieren sich an den üblichen Renovierungsfristen.

Die Quotenklausel ist somit wirksam.

Im Ergbenis sind somit Schönheitsreparaturen durch Sie enstprechend des Zustandes der Wohung durchzuführen, bzw. eine Abgeltung entsprechend der wirksam vereinbarten Klausel des Mietvertrages zu zahlen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 12. Februar 2008 | 16:35

Sehr geehrter Herr Liebmann,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe noch eine Nachfrage bezüglich meines Themas. Bin ich verpflichtet tapezierte Stellen an denen Dübel in der Wand sind (Küche: 3x Hängeschrank + Topfhalter, sowie 1x Vorhang im Schlafzimmer) neu zu tapezieren, da sich die Tapete sonst in Einwand freienm Zustand befindet. (keine besonderen Abnutzungserscheinungen + Nichtraucher). Reicht es wenn ich die Löcher verspachtel und die Tapete streiche, oder kann mich der Vermieter dazu verpflichten?


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12. Februar 2008 | 16:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Dübellöcher in angemessene Anzahl gehören zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Es reicht diesbezüglich aus, wenn diese mit dem entsprechenden Material verschlossen werden und die Wand weiß gestrichen wird.

Natürlich darf nicht der Eindruck einer gefleckten Wand entstehen. Deshalb dürfte es dann in der Regel erforderlich sein, die Wand weiß zu streichen. Dies ist aber auch ausreichend. Eine Verpflichtung zum Tapezieren der gesamten Wand auf Grund weniger Dübellöcher besteht nicht.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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