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Leitungsplan im Notarvertrag, aber Leitungsrechte nicht im Grundbuch?

| 07.03.2016 21:10 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Zusammenfassung: Der Käufer eines Grundstücks muss nur solche Belastungen übernehmen die im Grundbuch eingetragen waren oder denen er zugestimmt hat. Hat der Voreigentümer einen so genannten Überbau gestattet, kann der neue Eigentümer nicht die Beseitigung, sondern nur die Überbaurente verlangen.

Wir haben ein Grundstück von einem Bauträger erworben, der darauf für uns ein Reiheneckhaus gebaut hat.

Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages haben wir eine beglaubigte Abschrift einer Urkunde bekommen, in der unser Bauträger die Grunddienstbarkeiten für unser Grundstück (und auch für die anderen Grundstücke des Bauprojektes der Reihenhausanlage) bestellt hat.
Der Urkunde beigefügt ist als Anlage ein Leitungsplan, auf dem sämtliche geplanten Leitungen über das Grundstück eingezeichnet sind. In der Urkunde wird auf diese Anlage hingewiesen (Zitat: "Die Erschließung der Bauplatzgrundstücke erfolgt über das in der Anlage 1 ersichtliche Grundstück XYZ [öffentliches Grundstück]. Von dort aus führen jeweils alle erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen einer Hauszeile, wie in der Anlage 3 ersichtlich, über die Bauplatzgrundstücke zu den in dieser Hauszeile zu errichtenden Reihenhäuser. Der hierbei vorgesehene Leitungsverlauf ist aus dem dieser Niederschrift als Anlage 4 beigefügten Plan ersichtlich").
Ersichtlich ist aus dieser Anlage 4, dass ziemlich viele Leitungen über unser Grundstück gehen. Allerdings hat uns der Notar damals mündlich versichert, dass wir dadurch keine Einschränkungen haben und lediglich unsere Nachbarn zur Wartung auf unser Grundstück dürfen. In der Urkunde wurde für unser Grundstück auch lediglich Grunddienstbarkeiten betr. Ver- und Entsorgungsleitungen für die drei Reihenhausgrundstücke neben uns in unserer Hauszeile vereinbart. Diese Grunddienstbarkeiten sind auch in unserem Grundbuch eingetragen. Außer diesen Grunddienstbarkeiten sind keine weitere Leitungsrechte im Grundbuch eingetragen.

Nachdem nun unser Haus fertig ist und alle Leitungen verlegt sind, wollten wir den Garten unseres Grundstückes neben unserem Haus gestalten und dazu auch unseren "Seitenstreifen" zum Teil etwas erhöhen und dadurch für uns als Garten nutzbar machen.
Dabei kam heraus, dass am Rand unseres Grundstückes mehrere Hauptversorgungsleitungen, darunter eine zentrale Wasserversorgungsleitung samt Sicherungs- bzw. Wartungsschächten verlegt wurden. Diese Leitungen sind in dem bereits erwähnten Leitungsplan wohl eingezeichnet. Die lokalen Stadtwerke haben uns bzw. dem ausführenden Unternehmen nun verboten, diesen Teil des Grundstückes zu bearbeiten mit der Begründung, dass sie dann nicht mehr so an ihre Hauptversorgungsleitung, vor allem an die dort verlegte Hauptwasserversorgungsleitung kommen. Die Stadtwerke waren sich jedoch offenbar auch nicht bewußt, dass ihre Leitungen auf einem Privatgrundstück verlegt wurden und nicht auf dem öffentlichen Grundstück, welches ca. 2 m entfernt parallel verläuft.

Es drängt sich der Verdacht auf, dass bei der Leitungsplanung und bei der Bestellung der Grunddienstbarkeiten schlicht übersehen wurde, dass die Leitungen zum Teil unter dem Seitenstreifen unseres Grundstückes verlegt werden sollten.

Nun streiten sich unser Bauträger, der Notar und die Stadtwerke, ob und wer hier einen Fehler gemacht haben. Unser Bauträger behauptet, dass wenn Leitungen verlegt sind und auf dem Leitungsplan ersichtlich waren, auch automatisch die Grunddienstbarkeiten (ohne Eintragung ins Grundbuch) gelten und wir die Einschränkungen bei der Nutzung unseres Grundstückes hinnehmen müssen.

Meine Fragen sind nun:

Müssen Leitungsrechte im Grundbuch eingetragen sein oder reicht es, wenn auf einem Plan die Leitungen ersichtlich sind und darauf im Notarvertrag zur Bestellung der Grunddienstbarkeiten als Anlage verwiesen wird?

Müssen wir die Einschränkungen, was die Umgestaltung und Nutzung unseres Grundstückes betrifft, auch ohne Grundbucheintrag hinnehmen?
Können wir eine Verlegung der Leitung oder zumindest eine Entschädigung wegen der Wertminderung des Grundstückes durch die Leitungen verlangen?

Ihr Fall ist deswegen etwas komplizierter, weil es viele Beteiligte gibt: den Bauträger, der Ihnen Haus und Grundstück verkauft hat, Sie als Käufer, im gewissen Sinne den Notar und die Stadtwerke.

Im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Bauträger ist die Sache zunächst relativ einfach. Der Bauträger hat Ihnen ein Grundstück verkauft mit genau beschriebenen Belastungen. Soweit nicht ausdrücklich von Ihnen entsprechende Rechte Dritter (also Belastungen z.B. durch Dienstbarkeiten oder Ähnliches) übernommen worden sind, hat der Bauträger Ihnen das Grundstück frei von solchen Rechten zu verschaffen. Die Dienstbarkeiten die im Grundbuch eingetragen waren als Sie es gekauft haben, müssen Sie auch übernehmen und entsprechend dulden. Das ist unproblematisch für die Leitungen zu Ihren Nachbarn. Was nicht im Grundbuch eingetragen war, wirkt nicht gegen Sie. Insoweit gilt der so genannte öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs. (§ 892 BGB)

Wenn Sie also trotzdem noch irgendwelche Leitungen eventuell dulden müssen, dann haben Sie jedenfalls einen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Bauträger.

Die Pläne allein begründen keine Pflicht zur Duldung. Für das Grundbuch zählt eben nur das, was textlich auch ausdrücklich eingetragen ist. Zeichnungen können das nur verdeutlichen zumal eine Zeichnung nicht klar erkennen lässt, zu wessen Gunsten eine Duldungspflicht besteht. Außerdem ist bei dem, was Sie schreiben auch noch ein Widerspruch zwischen Text und Bild zu erkennen. Wenn es nämlich heißt, dass die Erschließung von einem Grundstück XY erfolgt und jenes ein öffentliches Grundstück ist, dann steht das im Widerspruch zu einem Kanal bzw. einer Leitung auf Ihrem Grundstück. (Dann spricht einfach mehr dafür, dass sich jemand vermessen hat bei der Verlegung)

Die Stadtwerke dürfen ohne Genehmigung natürlich nicht auf einem privaten Grundstück eine Leitung verlegen. Wenn dies geschieht, muss das notfalls korrigiert werden und die Leitung muss verlegt werden. Außerdem entspricht das dem Standard und der guten Praxis, dass solche Hauptleitungen nicht in privaten Grundstücken verlegt werden, sondern im öffentlichen Raum.

Nutzt jemand ein fremdes Grundstück und baut darauf irgend welche Anlagen (und sei es ein Kanal oder verlegt eine Leitung) dann ist das rechtswidrig. Der Eigentümer kann dem sofort widersprechen und die Beseitigung verlangen. Der Eigentümer kann sich aber auch entschließen das Ganze zu dulden und eine Entschädigung in Geld, die so genannte Überbaurente, verlangen. (§ 912 BGB)

Wer ohne Genehmigung baut auf ein Grundstück, muss, wenn der Eigentümer es verlangt, seine bauliche Anlage wieder entfernen. Wenn nun jemand einem anderen, z.B. mündlich, gestattet auf dem eigenen Grundstück etwas zu verlegen und später wird dieses Grundstück verkauft, dann muss der Käufer dieses zunächst nicht hinnehmen, weil es im Grundbuch nicht eingetragen ist. Der Überbau ist also grundsätzlich rechtswidrig. Allerdings war er es vorher nicht, weil der alte Eigentümer das ganze ja genehmigt hatte. Dann kann auch der neue Eigentümer nicht die Beseitigung verlangen, sondern ist auf die so genannte Überbaurente verwiesen. Auf Ihren Fall übertragen bedeutet das, dass wenn der Bauträger zu der Zeit, zu der er noch Eigentümer war den Stadtwerken genehmigt hatte auf dem Grundstück die Leitungen zu verlegen und diese dann auch verlegt waren bevor Sie Eigentümer wurden, Sie heute von den Stadtwerken nicht mehr die Beseitigung verlangen können, sondern nur noch Schadenersatz. Das bedeutet also die Überbaurente. Im Hinblick auf die Wertminderung haben Sie dann einen Schadensersatzanspruch gegen den Bauträger. Dann muss man genauer prüfen und errechnen wie sich was auswirkt und von wem sie wie viel noch bekommen können. Die Überbaurente kompensiert ja in einem gewissen Maß die Wertminderung.

Ob eine solche Konstellation vorlag, ob also der Bauträger das so genehmigt hatte, ist eine Frage wer was beweisen kann. Die Stadtwerke jedenfalls müssten beweisen, dass der Bauträger als er noch Eigentümer war eine solche Genehmigung ausgesprochen hatte. Das war explizit sicherlich nicht der Fall. Man vermeidet es nämlich tunlich solche wichtigen Leitungen auf privaten Grundstücken zu verlegen.

Das hindert Sie aber trotz allem nicht diesen Bereich so zu gestalten, wie es Ihnen gefällt. Wenn dann mal Arbeiten dort notwendig sind, dann muss eben von den Stadtwerken gegebenenfalls die Bepflanzung wiederhergestellt werden. Man kann nicht von Ihnen verlangen, dass Sie dort nur kurzen Rasen anpflanzen. Allerdings dürfen Sie auch nicht gerade Bambus anpflanzen, der zerstört bekanntlich alle Leitungen. Sie müssen also bei der Gestaltung in Zweifel Rücksicht nehmen, aber auch nicht unbeschränkt.

Auf das, was der Notar mündlich erklärt hat, können Sie nicht bauen. Zum einen können Sie den Inhalt sicherlich nicht exakt beweisen, zum anderen erläutert der Notar ja auch nur den Inhalt seines Vertrages. Dort steht ja auch nichts von der Grunddienstbarkeit für die Stadtwerke, die es auch nicht gibt.

Die Rechtsauffassung des Bauträgers ist, wie oben ausgeführt, falsch.

Grundsätzlich können Sie Beseitigung verlangen, es sicherlich auch zu empfehlen, das zu tun. Sie ersparen sich langfristig im Zweifel Ärger und Unannehmlichkeiten. Bleiben Sie gegenüber den Stadtwerken hartnäckig, das Grundbuch ist zunächst einmal auf Ihrer Seite. Der Bauträger wird sich schwer überlegen, ob er bestätigt den Stadtwerken mündlich gestattet zu haben die Leitung auf Ihrem Grundstück zu verlegen. Damit würde er sich Ihnen gegenüber schadenersatzpflichtig machen.

Wenn tatsächlich geduldet werden müsste, dann bekommen Sie die Überbaurente. Sie müssen dann zwar bei der Gestaltung gewisse Rücksicht nehmen, allerdings ist z.B. ein Auffüllen des Grundstücks wie Sie es beschreiben (sofern baurechtlich ansonsten zulässig) sicherlich nicht unzulässig. Die Stadtwerke müssen damit leben, gegebenenfalls 1 m tiefer zu graben um an die Leitung zu kommen.

Bewertung des Fragestellers 10.03.2016 | 06:43

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