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Lebenslanges Mietrecht


| 27.12.2006 09:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Wir beide sind um die siebzig und seit Jahren Mieter eines Hauses eines noch betagteren Verwandten. Wir haben immer eine moderate Miete gezahlt, im Gegenzug aber alle Verwaltungsarbeiten, Modernisierungen und Renovierung selbst durchgeführt bzw. die Kosten hierfür übernommen.

Wir selbst und der betagte Vermieter sind uns einig, dass wir bis zu unserem Ende in diesem Haus wohnen dürfen. Hierüber gibt es eine mündliche Absprache.

Wir machen uns berechtigte Sorgen, dass nach dem Ableben unseres Vermieters die Erben sich nicht gerne an unsere mündliche Absprache halten wollen und werden. Vielleicht wollen sie uns wegen Eigenbedarf kündigen oder die Miete so maßlos erhöhen, dass wir de facto ausziehen müssen.

Aus diesem Grund möchten wir gerne eine schriftliche Vereinbarung mit unserem betagten Vermieter treffen, die unseren Verbleib in der gemieteten Wohnung sichert. Wie wäre der genaue Wortlaut? Ist so ein Vertrag ohne die Einbeziehung eines Notars rechtsgültig?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ein Vertrag über ein lebenslanges Wohnrecht muss grundsätzlich nicht lang sein.

Kern wäre eine Formulierung wie "X und Y Z wird in meinem Haus in der A-Straße, Wohnung 123. OG, 8. Tür links (hier muss die genaue Lage der Wohnung angegeben werden) ein lebenslanges Wohnrecht im Sinne des § 1093 BGB gewährt. Sie sind von der Zahlung des Mietzinses befreit. Meine Erben sind an diese Vereinbarung gebunden."

Das Einschalten eines Notar ist grds. nicht notwendig, doch empfiehlt sich zur Absicherung eine Eintragung des Wohnrechts in das Grundbuch.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Auch bin ich gerne bereit, Ihren Vertrag in Kenntnis der Details zur Gänze auszuformulieren (wobei hier eine neue Vereinbarung über die Vergütung getroffen werden müsste); wenden Sie sich diesbezüglich bei Bedarf an meine Kanzlei.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2006 | 12:15

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Leider erfasst sie die Kernfragen nicht.

Es geht hier nicht um ein miet(zins)freies Wohnrecht, sondern darum, den Mietvertrag vor einer Kündigung durch den oder die Erben möglichst wirkungsvoll zu schützen. Wir werden selbstverständlich die Miete auch weiterhin zahlen (müssen).

Außerdem geht es uns darum, dass wir uns gegen eine unmäßige Erhöhung der Miete absichern möchten, die de facto uns aus dem Haus treiben würde.

Wie wäre der genaue Wortlaut?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2006 | 14:56

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die mir Gelegenheit zur Klarstellung gibt, da ich die Frage missverstanden habe (ich dachte, Sie wollten ein lebenslanges Wohnrecht).

Sofern Ihr Vermieter dies will, kann er die von Ihnen angestrebte Regelung am einfachsten über eine entsprechende Auflage im Testament regeln („X und Y Z sind zu ihren Lebzeiten nicht dazu verpflichtet einen höheren Mietzins als € -Mietzins- zu entrichten. Ich will, dass ihnen gegenüber auf jegliche Mieterhöhung und auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet wird. Ich will, dass X und Y Z zu unveränderten Bedingungen bis zu ihrem Lebensende in der bisher von ihnen bewohnten Wohnung verbleiben können.“)

Doch auch ein Vertrag mit diesen Zielen kann aufgesetzt werden, als Rechtsnachfolger treten die Erben gemäß § 1922 BGB in die Verpflichtungen des Vermieters ein (Wir sind uns darüber einig, dass X und Y Z zu ihren Lebzeiten nicht dazu verpflichtet sind, einen höheren Mietzins als € -Mietzins- zu entrichten. Der Vermieter (Name) verzichtet ihnen gegenüber auf jegliche Mieterhöhung und auf das Recht zur ordentlichen Kündigung, da X und Y Z zu unveränderten Bedingungen bis zu ihrem Lebensende in der bisher von ihnen bewohnten Wohnung verbleiben sollen. Die Erben des Vermieters sind an diese Vereinbarung gebunden".

Aufgrund der Vertragsfreiheit kann zu Ihren Gunsten auf Mieterhöhungen verzichtet werden, ebenso auf ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters (nur die außerordentliche Kündigung etwa bei vorsätzlichen Beschädigungen der Wohnung ist nicht abdingbar).

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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