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Leitungsrecht Grunddienstbarkeit

| 27.11.2019 21:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


17:31

Hallo,
ich muß das Haus meiner Eltern verkaufen. Sie wohnen seit März 2019 in einer Senioren-WG und das Sozialamt geht bis jetzt in Vorlage für die laufenden Kosten, verlangt aber den Verkauf des Hauses bis Ende des Jahres. Die Eintragung einer Sicherungshypothek konnte ich auch bis Ende 2019 noch abwenden. Wir hatten bisher schon große Probleme, weil für das Haus keine Baugenehmigung mehr existiert. Das Haus ist von 1906. Meine Eltern haben das Haus von meiner Großtante auf Rentenbasis bekommen, sind 1966 dort eingezogen und haben es Anfang der 70er nach dem Tod der Großtante überschrieben bekommen. Nach einer Baugenehmigung wurde nie gefragt. Da diese nicht mehr existiert und das Haus somit pro forma als illegal bezeichnet wurde, bekamen wir nach diversen Brandschutzmaßnahmen (Austausch eines Fensters im OG und Beseitigen der Hecke vor dem Haus zwecks Anleiterbarkeit) endlich die uneingeschränkte Duldung als Wohnhaus.
Nun stellte sich durch die Nachfrage des Maklers nach evtl. noch anstehenden Erschließungskosten heraus, daß der Abwasserkanal (Hausanschluß bis zum öffentlichen Schmutzwasserkanal) den zuständigen Behörden nicht bekannt war......
Wir mußten also beweisen, daß das Haus über einen Kanalanschluß verfügt......
Bei Einzug 1966 bestand dieser Kanalanschluß schon - wir hatten nie eine Sickergrube, wie die anderen Häuser nebenan, sondern immer schon Kanalanschluß.
Ich beauftragte eine Firma und ließ den Kanal mittels Kamera checken.
Ergebnis war - der Kanal existiert vom Haus bis zum öffentlichen Abwasserkanal - ist aber leider marode und muß saniert werden - das ist aber nicht mein eigentliches Problem.
Die Sanierung kann durch Inlays gemacht werden - es muß nicht aufgebaggert werden.
Es stellte sich aber leider heraus, daß der Kanal über das Grundstück des Nachbarn verläuft und die Behörden weigern sich deshalb, den Kanal nachträglich zu genehmigen.
Es existiert keine Grunddienstbarkeit im Grundbuch des Nachbarn, wahrscheinlich gibt es auch keinen Eintrag im Baulastenverzeichnis für das Nachbargrundstück (erfahre ich erst morgen)
und der Nachbar war über die Existenz des Kanals auch nicht informiert, bis wir nachgefragt haben......
Der Nachbar wohnt auch schon seit 1995 in seinem Haus. Er ist bisher durch den Kanal nicht beeinträchtigt worden - wußte ja auch gar nicht davon. Sein Haus darf er eh nicht verändern, weil der ganze Bereich, in dem auch das Haus meiner Eltern steht, denkmalgeschützter Bereich ist.
Sein Haus ist wesentlich älter - vor 1900 erbaut.
Jetzt zu meinen Fragen: Wir haben Interessenten für unser Haus, sind aber nun auf das Goodwill des Nachbarn angewiesen, daß er zustimmt, daß eine Grunddienstbarkeit in seinem Grundbuch zugunsten des Grundstücks meiner Eltern eingetragen wird. Ansonsten kann ich den Kanal nicht "legalisieren" lassen und dementsprechend das Haus auch nicht verkaufen....
Kann er seine Zustimmung verweigern, obwohl der Kanal seit mindestens 1966 besteht?
Der städtische Hauptwasserkanal besteht seit 1953 und ich gehe davon aus, daß auch damals der Hausanschluß realisiert wurde - wie auch immer....wahrscheinlich per Handschlag....
Der Nachbar hat signalisiert, daß er grundsätzlich bereit wäre, einer Grunddienstbarkeit zuzustimmen, befürchtet aber, daß sein Grundstück dadurch an Wert verliert....
Wie hoch könnte ihrer Einschätzung nach ein realistischer "Schadensausgleich" in diesem Fall sein?
Wir sind ja bereit, ihn für den Grundbucheintrag zu entschädigen, aber über den Tisch ziehen wollen wir uns ja auch nicht lassen....
Wer kann überhaupt beurteilen, wie hoch der Schadensausgleich sein darf?
Wo findet man so einen Sachverständigen?
Und wie läuft dieser Eintrag der Grunddienstbarkeit ab. Wer ist dafür zuständig?
Was müssen wir tun - wie ist der Ablauf?
Da leider momentan sehr die Zeit drängt - Wo könnte der Nachbar, sofern er denn bereit ist, den Eintrag vornehmen zu lassen, zumindest schon mal eine bindende Erklärung abgeben, daß er einem Grundbucheintrag definitiv zustimmt? Das würde uns die Legalisierung des Kanals und den Verkauf des Hauses ermöglichen und uns Zeit geben, uns danach in Ruhe mit ihm zu einigen.
Die potentiellen Käufer sollten meiner Meinung nach Rechtssicherheit bekommen, sie und der Finanzierer drängen aber auf einen Notartermin - und mir läuft die Zeit weg....
Was kann ich tun?

27.11.2019 | 22:51

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1. Wie hoch könnte ihrer Einschätzung nach ein realistischer "Schadensausgleich" in diesem Fall sein?

Der "Wertverlust" ist faktisch durch den Kanal bereits eingetreten. Der Unterschied liegt jetzt allenfalls in dem Umstand, dass Ihr Nachbar den Kanal kennt.

Die Eintragung einer Dienstbarkeit für den Kanal ist auf jeden Fall anzustreben. Bei der Berechnung eines Schadensausgleichs würde ich an die Rechtsprechung zur Notwegerente anknüpfen.

Abzustellen ist auf den Umfang der dem verpflichteten Eigentümer aus der Duldungspflicht entstehenden Beeinträchtigung.

Wird also der Verkehrswerts des Grundstücks gemindert, so wäre an eine Entschädigung zu denken. Ob eine Minderung eintritt, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen. Falls eine Minderung eintritt, wäre diese abzuzinsen und auszugleichen.

2. Wer kann überhaupt beurteilen, wie hoch der Schadensausgleich sein darf?

Das sollte ein Sachverständiger beurteilen.

3. Wo findet man so einen Sachverständigen?

Die örtliche Industrie- und Handelskammer hat ein Verzeichnis mit allen Sachverständigen.

4. Und wie läuft dieser Eintrag der Grunddienstbarkeit ab. Wer ist dafür zuständig?

Dies wird über einen Notar beim örtlichen Grundbuchamt beantragt und eingetragen.

5. Was müssen wir tun - wie ist der Ablauf?

Es wird ein notarieller Vertrag aufgesetzt und dieser wird dem Grundbuch übermittelt. Die Eintragung dauert dann ein paar Wochen.

6. Da leider momentan sehr die Zeit drängt - Wo könnte der Nachbar, sofern er denn bereit ist, den Eintrag vornehmen zu lassen, zumindest schon mal eine bindende Erklärung abgeben, daß er einem Grundbucheintrag definitiv zustimmt?

Hier wäre der Notarvertrag das beste Mittel, da dieses den Nachbarn auf jeden Fall verpflichten würde.

Um hier eine gewisse Sicherheit für den Käufer zu schaffen, sollte sich der Nachbar auf jeden Fall vertraglich verpflichten, die Dienstbarkeit eintragen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 28.11.2019 | 09:18

Vielen Dank schon mal.

Was hat es mit der Notwegerente auf sich? Diesen Begriff höre ich zum ersten Mal.
Und was könnten wir tun, falls sich der Nachbar doch weigern sollte,
die Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.11.2019 | 17:31

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Bei dieser Rente handelt es sich um eine Zahlung, die für die Nutzung eines fremden Grundstücks zu zahlen ist.

Die Situation ist hier vergleichbar.

Erzwingen können Sie die Eintragung nur schwerlich, hier wird man dann mit einem Notwegerecht arbeiten müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 28.11.2019 | 21:06

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Leider teilweise viel Amtsdeutsch, was ein normaler Bürger nicht versteht.
Extrem kurz gefasste Antworten ohne weitere Erklärung oder Beispiele.
Auch in der Nachfrage keine wirkliche Erklärung, was die Rechtsprechung betrifft.
Diese Informationen hätte ich mir wahrscheinlich auch aus dem Internet ziehen können......
Ich hatte extra einen hohen Betrag eingesetzt, um eine ausführliche und verständliche Antwort zu erhalten....
Für mich ist diese "Rechtsberatung" leider verschwendetes Geld gewesen....

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Stellungnahme vom Anwalt:

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Auch in der Nachfrage keine wirkliche Erklärung, was die Rechtsprechung betrifft.
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