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Lebenslanges Wohnrecht Erneuerung defekter Fenster

26.11.2018 17:06 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bewohne eine Wohnung in einem Mehrparteien Mietshaus. Meine Eltern vererbten mir ein lebenslanges Wohnrecht ohne Nießbrauch, welches im Grundbuch eingetragen wurde. Es wurde kein notarieler Vertrag mit dem Nacherben gechlossen. Im Testament steht lediglich, dass ich die Nebenkosten zu tragen hätte.

Frage 1: Die im Testament genannten nebenkosten wurden nicht aufgeschlüsselt oder spezifiziert. Bezieht sich das dann auch auf die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten (Grundsteuer usw.)? Muß ich diese zahlen?

Frage 2: Der Nacherbe hat im gesamten haus die Fenster und Rahmen erneuert, nur in meiner Wohnung nicht.
Mittlerweile erblinden die Fenster so dass kein ungehinderter Blick nach draußen mehr möglich ist.
Auf Nachfrage meinte der Nacherbe, ich müsse mir die Fenster selbst erneuern lassen auf eigene Rechnung.
Ist das richtig ?
Wenn nein, wie kann ich die Erneuerung der Fenster einfordern?

Vielen Dank für Ihre Antworten.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich kann ein Wohnrecht nach § 1093 BGB entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden, so dass keine Nutzungsentschädigung erfolgt. Der BGH hat entschieden(BGH, Urteil v. 25.9.2009, V ZR 36/09 ), dass er zu den Nebenkosten nur herangezogen werden kann, soweit dies ausdrücklich vereinbart ist. Bei ihnen ist die Zahlung der Nebenkosten ausdrücklich im Vertrag enthalten. Folglich müssen sie für diese aufkommen.

Dabei ist der Begriff Nebenkosten etwas weiter als der Begriff Betriebskosten, denn er erfasst alle Betriebskostenarten.

Neben den Nebenkosten muss nach §§1093 , 1041 BGB der Wohnrechtberechtigte auch die für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Zu den vom Wohnrechtberechtigten zu tragenden Kosten zählen solche für Erhaltungsmaßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind( BGH, Urteil vom 6. Juni 2003, V ZR 392/02 ), während zu den außergewöhnlichen Kostentragungen, für die der Wohnungsberechtigte nicht aufkommen muss, etwa die Kosten einer vollständigen Dacheindeckung (BGH, Urteil vom 6. Juni 2003, V ZR 392/02 )oder die Kosten der Erneuerung der Fenster ( vgl. BFH, vom 14.11.89, IX R 110/85 ) gehören. Allerdings trifft den Eigentümer keine Pflicht der Gebäudeerhaltung, nur weil auf der Immobilie ein Wohnrecht lastet. Erst wenn die mangelnde Instandsetzung dazu führt , dass der Wohnberechtigte sein Wohnrecht nicht mehr ordnungsgemäß ausüben kann, kann der Eigentümer zur Beseitigung des Besitzstörenden Zustandes verpflichtet werden (LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2015 - 1 S 2/15 ). Eine Handlungspflicht ergibt sich also erst ab einer gravierenden Intensität des Mangels, so dass das Wohnungsrecht nicht mehr vollumfänglich ausübbar ist.

Was zu den Betriebskosten gehört ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung. Hierzu zählen gemäß § 2 BetrKVO auch die Grundsteuer ( vgl. auch FG Thüringen, vom 2.4.98, Az: II 420/96 ) und notwendige Versicherungen ( § 10 45 BGB ) , also die nicht verbrauchsabhängigen, aber gewöhnlich anfallenden Kosten der Immobilie.

Frage 1: Die im Testament genannten Nebenkosten wurden nicht aufgeschlüsselt oder spezifiziert. Bezieht sich das dann auch auf die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten (Grundsteuer usw.)? Muß ich diese zahlen?

Sie müssen , soweit nur von Nebenkosten gesprochen wird auch die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten tragen. Was umgelegt werden darf ergibt sich explizit aus § 2 BetrKVO. Der Umlagemaßstab ist nicht so streng wie im Mietrecht, vielmehr wird aus § 1041 BGB geschlussfolgert, dass alle regulär zu erwartenden Kosten der Immobilie auf den Wohnrechtberechtigten umgelegt werden können, ohne dass diese genau aufzuschlüsseln sind.

Fazit: Die Grunderwerbssteuer wird ausdrücklich in § 2 BetrKVO genannt, folglich kann diese auf sie umgelegt werden und sie müssen diese tragen.

Frage 2: Der Nacherbe hat im gesamten haus die Fenster und Rahmen erneuert, nur in meiner Wohnung nicht.
Mittlerweile erblinden die Fenster so dass kein ungehinderter Blick nach draußen mehr möglich ist.
Auf Nachfrage meinte der Nacherbe, ich müsse mir die Fenster selbst erneuern lassen auf eigene Rechnung.
Ist das richtig ?

Die Erneuerung der Fenster gehört hingegen zu den außergewöhnlichen Instandsetzungsarbeiten, da sie nicht in zeitlich überschaubaren Absänden turnusmäßig wiederkehrt. Folglich ist der Wohnrechtberechtigte nicht verpflichtet hier die Kosten zu tragen. Allerdings ergibt sich aus dem Wohnrecht auch keine Handlungspflicht des Eigentümers, die Sache Instandzuhalten. Die Gebäudeerhaltung obliegt also dem Ermessen von Wohnberechtigten, der nur zum Substanzerhalt, nicht aber zur Verbesserung oder Werterhaltung verpflichtet ist, wie auch vom Eigentümer, den keine aktive Pflicht zur Gebäudeerhaltung trifft, es sei denn die Beschädigung ist so intensiv, dass sie den Wohnberechtigten an der Ausübung seines Wohnrechts hindert (LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2015 - 1 S 2/15 ).


ABER: Auch der Eigentümer ist nicht verpflichtet, das Gebäude zu unterhalten, denn eine Solche Handlungspflicht kennt § 1093 BGB bzw § 1037 ff. BGB nicht. Die eingetragene Dienstbarkeit gewährt nämlich lediglich Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche ( z.B. den Besitz zu stören) und gerade keinen Anspruch auf eine vorzunehmende Handlung ( LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2015 - 1 S 2/15 ). Erst wenn die fehlende Instandsetzung dazu führt, dass der Besitz nicht mehr ordnungsgemäß ausgeübt werden kann, kann sie ein Beseitigungsanspruch so verdichten, dass er auch zur Instandhaltungspflicht führen kann (LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2015 - 1 S 2/15 ).

Die Fenster in ihrer Wohnung müssen also so beschaffen sein, dass sie sie in ihrem Wohnrecht beeinträchtigen. Hierfür werden grundsätzlich alle Umstände des Einzelfalls zur Bewertung herangezogen, um zu ermitteln ob durch die Nichtinstandsetzung bereist Beseitigungsansprüche bestehen können . Das LG Heilbronn hat entsprechend der Vorinstanz ( Amtsgericht Heidelberg, Az. 26 C 238/12 ) entschieden, das bereits die Beschränkung der Lüftungs- und Lichtzufuhr zu so einer starken Beeinträchtigung führen kann, dass der Eigentümer für Abhilfe sorgen muss, weil er die dadurch vorliegende Besitzstörung zu beseitigen hat.

Tauscht der Eigentümer hingegen von sich aus die Fenster aus, so kann der Wohnrechtberechtigte mit den Kosten nicht belastet werden, denn es liegen außergewöhnliche Kosten i.S.d. 1041 BGB vor, zu dessen Tragung er nicht verpflichtet ist.

Wie stark die Beeinträchtigung in ihrem Fall ist und ob dies bereits für einen Beseitigungsanspruch , gerichtet auf aktives Tun, nämlich Instandsetzung durch den Eigentümer, genügt vermag ich nicht zu beurteilen, dies ist wirklich stets eine Entscheidung im Einzelfall.

Aber sollten sie vermuten , dass die mangels Lichteinfall gegebene Beeinträchtigung ausreichend ist, um sie in ihrem Besitz zu stören, so können sie den Eigentümer schriftlich und unter Fristsetzung auffordern, die Besitzstörung durch einen Austausch der Fenster zu beseitigen. Bei entsprechender Intensität kann die Mangelbeseitigung auch eingeklagt werden.

Ist der Negativeffekt durch die blinden Fenster jedoch noch nicht so gravierend, sondern lediglich unbequem oder unschön, so besteht kein Recht neue Fenster vom Eigentümer zu fordern. In diesem Fall gibt es nur zwei Wege: 1. Sie müssten in der Tat selbst für neue Fenster sorgen, wenn sie der Zustand der alten Fenster stört und müssten dann auch für die Kosten aufkommen oder 2. der Eigentümer müsste freiwillig alle Fenster sanieren, so das sie nicht an den Kosten zu beteiligen wären.

Fazit: Weder Eigentümer noch Wohnberechtigter sind verpflichtet neue Fenster zu besorgen. Lediglich wenn die maroden Fenster die Ausübung des Wohnrechts hindern, kann aus dem Beseitigungsanspruch auch ein Instandhaltungsanspruch des Eigentümers abgeleitet werden. jedoch besteht auch in diesem Fall keine Kostentragungspflicht des Wohnrechtberechtigten. Möchte dieser neue Fenster ohne , dass eine Beeinträchtigung des Wohnrechts vorliegt, so muss der Wohnrechtberechtigte sich selbst um den Ersatz kümmern und auch die Kosten hierfür tragen. Tauscht jedoch der Eigentümer alle Fenster von sich aus aus , so kann er an den Kosten nicht beteiligt werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)

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