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Lebenslanges Wohnrecht?


| 09.05.2006 19:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo

ein Bekannter von uns besitzt ein 9-FH, in dem seit 1975 ein guter Bekannter von ihm wohnte. Dieser half ihm bei der Scheidung etc. Aus "Dankbarkeit" vereinbarten beide, dass der Freund ab 1.1.95 keine Kaltmiete mehr zu zahlen braucht. Grund und Dauer wurden nicht angegeben. Da unser Bekannter sehr vermögend war, witterte der Freund die Gelegenheit und bot ihm an, auch die Hausverwaltung zu übernehmen. Dies wurde ab 1.1.96 durchgeführt. Ohne Vertrag.
Unser Bekannter sagte, damals sei vereinbart worden, dass sein Freund die Verwaltung übernimmt und dafür weiterhin kostenlos wohnen kann. Die NK wurden weiter gezahlt.
Der Freund "verwaltete" nun nach eigenem Gutdünken, half unserem Bekannten den Großteil seines Vermögens auszugeben, nahm auf ein unverschuldetes Haus Kredite (im Einvernehmen mit unserem Bekannten auf) in Höhe von ca. 300.000 €, modernisierte das Mietshaus. Irgendwann kamen unserem Bekannten Bedenken und er bat mich die Unterlagen von 2000 nachzusehen ob die in Ordnung wären.
Dieser Ordner kam zufällig bei ihm vom Finanzamt an. Alle übrigen Unterlagen hat der Freund/Verwalter bis heute, angeblich sind die unterlagen aber nicht mehr vorhanden.

Ich entdeckte viele Ungereimtheiten, Überweisungen die nicht nachvollzogen werden konnten etc. und auch eine monatliche Überweisung in Höhe von 650,00 für Hausverwaltung. Unser Bekannter fiel aus allen Wolken und meinte, davon wüsste er ja gar nichts. Kontoauszüge etc. wurden direkt vom Verwalter abgeholt. Es stellte sich dann raus, dass der Freund am 1.1.96
(Beginn seiner Verwaltertätigkeit) einen DA bei der Bank eingerichtet hat, obwohl er erst ab Oktober 96 Bankvollmacht bekam. (Kleines Dorf, jeder kennt sich, da ist so was möglich).

Die Verwaltertätigkeit wurde dann sofort gekündigt und gefordert wieder Kaltmiete zu zahlen. Dies wurde abgelehnt. Ich suchte dann einen RA auf, weil die Ausmaße deutlich zunahmen. Statt den Verwalter auf Untreue etc. zu verklagen, forcierte unser RA die Wohnungskündigung da der "Verwalter" sich weigerte Miete zu zahlen.
Kurze Rede, langer Sinn.

Es kam zur Gerichtsverhandlung. Ging dann um die Frage wie lang der Freund/Verwalter denn mietfrei wohnen solle.
Lt. Freund/Verwalter: natürlich auf Lebenszeit.
Unser Bekannter sagte aus: so lange er in der Wohnung wohnt.
Meinte das aber gar nicht so!

1. Urteil: Freund kann lebenslang mietfrei wohnen bleiben
2. Urteil: bestätigt, obwohl sich das Gericht nicht so ganz schlüssig über die Dauer war. Gab auch an, dass unser RA den "falschen" Kündigungsgrund gewählt hat.

Mittlerweile sind wir seit gut 3 Jahren in Sachen Untreue etc. vor Gericht. Der Freund/Verwalter ist vor 2 Jahren (aus gesundheitlichen Gründen???!) aus der Wohnung ausgezogen und wenn es ihm besser geht will er wieder zurück, man fasst es nicht.
Lässt auch niemand in die Wohnung rein, ein Besichtigungsrecht wurde abgeschmettert.

Wohnung ist jedoch total geräumt, Freund/Verwalter hat im Nachbarort ein Haus gemietet.

In allen bisherigen Verhandlung (wegen Untreue etc.) bietet der Beklagte an: ich gebe die Wohnung zurück und ihr verzichtet auf alle Anklagepunkte. Machen wir aber nicht.

Unser RA (der 2.) will erst die nächste Verhandlung abwarten, da wir jetzt endlich einen Richter haben der einigermaßen durchblickt, um weitere Schritte wegen der leerstehenden Wohnung zu unternehmen.

Meine Frage: ist das alles wirklich so hinzunehmen. Ist es rechtens, dass dieser Mensch jetzt seit 2 Jahren ausgezogen ist und die Wohnung wenn möglich bis an sein Lebensende blockiert?

Wäre sehr, sehr dankbar für eine Antwort.

Mfg
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Zugrundelegung Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworte:

Wesentlich für die Beurteilung ist , was hinsichtlich des Wohnrechts schon rechtskräftig entschieden ist.

1.1. Wenn das Bestehen eines lebenslangen persönlichen Wohnrechts bereits rechtkräftig vom Gericht festgestellt worden ist, könnte Ihr Bekannter in einem anzustrengenden gerichtlichen Verfahren damit argumentieren, dass der frühere Verwalter das persönliche Recht gar nicht mehr ausübt bzw. ausüben kann. Die Berufung auf das Wohnrecht allein um des Blockierens Willen verstieße gegen Treu und Glauben bzw. das Schikaneverbot.

–Meines Erachtens hat Ihr Bekannter durchaus das Recht, die Wohnung zu besichtigen. Er muss sich doch Kenntnis über den Zustand der Wohnung –eventuell besteht ja Renovierungsbedarf- verschaffen.

1.2. Wenn über das Bestehen noch keine rechtskräftige Entscheidung getroffen wurde, sondern lediglich über die Wirksamkeit einer Kündigung aufgrund Zahlungsverzuges, käme eine Klage in Betracht, mit der festgestellt wird, dass der Verwalter aufgrund seiner Verfehlungen das Wohnrecht verwirkt hat.

1.3. Wenn im derzeit laufenden Verfahren über die Verwalterverfehlungen diese festgestellt würden, würde dies die Argumentation der Verwirkung des Wohnrechts untermauern. Insoweit stimme ich der Ansicht des Ihren Bekannten derzeit vertretenden Kollegen zu, zunächst den Ausgang der offenbar in nächster Zeit anstehenden Verhandlung abzuwarten. (Allerdings muss dabei immer im Hinterkopf behalten werden, dass eventuell Verjährung drohen kann; eine diesbezügliche Prüfung ist mir innerhalb des Forums nicht möglich).


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ergänzend weise ich auf folgendes hin:
Die Auskunft im Rahmen dieses Forums kann nur die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind, umfassen. Daneben können weiterere Tatsachen von Bedeutung sein, die im Einzelfall auch zu einem völlig anderen Ergebnis führen können Verbindliche Empfehlungen darüber, ob und gegebenenfalls wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, sind nur im Rahmen der Erteilung eines Mandats möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Iris Lemmer-Krueger
-Rechtsanwältin-

Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2006 | 22:35

Hallo Frau Lemmer-Krueger

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Der Beklagte ist im Februar/März 2004 aus der "blockierten" Wohnung ausgezogen. Ab wann tritt die Verjährung ein bzw. bis wann müssen wir etwas unternehmen? Ein neuer Gerichtstermin für den laufenden Prozess liegt noch nicht vor.

Unser Besichtigungsbegehren wurde begründet:
da im Haus 3 Wohnungen mit leichtem Schimmel befallen sind und die Wohnung des Beklagten schon über 1 Jahr nicht bewohnt wird.
Der Beklagte konterte: ein Bekannter (Malermeister) habe die Wohnung angesehen und nichts feststellen können.
Wir vermuten, er wollte nicht, dass wir sehen, dass die Wohnung total geräumt ist (hat sogar das integrierte Waschbecken mit Einbauschränken aus dem Bad mitgenommen) und die Luxusausstattung der Wohnung (Parkett, Holzdecken mit Lampen etc.) sehen.
Ich habe jedoch meine Leute (pfiffig) und habe den Herrn von der Ablesefirma gebeten mir die Wohnung zu beschreiben.

Ich glaube, ich hätte eine Geschlechtsgenossin als Anwalt nehmen sollen, Frauen begreifen einfach schneller und der Fall ist so komplex...

Nochmals vielen Dank.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2006 | 07:51

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Zur Frage der Verjährung kann ich im Rahmen dieser Erstberatung mangels Kenntnis des Sachverhalts nur grundsätzliche Angaben machen:

Gemäß § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Die Verjährung beginnt gemäß § 199 BGB grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Anhand Ihrer Angaben ist also von einem Verjährungsbeginn zum 31.12.2004 und einem regelmäßigen Ende zum 31.12.2007 auszugehen. Nachdem aber bei der Berechnung der Verjährung auch noch die Möglichkeit der Hemmung, Unterbrechung etc. besteht, sollten Sie dies sicherheitshalber unter Vorlage sämtlicher Unterlagen nochmals durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen. –(Auch ich bin im Rahmen eines Mandates hierzu gerne bereit).

Bezüglich einer Verjährung im Zusammenhang mit einer Verwirkung aufgrund der Verfehlungen kann ich keine Berechnung vornehmen. Vorsorglich rate ich zur schnellstmöglichen Rücksprache mit dem Ihren Bekannten vertretenden Kollegen, der aufgrund der Sachnähe die Frage der Verjährung prüfen kann.

Besichtigungsrecht:
Auf die Angaben Dritter, die auf Seiten des Verwalters stehen, wird sich Ihr Bekannter nicht verlassen müssen. Mit entsprechender Begründung ist ein Besichtigungsrecht auch gerichtlich durchsetzbar. Die von Ihnen bereits festgestellten Tatsachen hinsichtlich der bereits erfolgten Räumung der Wohnung sollten Sie beweisbar festhalten.


Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.


Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin

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