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Lebenslanges Wohnrecht \\\\428 BGB - Beteiligung der Kosten

| 15. August 2021 19:47 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Hallo,
wir haben ein Problem bei der Kostenbeteiligung unserer Mutter, die in unserem Haus ein lebenslanges Wohnrecht (BGB 428) hat.
Mein Mann hat damals das Haus innerhalb einer gemischten Schenkung überschrieben bekommen. Er hat seinen Bruder Hälftig des Schätzpreises ausgezahlt. Für seine Eltern einen neuen behinderten gerechten Anbau auf seine Kosten erstellt und ihnen für diesen Bereich ein lebenslanges Wohnrecht garantiert (dieses wurde im Grundbuch eingetragen).
Seine Eltern haben die Nebenkosten getragen und ihn zusätzlich mit einer kleinen Summe bei der Tilgung der Hypothek unterstützt.
Sein Vater verstarb. Seitdem beteiligt sich seine Mutter aber nur noch an einem kleinen Teil der Nebenkosten und verweigert jegliche andere Zahlung. Sie meint, ihr Wohnrecht ist kostenlos.

Im Überlassungsvertrag steht folgendes:
Der Erschienene zu 3. räumt dem Überlasser und der Erschienenen zu 2. als Gesamtgläubigern gem. Paragraph 428 BGB ein lebenslängliches Wohnrecht an einem noch neu zu schaffenden behindertengerechten Anbau sowie einen Teil des Altbaus, nämlich den östlichen Teil des Erdgeschosses des Altbaus ein, ferner an einem Abstellraum im Obergeschoss.

Schuldrechtlich wird vereinbart: Das Wohnungsrecht schließt die Mitbenutzung der dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Hausbewohner dienenden Räumlichkeiten und Einrichtungen sowie des Carport und des Gartens ein.

Schuldenrechtlich wird ferner vereinbart, das in Abweichung von der gesetzlichen Lastenverteilung während der Dauer des Wohnungsrechtes alle Lasten des Grundstücks, insbesondere auch die Kosten außerordentlicher Ausbesserungen, von Überlasser und der Erschienenen zu 2. zu einem Drittel und dem Erschienenen zu 3. zu zwei Drittel getragen werden

Welche Kosten müssen jetzt zu einem Drittel von der Schwiegermutter übernommen werden? Es steht ja wirklich Alle Lasten des Grundstückes ganz deutlich da!!

Würden sie bitte benennen welche Lasten damit ausdrücklich gemeint sind!

Vielen Dank

Sehr geehrte Fragestellerin,
bitte beachten Sie, dass Abweichungen von der Sachverhaltsschilderung zu einem anderen Ergebnis führen können.
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:


Es wird hier eine Trennung bezüglich der Lasten anzustellen sein.



Aus der Vereinbarung geht nicht hervor, dass die „normalen" Kosten, welche durch die Nutzung des Wohnrechts entstehen aufgeteilt werden sollten.

Wenn keine Vereinbarung getroffen wurde, dann sind die verursachten verbrauchsabhängigen Wohnungsnebenkosten (zB Gas, Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Abwasser), welche durch die Nutzung entstehen, von der Wohnungsberechtigten selbst zu tragen, auch dann, wenn im Zusammenhang mit dem Wohnungsrecht kein Entgelt zu erbringen ist (vgl. BGH, Urt. v. 21. 10. 2011 − V ZR 57/11 (LG Berlin) in NJW 2012, 522, beck-online; BeckOK BGB/Reischl, 58. Ed. 1.5.2021, BGB § 1093 Rn. 26).

Daher muss die Frau auch weiterhin alle Nebenkosten, wie bisher zahlen.




Hingegen wird man durch die Vereinbarung der Lastenverteilung zu 1/3 und 2/3 solche (öffentliche) Lasten zu sehen haben, welche das Grundstück direkt betreffen. Dies wären zum Beispiel Grundsteuern und Gebühren für den Schornsteinfeger.



Daneben wären weiterhin zu 1/3 auch außerordentliche Ausbesserungen zu tragen. Dies könnten dann solche sein, welche notwendig wären, um die Sache zu erhalten (z.B. eine kaputte Heizungsanlage oder ein Dach erneuern).



Gerne stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit persönlich für Rückfragen zur Verfügung, wenn Sie in dem geschilderten Fall noch weitere Hilfe benötigen. Insbesondere dann, wenn Ihnen ein bestimmte Erneuerungsmaßnahem vorschwebt und Sie wissen wollen, ob hier die 1/3 Regelung gilt. Nutzen Sie dazu die kostenlose Rückfragefunktion. Über eine Bewertung würde ich mich freuen und bedanke mich dafür im Voraus.


Mit freundlichen Grüßen

Philipp Vestweber
-Rechtsanwalt-

Rückfrage vom Fragesteller 15. August 2021 | 22:08

Vielen Dank, nur ich verstehe nicht, warum die privaten Lasten wie z.B die Hypothek nicht mit dazu gehört. Dieses wurde lt. unseres Erachtens damit einbezogen. Die Hypothek die auf dem Grundstück lastet, ist ja ausnahmslos für die sofortige Auszahlung des Bruders und für die Erstellung des Anbaus der Eltern aufgenommen worden (Seine Eltern konnten dieses finanziell nicht Leisten), das waren ja alles Auflagen in dem Überlassungsvertrag. Zudem wurde deshalb ja auch das Wohnrecht in keiner Weise beim Hauswert und bei der Auszahlung an seinen Bruder mit eingerechnet.

Private Lasten sind ja zB Hypotheken oder andere finanzielle Lasten, die auf dem Grundstück liegen.
Diese Art von Lasten hängen ja fest mit dem Grundstück zusammen und sind nicht mit der Person verbunden, die sie aufgenommen hat.

Deshalb wurde unseres Wissens ja auch keine Trennung der Lasten (Öffentliche Last, Private Last) in den Überlassungsvertrag mit einbezogen. Sondern ganz deutlich Alle Lasten des Grundstückes, ausnahmslos.

Daher müsste dieses ja auch zu Einem Drittel von der Schwiegermutter getragen werden.
Wurde vom Vater damals ja auch so gemacht.

Mein Mann hat meinen Schwiegereltern damals mit der Hausübernahme und dem Anbau einen sehr großen Gefallen getan. Es war immer ein familiäres und sehr herzliches Untereinander. Die Rente der Schwiegereltern ist zudem wirklich gut und mein Schwiegervater wollte damit meinem Mann ja seine Aufwendungen wenigstens zu einem kleinen Teil wieder erstatten.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15. August 2021 | 23:18

Hallo,

ich stimme Ihnen auch hier zu, dass man aus dem reinen Wortlaut mit "allen Lasten" durchaus auch privatrechtliche Lasten meinen könnte. Da gerade eine klare Formulierung fehlt, lässt dies Interpretationsspielraum zu.


Ich würde an dieser Formulierung und dann ggf. an einen durchsetzbaren Anspruch kritisieren, dass dies dann auch alle künftigen Ansprüche betreffen würde, bei welcher die Wohnberechtigte im Grunde kein Mitspracherecht mehr hätte. Ob eine solche Bindung gewollt war, wäre zumindest zweifelhaft.

Auch könnte man den Satz als Einheit lesen und es wird folgendes nach allen Lasten geregelt: "insbesondere auch die Kosten außerordentlicher Ausbesserungen". Zwar steht da "insbesondere", was auch andere Fälle miteinbeziehen würde, aber dies könnte schon sehr auf Reparatur-/Erhaltungsmaßnahmen bezogen gewesen sein.


Wenn es wirklich zu einem Streit darüber kommen sollte (was ich nicht hoffe, wenn das Verhältnis im Grunde nach gut ist), dann könnte man natürlich auch die Vorgeschichte und den in der Ergänzungsfrage mitgeteilten Sachverhalt miteinbeziehen. Bei einer Vertragsauslegung würde dies zumindest helfen und mitbetrachtet werden.

Bewertung des Fragestellers 15. August 2021 | 23:22

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