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Lezte Rate, Besitzübergabe ETW

| 13.10.2012 13:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Wir möchten gerne vom Gesamtkaufpreis einer ETW ca. 2% zurückbehalten, obwohl im Notarvertrag die Klausel steht, "zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mah-nung in Verzug". Die Übergabe erfolgt am 6.11.12 und der Betrag der letzten Rate (7. Ra-te) muß am 6.11.12 auf dem Konto des BT sein, sonst übergibt er keine Schlüssel. Vermutlich sind noch Mängel vorhanden. Wir dürfen die Wohnung aber nicht mehr betreten. Der Bauträger verweist uns auf unsere Mängelrechte nach Abnahme. Kann ich mir trotz Androhung von Verzugsmaßnahmen ca. 2% zurückbehalten, das sind die Kosten für die Mängel, die noch anfallen könnten? Stehen dann die Verzugsmaßnahmen mit Verzugszinsen des BT ins Haus, obwohl die Übergabe m.E. nicht Zug um Zug erfolgt?

13.10.2012 | 15:06

Antwort

von


(56)
Marienburger Str. 22
50968 Köln
Tel: 0221 280 659 37
Web: http://www.marko-baurecht.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


1.

Sie sprechen verschiedene Aspekte der Umsetzung des von Ihnen angestrebten Erwerbs einer Wohnung (sog. Kauf vom Bauträger) an. Die von Ihnen aufgeworfene Problematik besteht aus der Pflicht zur Zahlung der letzten Vertragsrate, Beseitigung potenzieller Mängel, Schlüsselübergabe zur Wohnung und dann letztlich der Eintragung Ihrer Eigentumsposition ins Grundbuch.


Sofern Sie konkrete Betretungsregelungen vertraglich vereinbart haben, können Sie diese nicht einfach aushebeln. Allerdings müssen diese Regelungen angemessen sein. Bei konkretem Verdacht auf Mängel, bzw. bei der Gefahr dass diese möglicherweise bestehenden Mängel durch Folgearbeiten verdeckt werden, sollten Sie diese Bedenken gegenüber dem Bauträger mitteilen und - gegebenenfalls unter Verzicht auf den fix vereinbarten Übergabetermin - zunächst einen Besichtigungstermin vereinbaren, zu dem Sie gemeinsam mit einem Sachverständigen erscheinen, Ihre Wohnung auf Mängel untersuchen und durch einen Sachverständigen begutachten lassen.

Entsprechendes Vorgehen - also Erzwingung eines Besichtigungsrechts halte ich jedoch nicht für ratsam, sofern Sie keine konkreten Anhaltspunkte dafür haben, dass Ihre Gelder zweckwidrig verwendet wurden.


2.

Dies vorweg geschickt sind Sie in der Tat grundsätzlich auf den Abnahmetermin verwiesen. Bei diesem wird eine Besichtigung Ihrer Wohnung und eine Untersuchung auf Mängel erfolgen und gegebenenfalls bestehende Mängel werden in einem so genannten Abnahmeprotokoll aufgelistet. Sinnvoll ist es auch, Ihrerseits zu diesem Abnahmetermin einen Sachverständigen für Schäden an Gebäuden mit hinzuzuziehen, der nicht nur die Mängel unmittelbar feststellen kann, sondern auch die zur Beseitigung dieser eventuell vorhandenen Mängel ermittelten Kosten ermitteln kann.

Die Höhe der Mängelbeseitigungskosten, die gegebenenfalls auch ohne sachverständige Hilfe zu schätzen sind, ist dann relevant für Ihren Einbehalt.


3.

Der Einbehalt nach Abnahme der Wohnung als im Wesentlichen vertragsgemäß richtet sich nämlich grundsätzlich nach den Mängelbeseitigungskosten. Gemäß § 641 BGB: Fälligkeit der Vergütung darf in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten zurückbehalten werden.

Betrüge beispielsweise die Höhe der von Ihnen zu zahlenden letzten Rate 10.000,00 € und würde die Mängelbeseitigung lt. Sachverständigengutachten / Schätzung z.B. 3.000,00 € betragen, dürften Sie insgesamt 6.000,00 € einbehalten und nicht die volle letzte Rate.

Jedenfalls genügt die pauschale Erklärung "Einbehalt der letzten Rate wegen Mängeln" nicht. Vielmehr müssten Sie schon die konkret vorgefundenen Mängel genau benennen, also im Abnahmeprotokoll auflisten und sodann anhand des Abnahmeprotokolls erklären wie hoch der Einbehalt ist, den sie für jeden einzelnen Mangel vornehmen.

Ferner müssten Sie dem Bauträger auch die Möglichkeit geben, nochmals mit den Handwerksfirmen für eine Mängelbeseitigung zu sorgen und dann, wenn die Mängel tatsächlich beseitigt sind, auch weitere Auszahlungen leisten, also Ihren Einbehalt entsprechend reduzieren, bis alle Mängel beseitigt sind und / oder Sie die noch verbleibenden mangelhaften Leistungen, gegen zu vereinbarenden Abschlag mit dem Bauträger, akzeptieren, oder eben die Kosten für die Sebstvornahme der Restmängelbeseitigung einbehalten und diese dann von eigens ausgewählten Firmen ausführen lassen.

Entscheidend ist letztlich die vollständige Fertigstellung, also die Erledigung der Protokollmängel.


4.

In Bezug auf die Schlüsselübergabe ist es regelmäßig so, dass diese vertraglich mit der Abnahme verbunden ist. Sofern das in Ihrem Bauträgervertrag auch so ist, könnten Sie die Schlüsselübergabe verlangen, sobald die Abnahme vollzogen, also das Abnahmeprotokoll mit den aufgelisteten Mängeln unterzeichnet ist.


Dies ist auch im beiderseitigen Interesse, denn wenn der Bauträger dann die Schlüsselübergabe verweigern würde, obschon Sie berechtigte Mängel rügen und dementsprechend ebenso berechtigt die Zahlung verweigern, bzw. die Rate einbehalten, würde ein weiterer Schadensersatzanspruch zu Ihren Gunsten entstehen, der auf Grund der verzögerten Übergabe entstünde.

Anders wäre das dann, wenn Sie so gewichtige Mängel feststellen würden, dass insgesamt keine abnahmefähige Leistung mehr besteht, Sie also das Abnahmeprotokoll gar nicht mehr unterzeichnen würden. Dafür sehe ich auf der Basis Ihrer Schilderung allerdings derzeit keine Anhaltspunkte.

Sowohl die Nichtübergabe des Schlüssels trotz Abnahme, als auch die rechtmäßige Ablehnung der Schlüsselübergabe würden den Bauträger dazu verpflichten, beispielsweise, die von Ihnen zu leistenden Mietzahlungen, bzw. wenn Sie ansonsten gar keine Wohnung mehr hätten, auch die Hotelkosten für die Zeit der zusätzlich erforderlich werdenden Baumaßnahmen zu erbringen.

Insoweit wird der Bauträger durchaus ein Interesse daran haben, Ihnen den Besitz der Wohnung rechtzeitig zu verschaffen und die Beseitigung der restlichen Mängel dann vorzunehmen, während sich schon in der Wohnung wohnen.


5.

Ihre Eintragung als Eigentümer im Grundbuch könne Sie jedoch grundsätzlich erst dann erwarten, wenn der Vertrag vollständig erfüllt ist, d.h. wenn auch die Nachabnahme der im Abnahmeprotokoll vorbehaltenen Mängel erfolgt ist. Beim Vorliegen von Mängeln kommt es dementsprechend zu einem Auseinanderfallen der Zeitpunkte Schlüsselübergabe bei Abnahme und Eigentumseintragung nach Beseitigung der Restmängel und Auskehr des von Ihnen vorgenommenen Einbehalts.


6.

Die genauen Umstände und die weitere rechtliche Behandlung Ihres Falles im Übrigen hängen von der Ausgestaltung des Vertragswerkes selbst ab. Ohne genaue Kenntnis der vertraglichen Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Bauträger kann sich meine Einschätzung noch verändern, wenn mir weitere Besonderheiten Ihres Falls bekannt werden.


Bitte beachten Sie, sehr geehrte/r Ratsuchende/r, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Rückfrage vom Fragesteller 13.10.2012 | 15:30

Ich habe alle Punkte verstanden. Das Problem ist, daß ich die letzte Rate bereits überweisen muß (lt Empfehlung BT 3 Tage vorher) daß der Betrag zum Tag der Übergabe auf dem Konto des BT gutgeschrieben ist. Da könnte ich mir ja nichts zurückbehalten, weil erst am Übergabetag das Protokoll erstellt wird.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.10.2012 | 16:09

Wenn Sie Ihre Sicherheit nach Ihrem Bauträgervertrag preisgeben sollen muss dafür eine Kompensation vorgesehen sein. Sonst ist die Klausel unwirksam, so dass Ihre Vorleistungspflicht nicht besteht.

Für den Fall der Vorleistungspflicht gesetztlich verankert ist eine Sicherheitsleistung, die üblicherweise durch eine Versicherung oder eine Bürgschaft zu leisten ist.

Die Regelung ist § 7 MaBV: Ausnahmevorschrift , deshalb wird die in Bürgschaftsform zu leistende Sicherheit oft auch als 7er Bürgschaft bezeichnet.

Die in Ihrem Vertrag tatsächlich vorgesehene Sicherheit, bzw. deren Fehlen und damit die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel kann ich ohne detaillierte Kenntnis Ihres Vertrages nicht ermitteln.

In jedem Falle sollten Sie aber vor der Auszahlung an den Bauträger eine entsprechende Sicherheit verlangen oder sich auf die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsvereinbarung berufen, bis die Abnahme erfolgte.

Ergänzung vom Anwalt 13.10.2012 | 15:39

Wenn Sie Ihre Sicherheit nach Ihrem Bauträgervertrag preisgeben sollen muss dafür eine Kompensation vorgesehen sein. Sonst ist die Klausel unwirksam, so dass Ihre Vorleistungspflicht nicht besteht.

Für den Fall der Vorleistungspflicht gesetztlich verankert ist eine Sicherheitsleistung, die üblicherweise durch eine Versicherung oder eine Bürgschaft zu leisten ist.

Die Regelung ist § 7 MaBV: Ausnahmevorschrift , deshalb wird die in Bürgschaftsform zu leistende Sicherheit oft auch als 7er Bürgschaft bezeichnet.

Die in Ihrem Vertrag tatsächlich vorgesehene Sicherheit, bzw. deren Fehlen und damit die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel kann ich ohne detaillierte Kenntnis Ihres Vertrages nicht ermitteln.

In jedem Falle sollten Sie aber vor der Auszahlung an den Bauträger eine entsprechende Sicherheit verlangen oder sich auf die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsvereinbarung berufen, bis die Abnahme erfolgte.

Bewertung des Fragestellers 13.10.2012 | 16:03

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