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Leibrente, Immobilienerwerb, Grundschuld

| 28.04.2015 12:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Sehr geehrte Damen und Herren,

Bitte um Hilfe bei Entscheidungsfindung folgender Situation.

Durch einen Todesfall würde der jetzige Eigentümer das Haus gerne verkaufen. Es sind noch 3 Leibeigene Kinder vorhanden.

Mit dem Verkäufer wurde eine Zahlung einer Leibrente vereinbart. Diese steigert sich nicht.
Die eingetragene Grundschuld auf dem Haus beläuft sich noch auf ca 100.000 Euro. Wert der Immobilie ca 190 Tausend.

Es ist vom Verkäufer eine Restschuldversicherung abgeschlossen worden, die bei Todesfall die Grundschuld abdecken würde.

Was muss bei Vertrabschluss alles beachtet werde? (Der Vertrag wird vom Anwalt des Verkäufers aufgesetzt)?
Muss wegen den Kindern Erbtechnisch etwas beachtet werden?
Geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über? Oder erst bei Todesfall.
Kann die Bank (Grundschuld) den Verkauf verweigern?
Wie sichert sich der Verkäufer am besten gegen Nichtzahlung ab?
Was ist ein Denkbares Szenario, falls der Verkäufer die offene Hypothek nicht weiter bedient?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sofern der Eigentümer verheiratet ist, ist für den Fall, dass die Immobilie sein wesentliches Vermögen darstellt, die Zustimmung des Ehegatten einzuholen – das erledigt aber der Notar. Ferner sollte für den Fall, dass die Restschuldversicherung nicht ausreicht, ein Rücktritt vom Kaufvertrag vereinbart werden; dies ist entbehrlich, wenn die Bank Ihnen gegenüber das Ausreichen der Versicherungsleistung verbindlich bestätigt hat. Ferner ist das Risiko abzudecken, dass der Verkäufer das Darlehen nicht mehr bedient, ohne dass ein Versicherungsfall vorliegt. Hierfür eignet sich ein Rücktrittsrecht indes nur bedingt; dies wäre aber dann sinnvoll, wenn der Kaufpreis an die Bank bezahlt werden soll, da dann die Bank den erhaltenen Kaufpreisanteil an Sie zurückzahlen müsste.
Erbrechtlich ist im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag nichts zu beachten. Das Eigentum an der Immobilie geht mit Auflassung über. Diese erfolgt in der Regel, nachdem der Kaufpreis fällig geworden und bezahlt ist.
Die Grundschuld haftet an der Immobilie. Einer Eigentumsübertragung steht die Grundschuld nicht entgegen.
Der Verkäufer ist für den Fall der Nichtzahlung bereits dadurch abgesichert, dass ohne Kaufpreiszahlung das Eigentum an der Immobilie nicht übertragen wird.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2015 | 14:33

Nachtrag,

Der Ehepartner ist verstorben.
Heißt, die Immobilie wird erst bei Zahlung des Kaufpreises zum Eigentum des Käufers? Es wird kein Kaufpreis bestimmt, sondern eine Lebenslange Leibrente in Höhe von 500 Euro. Wie verhält sich es hier?

Auf dem Haus steht eine Grundschuld offen mit einer Bank in Höhe von 100.000. Diese wird monatlich abgetragen mit 500 Euro. Die Restschuldversicherung des Verkäufers deckt diesen Betrag Ab falls er sterben sollte.

Was passiert wenn der Verkäufer das Darlehen bei der Bank nicht weiter bedient? Und wann geht die Immobilie in Besitz des Käufers über (Leibrente)

Vielen Dank


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2015 | 14:48

Hallo

und danke für die nachträglichen Informationen.

Wann die Immobilie in Ihr Eigentum gelangt, ist in diesem Fall reine Verhandlungssache. Es kann jedoch angenommen werden, dass die Auflassung hier - da eine Kaufpreiszahlung ausscheidet - nach Vorlage der sonstigen Voraussetzungen wie z.B. erforderlicher behördlicher Genehmigungen bzw. Genehmigung des Finanzamtes erfolgen soll.

Da die Höhe der Leibrente der Höhe des Kapitaldienstes entspricht, wäre vorliegend zu überlegen, ob Ihnen für den Fall des Zahlungsverzugs des Verkäufers statt eines Rücktrittsrechts nicht ein Recht zur Bedienung des Darlehens unter Anrechnung auf die Leibrente eingeräumt werden sollte. Das würde bedeuten, dass Sie monatlich keiner höheren Belastung ausgesetzt wären, als bei einer ordnungsgemäßen Bedienung des Darlehens durch den Verkäufer. Zumindest ist aber zu empfehlen, den Kaufvertrag vor dem Notartermin rechtlich prüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.04.2015 | 07:03

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