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Letzter Ausweg tatsächlich Versteigerung?

| 30.11.2012 15:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Hallo,
ich lebe seit nunmehr 5 Jahren nicht mehr im gemeinsamen Haus, ich bin damals mit
unserer Tochter ausgezogen. Scheidung ist auch schon seit guten drei Jahren vollzogen. Meine Ex will das Haus behalten,sie bezahlt die Kredite, ich habe dafür keine Mietforderungenan sie, so der Deal der Anwälte (mittlerweile hat sie keinen Anwalt mehr), bis sie das Haus übernommen hat. Sie arbeitet offiziell mit einem oder mehreren Kleinjobs, welche ihr ein Einkommen unter Pfändungslimit sichert. Im Haus betreibt sie zu meinem Leidwesen eine Hundezucht, welche ihr Nebeneinkünfte beschert, die nicht nachweisbar sind, Im wesentlichen wird sie sich durch meine Nachfolger finanzieren,
insbesondere das Haus. Viele Monate ging es hin und her, sie will übernehmen, bekommt aber wohl keine Finanzierung hin... Gelder aus dubiosen Quellen akzeptieren Banken selten zur Kreditsicherung. Meine Anwältin weist wiederholt darauf hin, meine letzte Option sei eine Teilungsversteigerung. Nun, ich habe mich kundig gemacht und komme zur Erkenntnis, das dies nicht erfolgversprechend ist, da die Höhe des geringsten Gebotes aufgrund hoher Grundbucheinträge ( einmal 92.000,-- und einmal
81.000,-- Euro, valutiert sind ca. 145000,--) ziemlich nahe an den Wert des zu erwartenden Gutachtens rankommt. Vor ca. 3 Jahren habe ich mit scheinbarer Zustimmung meiner Ex ein Onlinemakler beauftragt, um das Objekt zu verkaufen. Dieser beautragte einen Gutachter, der den Wert auf 220000,--festsetzte.. das war in Zeiten der Krise, also schlechte Bewertung, da Immobilienpreise am Boden. Das darauffolgende Inserat lief auf mein Betreiben auf 240000,--, die 6 Interessenten ließ aber meine Ex nicht ins Haus, somit platzte das ganze... ausser Spesen nichts gewesen. Sollte ein neues Gutachten erstellt werden, fürchte ich, es fällt gleich oder schlechter aus.. Hundezucht im Haus und ein schlecht gepflegter Garten tragen nicht unbedingt zur Verbesserung bei. Jetzt kommt meine eigentliche Frage: wenn ich es mit einer Teilungsversteigerung nicht schaffe, mich aus dieser Situation zu befreien, was kann ich sonst noch tun? Meine Befürchtung ist, das die Kredite, welche im Mai und im Dezember 2013 prolongiert werden müssen (..was ich unter den derzeitigen Umständen keinesfalls tun werde..), mir dann durch die gesamtschuldnerischen Haftung um die Ohren fliegen (meine Ex arbeitet ja wie bereits erwähnt unter Pfändungslimit) und ich das bis zum Ende meiner Tage bezahlen muß. Dasselbe habe ich vor einem Jahr mit einem Forwardkredit für einen der Hauskredite erlebt, welchen meine Ex hat platzen lassen. Durch die gesamtschuldnerische Haftung mußte ich zahlen, sie nichts. Privatrechtlich kann ich mir das theoretisch von ihr holen, aber ihr Einkommen verhindert das... für mich ein Vorgeschmack auf das, was mich erwartet. Was kann ich tun.. ausser meinen Job schmeissen und auswandern?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Wenn ich es richtig verstehe, sind Sie und Ihre Ehefrau immer noch Eigentümer der Immobilie, und Sie haften gemeinsam für den seinerzeit aufgenommenen Kredit, der jetzt nächstes Jahr verlängert werden muss.

Sie teilen mit, dass Sie dies nicht möchten. Sie können in diesem Fall natürlich der Bank auch das Geld einfach zurückzahlen, indem Sie den Betrag ggf. bei einer anderen Bank aufnehmen. Sie hätten dann einen internen Ausgleichanspruch gegenüber Ihrer Ehefrau, den Sie titulieren lassen und dann in ihrem Miteigentumsanteil vollstrecken könnten. Dies wäre zwar ein langwieriger Weg und mit einer hohen finanziellen Vorleistung verbunden, aber eine Möglichkeit, Ihre Frau aus dem Grundbuch zu bekommen. Danach müssten Sie sie dann noch auf Räumung verklagen.

Die Alternative wäre, dass Sie der Hausbank den Kredit nicht zurückzahlen, und diese dann die Immobilie versteigern lassen. Hier verstehe ich Ihre Ausführungen nicht, wieso dies nicht erfolgversprechend wäre. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, sind die Belastungen nicht höher als der Wert der Immobilie. Zwar sind die Preise bei einer Versteigerung meist geringer als bei einem Verkauf, gute Immobilien in einer guten Lage sind aber trotzdem begehrt und werden auch zu annehmbaren Preisen versteigert. Hier bestünden auch Möglichkeiten, durch geschickte Gebote den Preis nach oben zu treiben. Alternativ wäre es denkbar, dass Sie bewusst auf die Immobilie bieten, diese ggf. billig erwerben, wenn wirklich keine anderen Interessenten vorhanden sind, und in dem Zuschlagsbeschluss dann auch gleich einen Titel hätten, mit dem Sie Ihre Ex-Frau aus der Immobilie bekommen.

Unschöner Nebeneffekt könnte sein, dass die Hausbank vermutlich aus der Grundschuldbestellungsurkunde gegen Sie vollstrecken kann und ggf. eine Kontopfändung oder auch Gehaltspfändung parallel vornehmen wird. Üblicherweise wird nämlich eine Klausel über die Unterwerfung unter die persönliche Zwangsvollstreckung aufgenommen.

Die dritte Möglichkeit ist keine juristische: Ihre Ex-Frau hat ja offenbar nicht die Mittel, das Haus zu finanzieren, und erwartet, dass Sie sie aufgrund des gemeinsamen Kredites gezwungenermaßen unterstützen, indem sie einen Verkauf verweigert. Früher oder später wird sie das Haus aber aufgeben müssen. Ggf. haben Sie ja einen Verwandten oder Bekannten, der in der Lage ist Sie beide noch einmal in dieser Sache gemeinsam an einen Tisch zu bekommen und einen Verkauf einvernehmlich zu vereinbaren, bevor das Haus versteigert werden muss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2012 | 19:42

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, Sie haben mir damit ein Stück weit weitergeholfen für die Entscheidungsfindung. Eine Verständnisfrage ist jedoch für mich noch offen.. wie bekomme ich meine Ex aus dem Grundbuch? Allein durch das Ablösen der Kredite ist das nicht getan. Wenn ich das nicht schaffe, ist die ganze Aktion umsonst und freiwillig wird sie dort nicht rausgehen. Bitte hierzu noch Info, vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2012 | 20:00

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt: Vermutlich - dies müsste genauer geprüft werden - kann man ja davon ausgehen, dass Sie und Ihre Ehefrau intern verpflichtet waren, je die Hälfte des Kreditbetrags zurück zu zahlen. Wenn Sie diesen jetzt insgesamt zurück führen, haben Sie einen Ausgleichsanspruch gemäß § 426 BGB. Diesen könnten Sie gegen Ihre Ehefrau einklagen. Wenn Sie über das Urteil verfügen, könnten Sie den Miteigentumanteil Ihrer Ehefrau an dem Grundstück pfänden, so Ihre Ehefrau diesen noch hat. Es wird sich aber erfahrungsgemäß kein Käufer für einen halben Miteigentumsanteil finden. Danach müssten Sie notfalls nochmals prozessieren und Ihre Ehefrau auf Räumung verklagen.

Diesen Weg sollten Sie aber bitte vorab nochmals genau prüfen lassen, bevor Sie den Kredit zurück führen. An dieser Stelle erhalten Sie lediglich eine Erstberatung im Sinne einer ersten Einschätzung.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler


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Bewertung des Fragestellers 14.12.2012 | 12:37

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