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Leibrente-Hauskauf: Berechnung +Rat ob lohnend

20.02.2021 20:55 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Guten Tag,

ich habe ein Angebot für eine Immobilien-Leibrente (mit lebenslangem Wohnrecht) erhalten. Mich interessiert einerseits, wie der monatliche Leibrentenbetrag typischerweise berechnet wird, und andererseits Hinweise, ob dieses Modell generell sowie in diesem konkreten Fall sinnvoll erscheint, bzw. Hinweise auf mögliche Pitfalls/Nachteile (kritische Punkte, über die in Verhandlung und Vertrag Einigung/Festlegung bedürfen, beispielsweise wie handhabt man es, wenn die Besitzerin letztlich vor Ableben noch in ein Seniorenheim auszieht: Konsequenzen für monatlichen Leibrentenbetrag).

Erbschafts- und Schenkungssteuer sollten bei Leibrente meines Wissens ja nicht applizieren, weil es sich weder um das eine noch das andere, sondern einen Hauskauf (nur eben mit besonderen Zahlungsmodalitäten) handelt, oder? Wer trägt typischerweise anfallende Notarkosten und die Grunderwerbssteuer?

Details des konkreten Falls:
Alter Verkäuferin: 76, d.h. Leibrentenfaktor: 12,42 (für eine 76-jährige Frau auf Basis der statistischen Lebenserwartung)
Immobilienwert: 90.000 Euro
Mietwert: ca. 420 Euro monatlich (Stand 2004-2008)

Besten Dank,
Neuhaus


Einsatz editiert am 21.02.2021 22:33:52

22.02.2021 | 16:08

Antwort

von


(34)
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Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage auf Basis Ihrer Angaben.

1. Berechnung einer Leibrente:
Die Höhe einer Leibrente wird üblicherweise von einem Sachverständigen auf Grundlage des Verkehrswertes, § 194 BGB berechnet.
Die Berechnung einer Leibrente erfolgt auf Basis Ihres Alters und der Sterbetafel, die konkrete Höhe abhängig vom Wert der Immobilie und Ihrer statistischen Lebenserwartung.
Der Wert des Wohnrechts wird berechnet, indem der Mietwert pro Jahr mit dem Leibrentenfaktor multipliziert wird. Konkret: (420,-€ x 12 =) 5.040,-€ x 12,42 = 62.596,80€
Die Berechnung des zu verrentenden Betrages berechnet sich, indem vom Wert der Immobilie der Wert des Wohnrechts abgezogen wird. Konkret: 90.000,-€ - 62.596,80 = 27.403,20€ ( = Wert der Immobilie unter Berücksichtigung des Wohnrechts)
Die jährliche Leibrente berechnet sich sodann, indem man den Leibrentenfaktor durch den Wert der Immobilie unter Berücksichtigung des Wohnrechts dividiert. Konkret: 27.403,20€ ./. 12 Monate ./. 12,42 = 183,86€.
Die Höhe Ihrer monatlichen Leibrente würde daher 183,86€ betragen.

2. Risiken/Gestaltung:
Eine Leibrente kann frei nach Belieben gestaltet werden (temporär, vor-/nachschüssig, Personenanzahl, etc.) und ist ins Grundbuch einzutragen. Allerdings erlischt das Wohnrecht, sofern Sie ausziehen (unabhängig von den Gründen). Dass statistisch auf den Tod gesetzt wird, kann je nach tatsächlicher Lebens- bzw. Wohndauer für Sie als Verkäufer oder für den Käufer vorteilhaft sein. Der Wert der Immobilie sinkt zudem. Die Immobilie kann nicht mehr an Erben weitergegeben werden. Zu beachten ist auch, dass je nach Vertragsgestaltung die Immobilie zwangsversteigert werden kann, sofern der Käufer die Leibrente nicht mehr zahlen kann.

3. Erbschafts- und Schenkungssteuer fallen wie von Ihnen richtig angesprochen nicht an.

4. Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer. Bzgl. der Grunderwerbsteuer sollten Sie eine Regelung im Vertrag treffen, da sowohl Sie als bisherige Eigentümerin als auch der Käufer Steuerschuldner sind (§ 13 Nr. 2 GrEStG). In den meisten Fällen wird die Steuer dem Käufer auferlegt.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben, und stehe Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne über die Rückfragefunktion erneut zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Victoria Meixner


ANTWORT VON

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