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Leib-/Zeitrente und Steuern


09.07.2007 11:29 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Guten Tag,

als selbstständiger Gärtner möchte ich einen ehemals landwirtschaftlich genutzten Hof kaufen um a) dort zu leben und b) dort mein Geschäft (Verkauf) zu betreiben.

Der jetzige Eigentümer möchte aber lieber verpachten, weil er bei einem Verkauf, wie er sagt, "die Hälfte ans Finanzamt zahlen" muß. Auch wenn ich denke, daß die Hälfte übertrieben ist, so wird das FA sicherlich einen großen Brocken von der Verkaufssumme (geschätzte 250.000 Euro) kassieren. An den Gebäuden sind übrigens Renovierungsarbeiten notwendig, die er im Falle einer Verpachtung ausführen will. Er ist selbst nicht vorsteuerabzugssteuerberechtigt, ich schon.

Ich möchte ihm jetzt einen anderen Vorschlag unterbreiten, weiß aber nicht, wie sich das steuerlich auf uns beide auswirkt. Ich denke da an eine Leib- oder Zeitrente mit einmaliger Anzahlung.

Nach "meinem" steuerlichen Modell müßte der jetzige Eigentümer die Einmalzahlung und die jährlichen Leib- oder Zeitrentenzahlungen in seiner Einkommenssteuererklärung angeben. Was kann ich absetzen ? Ich renoviere so wie ich es will den Hof und kann die Vorsteuer vom FA zurückholen und zahle privat für den bewohnten Teil eine Miete an meine Firma, ähnlich wie ich es ja auch für die Privatentnahmen (Telefon, Pflanzen, Auto) mache.

Zu einfach gedacht oder wie läuft das wirklich? Wäre es sinnvoll, den Hof in einer eigenen Firma zu führen die anschließend an die Gärtnerei und mich privat verpachtet ?

Schon jetzt vielen Dank für die Antwort!
Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Die Anzahlung unterliegt der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft bei dem Verkäufer , falls die Voraussetzungen hierfür vorliegen, und bei dem Erwerber, der dies betrieblich nutzt, sind dies Betriebsausgaben.
Aus der wiederkehrenden Leistung, der monatlichen Zahlung, ist zunächst der Zinsanteil zu ermitteln. Je nachdem, ob die Leistung abänderbar oder nicht abänderbar ist, handelt es sich um eine dauernde Last (abänderbar) oder um eine Leibrente (nicht abänderbar).

Wenn wiederkehrende Bezüge als dauernde Last zu qualifizieren sind, ist der darin enthaltene Zinsanteil zu ermitteln. Alternativ kann der Zinsanteil auch nach finanzmathematischen Grundsätzen unter Verwendung eines Zinsfußes von 5,5 v.H. berechnet werden. Hinsichtlich der voraussichtlichen Laufzeit ist auf die zum jeweiligen Berechnungszeitpunkt geltende Sterbetafel (zurzeit 1997/1999) abzustellen.

Der Zinsanteil ist dann als Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG zu versteuern.

Bei Leibrenten muss der enthaltene Ertragsanteil ebenfalls nach § 22 Nr. 1 S. 3 Buchst. a EStG rrmittelt werden. Er ist aber als sonstiger Bezug nach § 22 Nr. 1 S. 3 Buchst. a EStG zu versteuern.
In Höhe des Barwertes der wiederkehrenden Leistungen hat der Erwerber, also Sie, Anschaffungskosten. Der Barwert ist damit gegebenenfalls für die Berechnung der Abschreibungen oder für die Ermittlung eines Gewinns aus den §§ 22 Nr. 2, 23 EStG zugrunde zu legen. Der Zinsanteil ist gegebenenfalls als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG oder als Betriebsausgabe abziehbar. AfA und Zinsen wirken sich steuerlich nur aus, wenn das übertragene Wirtschaftsgut der Einkünfteerzielung dient. Dies ist der Fall, da Sie den Hof betrieblich nutzen.
Ob es sinnvoll ist, den Hof in eigene Firma einzubringen, vermag ich von hier aus und bei den Sachverhaltsangaben nicht zu beurteilen; hier bedarf es eingehender Beratung.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com


Mit besten Grüßen

RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht

www.kanzlei-hermes.com

Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2007 | 13:57

Vielen Dank für die prompte und umfassende Antwort!

Ich möchte an dieser Stelle nur noch einmal mit meinen Worten zusammenfassen bzw. kommentieren um zu prüfen, ob ich alles richtig verstanden habe:

Als dauernde Last (abänderbar) ist demnach die Zeitrente und als nicht abänderbar die Leibrente zu verstehen.

Sehe ich mir die Sterbetafel an, so muß ich von rund 76 Jahren abzüglich dem jetzigen Alter (50 Jahre) des Besitzers also von 26 Jahren ausgehen. Da käme ich ohne Anzahlung auf eine monatliche Belastung von 800 Euro (250.000 € / 26 Jahre /12 Monate). Sind in den 800 Euro die 5,5% Zinsen (=44 Euro)enthalten? Der Verkäufer muß also den Zinsanteil als Kapitalsteuer versteuern und den Rest als Einkommenssteuer ?

Ich kann hingegen den Zinsanteil jährlich als Werbungskosten oder Betriebsausgabe voll absetzen. Die restlichen 12x756 Euro gelten als Anschaffungskosten und müssen abgeschrieben werden. Im gleichen Jahr (wohl eher nicht) oder über wieviele Jahre?

Vielen Dank nochmals!

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