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Lebenslanges Wohnrecht - Immobilienverkauf

| 05.10.2015 12:38 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park


Guten Tag,

ich habe eigentlich zwei Fragen, die aber thematisch zusammenhängen.

Vor über 20 Jahren haben meine Eltern ihren Gastronomiebetrieb samt grossem Anwesen (grosses Grundstück, grosses Wohn- und Gastronomiegebäude mit zwei Nebengebäuden) an meine Schwester überschrieben. Gleichzeitig bekam ich Bauland (ca. 1/3 Fläche des grossen Anwesens). Meine Eltern liessen sich das lebenslange Wohnrecht im 1. OG und das Nutzungsrecht für das gesamte Anwesen, das meine Schwester bekommen hat, im Grundbuch eintragen.

In den ersten Jahren nach der Schenkung haben meine Eltern noch voll im Gastronomiebetrieb mitgearbeitet. Als sie körperlich immer weniger zu dieser anstrengenden Arbeit in der Lage waren, haben sie leider den Fehler gemacht, sich nicht wirklich zurückzuziehen. Die Situation war gespannt und eskalierte dann in der Art, dass meine Schwester und ihr Mann meine Eltern (besonders meine Mutter) richtiggehend drangsaliert haben. Gleichzeitig mit dem langsamen Rückzug meiner Eltern ging der Gastronomiebetrieb kontinuierlich den Bach runter. Da meine Eltern das nicht mitansehen konnten, haben sie meiner Schwester immer wieder Geld gegeben, jahrelang, so dass das ganze Barvermögen aufgebraucht wurde und auch Bauland verkauft werden musste. Das war ein Fass ohne Boden. Zu den Geldzahlungen gibt es keine offiziellen Dokumente mehr, nur ganz wenige Kontobelege, die nur einen kleinen Teil zeigen. Gleichzeitig verschlechterte sich die Gesundheit meiner Eltern sehr. Vor ca. 8 Jahren habe ich erreicht, dass diese Zahlungen an meine Schwester eingestellt wurden. Ausserdem haben meine Eltern eine Generalvollmacht auf mich ausgestellt, damit ich alle ihre Angelegenheiten regeln konnte. Sie selbst waren nicht mehr dazu in der Lage. Gleichzeitig war mir und auch meinen Eltern klar, dass meine Schwester eine solche Vollmacht missbrauchen würden. Vor 5 Jahren war alles so schlimm, dass ich ernsthaft um das Leben meiner Mutter fürchten musste. Mein Vater war da schon ein Pflegefall. Der Zugang für Pflegepersonal zur Wohnung meiner Eltern scheiterte meist am fehlenden Wohlwollen meiner Schwester. Ich hatte das Glück, für Vater und Mutter zusammen einen Pflegeplatz in einem guten Heim zu finden, wo es ihnen heute recht gut geht. Meine Schwester hat meine Eltern in den letzten 5 Jahren vielleicht 5mal im Heimbesucht. Sie wohnt ca. 10 KM davon entfernt, ich 55 KM. Ich bin jede Woche dort und kümmere mich um Rechnungen, Ämter, Bank, etc.

Zur Finanzierung des Pflegeheims musste ich unterdessen mehrere noch vorhandene Grundstücke verkaufen. Zum Glück waren noch welche da. Nach momentaner Schätzung wird das Geld vermutlich noch 3 bis 4 Jahre reichen.

Nun habe ich letzte Woche zufällig erfahren, dass der Gastronomiebetrieb (ganzes Anwesen) zum Verkauf steht. Meine Mutter wusste auch noch nichts davon. Ich habe im Maklerbüro angerufen und nachgefragt, ob bekannt ist, dass noch ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht besteht. Ich habe mich anfangs nicht als Schwester der Verkäuferin vorgestellt. Vielleicht ging die Maklerin davon aus, dass ich eine Interessentin bin. Oder sie wurde von meiner Schwester fehlinformiert … keine Ahnung. Jedenfalls erhielt ich die schockierende Antwort: „Ja, das ist mir bekannt. Die Löschung im Grundbuch ist aber kein Problem, da die Eltern ja nicht mehr leben."

Nun meine erste Frage: Meine Eltern werden sicher nie mehr in ihre Wohnung zurückkehren. Dennoch besteht das Wohnrecht. Ich weiss, dass das Wohnrecht mitverkauft werden kann. Jedoch, welcher Käufer macht so etwas? Es wäre eher im Sinne meiner Eltern, wenn aus dem Verkaufserlös des Anwesens eine angemessene Ablösesumme an meine Eltern gezahlt würde. Ist so etwas möglich? Wenn ja, wie errechnet sich das und wo finde ich jemanden, der mir vor Ort dabei helfen kann, den Mietwert der Wohnung zu ermitteln. Es handelt sich nicht um eine abgetrennte Einheit. D.h. normal vermietet werden könnte die Wohnung ohne bauliche Veränderungen nicht. Aber dennoch ist es nicht im Sinne meiner Eltern (v.a. meiner Mutter, mein Vater ist so schwer dement, dass er das gar nicht mehr mitbekommt), einfach stillschweigend auf das Wohnrecht zu verzichten, nach allem, was meine Eltern die letzten Jahre erdulden mussten.

Meine zweite Frage: Ich habe heute einen Notarstermin, um weitere Grundstücke meiner Eltern (alles Landwirtschaftsflächen) zu verkaufen. Meine Mutter drängt mich nun – mir ist da nicht wirklich wohl dabei – dass ich einen grossen Teil des Verkaufsbetrags als Schenkung annehme und unter meinem Namen anlege. Bedingung dabei muss aus meiner Sicht sein, dass das Geld nicht verwendet werden kann, solange meine Eltern leben, damit es ihnen jederzeit wieder zugutekommen kann, wenn alles andere aufgebraucht ist. Beweggrund meiner Mutter ist, dass sie nicht will, dass meine Schwester von diesem Geld etwas bekommt, falls meine Eltern sterben sollten, bevor das Geld verbraucht ist. D.h. sie will das aus der Erbmasse/dem Pflichtteil meiner Schwester entfernen. Geht so etwas überhaupt und wenn ja, wie? Und kann das meine Mutter entscheiden und veranlassen? Die Grundstücke gehören zum Teil meinen beiden Elternteilen, zum Teil nur meinem Vater. Meine Mutter besitzt auch eine Generalvollmacht (dieselbe wie ich).

Ich habe mein eigenes (gutes) Auskommen und brauche kein Geld von meinen Eltern. Allerdings geht mir dieser ganze Ärger seit Jahren schon ziemlich auf die Gesundheit. Meine Schwester hat insgesamt bereits ein Vielfaches von dem erhalten, was ich bekommen habe, und es ist nur Schlimmes daraus entstanden. So gesehen möchte ich natürlich auch verhindern, dass sie am Ende noch belohnt wird.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort und freundliche Grüsse.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Wohnrecht der Eltern

Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird das Wohnrecht nur von Ihren Eltern zu nutzen sein. Mit deren Tod erlischt es. Auch gegenüber einem neuen Eigentümer würde das Wohnrecht gelten, daher wird es meist mit dem verkauf gelöscht.

Zur Berechnung des Wertes des Wohnrechtes wird eine fiktive Miete angesetzt. Zugrunde wird die durchschnittliche Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers. Hier wäre also zu schätzen, was eine marktübliche Miete für die Wohnung der Eltern ist. Eine genaue Zahl kann ich Ihnen ohne Kenntnis der Verhältnisse vor Ort nicht geben.

Es gibt Sachverständige, die Gutachten zu Mietpreisen bzw. zu einer Vermietbarkeit anstellen können. Auf Grundlage dessen wäre eine Berechnung möglich.

2. Schenkung der Mutter

Ihren Eltern steht es zu Lebzeiten grundsätzlich frei, über Ihr Vermögen zu verfügen, es auszugeben oder auch zu verschenken. Ihre Mutter kann Ihnen daher einen Betrag X zukommen lassen.

Hier dürfte aber Ihr Vater mit zu entscheiden haben, jedenfalls dann wenn nicht klar ist, aus welchem Vermögen die Zuwendung an Sie erfolgen soll. Allein aus dem Umstand, dass eine Ehe vorliegt, dürfte noch keine Stellvertretung möglich sein. Gleiches gilt für die Generalvollmacht. Hier wäre zwar zunächst einmal der genaue Inhalt zu prüfen, doch sind so genannte höchstpersönliche Rechtsgeschäfte wie Verkauf von Immobilien nur möglich, wenn die Vollmacht dies zulässt. Hier sollten Sie also genau prüfen bzw. mit Ihrem Vater über Ihr Vorhaben sprechen. Sollte dieser krankheitsbedingt nicht mehr geschäftsfähig sein, so scheint mir die gerichtliche Bestellung eines Betreuers geboten.

Dem Nachlass wäre eine derartige Schenkung aber dann zuzurechnen, wenn die Schenkung i.S.d. § 2325 Abs. 3 BGB in den letzten zehn Jahren vor dem Erbfall stattgefunden hat. Für jedes Jahr, dass zwischen Schenkung und Erbfall liegt, wären 10% weniger als Wert zum Nachlass anzurechnen. Nach zehn Jahren bleibt Ihnen dann alles ohne eine Anrechnung auf Ihren Teil des Nachlasses.

nach Ablauf der zehn Jahre wäre dieser Teil des Vermögens vor dem Zugriff der Schwester sicher.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.10.2015 | 13:11

Guten Tag,

vielen Dank zu Ihrer ausführlichen Antwort.

zu 1. Wohnrecht:
Wo finde ich einen Sachverständigen, der ein Gutachten zum Mietpreis und Vermietbarkeit abgeben kann? Kann ich so etwas bei der jeweiligen Gemeinde erfragen? Wenn ja, auf welchem Amt?

zu 2. Schenkung
Die Generalvollmacht, die ich besitze wurde von einem Notar ausgestellt. Sie setzt sowohl mich als Bevollmächtigte ein, als auch jemeils meine Mutter und meinen Vater. Sie umfasst auch alle Vermögensangelegenheiten. Damit konnte ich bereits Grundstücke verkaufen. Die Notare schauen sich dabei die Vollmacht ja immer sehr genau an, hatten aber nie Einwände.
Mein Vater ist schwer dement. Ein Betreuer war aber bisher nicht nötig, da ich ja über die Vollmacht verfüge und alles bisher regeln konnte. Sollte ein Betreuer bestellt werden müssen, wäre das sehr wahrscheinlich auch ich, da dies in einer Betreuungsverfügung in der Vollmacht gewünscht wird.
Kann meine Mutter also so eine Schenkung machen, da sie auch als Generalbevollmächtigte gilt?
Wirklich wohl ist mir dabei nicht, da die ganzen Verhältnisse so schon genug Ärger produziert haben und zukünftig produzieren werden. Ich möchte eigentlich nicht noch "Salz in die Wunde streuen". Aber vermutlich gibt es keine andere Möglichkeit, um das Geld vor dem Zugriff meiner Schwester im Falle des Todes meiner Eltern zu schützen. Das Testament kann ja wohl nicht geändert werden, da mein Vater nicht mehr geschäftsfähig ist.

Vielen Dank und freundliche Grüsse.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.10.2015 | 13:23

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfragen.

1.Der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter ist sicherlich eine gute Adresse. Diese haben eine Datenbank und können Sie kompetent bei der Auswahl beraten.

2.Liegt eine notariell beurkundete Generalvollmacht vor, so können auch höchstpersönliche Rechtsgeschäfte vollzogen werden. Ihre Mutter kann, wenn Sie auch bevollmächtigt ist, eine entsprechende Schenkung vornehmen. Diese wird Bestand haben.

Zur Testamentsänderung bedarf es in der Tat der Geschäftsfähigkeit Ihres Vaters, liegt diese nicht vor, so wäre das Testament anfechtbar.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 07.10.2015 | 19:27

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