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Lebenslanges Wohnrecht -anfallende Kosten

| 14.01.2013 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


In 2011 wurde ein Wohnhaus meiner Schwiegereltern gemäß Notariatsvertrag nebst allen Rechten und Bestandsteilen an meine Ehefrau übergeben.Die Übertragung ist zum Zwecke der vorweggenommenen Erbfolge schenkungsweise erfolgt.Meine Ehefrau musste hierfür auf Veranlassung der Übergeber (Schwiegereltern) 100.000 EUR an ihren Bruder zahlen. Lt. Notarvertrag räumt der Erwerber dem Übergeber in Gesamtberechtigung nach § 428 BGB an dem Grundstück mit der Flur-Nr. x ein lebenslängliches Wohnungsrecht des Inhalts ein, dass dieser berechtigt ist, die in sich abgeschlossene Wohnung im Erdgeschoss unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen, sowie sämtliche zum gemeinsamen Gebrauch aller Hausbewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitzubenutzen. Das Wohnungsrecht kann Dritten zur Ausübung überlassen werden. Desweiteren steht in Punkt V. (Besitzen, Nutzen) im Notarvertrag: Besitz, Nutzungen und Gefahr sowie Steuern und sonstige öffentliche Abgaben und Lasten gehen auf den Erwerber über mit Wirkung vom heutigen Tag.

Meine Fragen:

Müssen die Übergeber (in diesem Fall meine Schwiegereltern) sich an den Nebenkosten, wie Strom, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Wasser- und Abwassergebühren, Heizöl anteilmäßig für das Gebäude beteiligen ?

Was versteht man lt. Gesetz unter sämtliche zum gemeinsamen Gebrauch aller Hausbewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen ? Zum Haus gehört beispielsweise eine Garage. Meine Schwiegereltern besitzen jedoch kein Fahrzeug mehr. Kann ich die Garage alleine nutzen und ihnen sowie fremden Personen den Zutritt verwehren ?

Im Keller befinden sich mehrere Räume (Abstellraum, Waschküche, separates Zimmer (wird derzeit als Bügelzimmer genutzt - könnte jedoch auch als Gästezimmer umgestaltet werden). Zählen diese Räumlichkeiten zum Gebrauch aller Hausbewohner bestimmten Einrichtungen ?

Wir haben das Gebäude nach Erwerb auf unsere Kosten komplett renovieren lassen. Unter anderem wurde auch eine Wärmedämmung an der Gebäudefassade angebracht. Ich habe meine Schwiegereltern bereits mehrfach sachlich darauf hingewiesen täglich ihre Wohnung im EG zwecks Vermeidung von Schimmelbefall zu lüften. Dies wurde bisher ignoriert. Wer kommt für die Kosten auf sofern sich Schimmel bildet und die komplette Außenfassade neu gemacht werden muß ?

Sehr geehrter Fragesteller,
Herzlichen Dank für ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Grundsätzlich sind zunächst die Bestimmungen im Notarvertrag für das Wohnrecht ausschlaggebend. Hierüber können gegebenenfalls auch Regelungen bezüglich der Beendigung des Wohnrechts beinhaltet sein
Ist im Notarvertrag nichts anderes geregelt, sind die entsprechenden Kosten durch Sie zu tragen. Insbesondere ist nach Ihren Darlegungen im Notarvertrag geregelt, dass sie auch sämtliche Lasten des Grundstücks tragen. Zu fragen wäre jedoch, ob gegebenenfalls im Notarvertrag noch eine separate Regelung getroffen worden ist, wie es sich gerade mit diesen Kosten zwischen Ihnen und den Wohnrechtsinhaber verhält. Ist keine entsprechende Regelung im Notarvertrag vorhanden, müsste sich auf die Rechtsprechung gestützt werden, wonach zumindest nach Auffassung des BGH der Wohnungsberechtigte trotz der Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechtes verbrauchsabhängige Kosten wie Strom, Wasser und Heizung zu tragen hat, weil es sich nicht um Kosten der Wohnung, sondern um die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechtes verursachten Kosten ihrer Nutzung handelt.
Insofern können, wenn keine anderweitige Regelung Notarvertrag vorhanden sind ist, verbrauchsabhängige Kosten geltend gemacht werden.
Ist die Garage nicht zum gemeinsamen Gebrauch bestimmt gewesen, so gehört sie auch nicht zu den entsprechenden Einrichtungen. Mit den Anlagen und Einrichtungen zum gemeinsamen Gebrauch sind vor allem die Betriebseinrichtungen, wie Wasserleitungen, Heizkessel et cetera gemeint. Möglicherweise gehören hierzu auch Schuppen oder ähnliche Abstellräume, die gemeinsam genutzt werden. Ist die Garage daher in der Vergangenheit nicht durch die vom Rechtsinhaber genutzt worden, so dürfte auch jetzt eine gemeinsame Nutzung nicht in Betracht kommen.
Gleiches gilt für die von Ihnen angesprochenen Kellerräume. Sind Sie in der Vergangenheit gemeinsam genutzt worden, so könnte durchaus auch hier ein weiterer Nutzungsanspruch bestehen. Da jedoch die Erdgeschoßwohnung im Notarvertrag nach ihren Angaben relativ genau beschrieben worden ist, dürfte sich der Passus im engeren Sinn ausschließlich auf die für den Betrieb der Wohnung notwendigen Anlagen und Einrichtungen beziehen. Insofern würden weitere Zimmer oder eben auch die Garage aus diesem Grund ausscheiden. Dann hätte gegebenenfalls auch eine Mitbenutzung im Notarvertrag geregelt werden müssen. Eine Ausnahme könnte sich höchstens dann ergeben, wenn, wie oben genannt, eine langjährige gemeinsame Nutzung vorhanden gewesen ist. Dann ergibt sich ein Nutzungsanspruch jedoch nicht aus dem Notarvertrag, sondern aus einer Art Übung, nämlich der gemeinsam langjährigen Nutzung.
Werden Schäden durch den Inhaber des Wohnrechts verursacht, so ist dieser auch entsprechend schadenersatzpflichtig. Sie müssen allerdings nachweisen, dass der Schaden durch den Inhaber des Wohnrechts entstanden ist. Dies bezieht sich auf sämtliche Schäden, die durch sein Verhalten oder Unterlassen verursacht werden. Eine Kündigung des Wohnrechts, juristisch genauer die Zustimmung zur Löschung des Wohnrechts, können Sie jedoch grundsätzlich nur in Ausnahmefällen verlangen, zum Beispiel wenn strafrechtliche Punkte durch den Inhaber des Wohnrechts verwirklicht werden, wie zum Beispiel massive Beleidigungen oder Körperverletzungen oder eine vorsätzliche Schädigung des Grundstücks.

Alleine das Unterlassen des Lüftens dürfte hier nicht ausreichend, aber sehr wohl dann, wenn zum Beispiel daraus eine Gesundheitsbeeinträchtigung, bzw. Gefährdung für die anderen Bewohner des Hauses resultiert und auch in Zukunft damit zu rechnen ist, dass ein solcher Schimmelbefall durch den Inhaber des Wohnrechts nicht vermieden wird.. Hierzu muss aber zumindest bereits ein großer Schimmelbefall aufgetreten sein.
Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung und hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben.



Bewertung des Fragestellers 15.01.2013 | 08:56

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