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Lebenslanger Kündigungsausschluss?


| 05.10.2006 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
in einem 1999 durch ein Ehepaar geschlossenen Mietvertrag ist als Mietdauer angegeben: Der Vertrag beginnt am xx.xx.1999 und dauert lebenslang. Gleichzeitig ist ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung des VM festgehalten. Nunmehr ist die Frau des Mieters vor einem Jahr verstorben und dem Witwer ist die Wohnung zu groß - er fühlt sich aber an den Passus "lebenslang" gebunden.
Gilt dieser Passus trotz neuer Rechtssprechnung zu langen Kündungsausschlüssen weiter? Wenn ja, welche Möglichkeiten hat er, diese für ihn zu große Wohnung (67 m²) und kostenintensive Wohnung zu kündigen?

Vielen Dank im Voraus.
Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

gem. § 542 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen, wenn die Mietzeit nicht bestimmt ist. Ist das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, so endet es grundsätzlich mit dem Ablauf dieser Zeit (Abs. 2).

Dies gilt auch für einen Mietvertrag, der eine bestimmte Mietzeit derart vorsieht, dass das Mietverhältnis bis zum Eintritt des Todes gelten soll. So urteilte u.a. das BayObLG NJW-R 1993, 1164, welches in der heute aktuellen Literatur weiterhin als Nachweis angeführt wird.

Darüber hinaus bestimmt § 544 S.1 BGB, dass bei einem Vertrag über mehr als 30 Jahre nach Ablauf dieser Zeit eine Kündigung durch beide Seiten außerordentlich kündigen können.
Dies gelte jedoch nicht, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen wurde (§ 544 S. 2 BGB).

Daraus folgt, dass eine Beendigung des Mietvertrages lediglich durch einen Abänderungsvertrag sowie eine außerordentliche Kündigung möglich ist.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht sieht § 563a Abs. 2 BGB vor. Danach kann ein überlebender Mieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mitmieters Kenntnis erlangt, außerordentliche mit der gesetzlichen Frist kündigen.

In Ihrem Fall dürfte die Monatsfrist allerdings abgelaufen sein. Daher dürfte eine Kündigung aus diesem Grund nicht mehr möglich sein.

Demnach bleiben wohl lediglich andere Gründe für eine außerordentliche Kündigung sowie die Möglichkeit eines Abänderungsvertrages.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind zahlreich. Bitte haben Sie Verständnis, dass diese hier nicht abschließend aufgelistet werden können.
Informieren Sie mich daher bitte im Rahmen der Nachfragefunktion, ob Sie auf Vermieterseite oder auf Mieterseite stehen. Dadurch wird eine konkretere Beurteilung Ihres Falles möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüssen aus Hamburg

RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft

Standort Hamburg:
Neuer Kamp 30 Eingang C
20357 Hamburg

Tel.: 040- 43 209 227
Fax: 040- 43 209 229

www.haftungsrecht.com




In diesen Fällen endet das Mietverhältnis gem. § 542 II BGB nur durch eine gesetzlich vorgesehen außerordentliche Kündigung.

Nachfrage vom Fragesteller 05.10.2006 | 19:48

Sehr geehrter Herr Krajewski,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ich frage als Mieter. Wie kann man einen Abänderungsvertrag herbeiführen? Der Vermieter würde ja durch eine Änderung die noch lange Jahre sichere Miete riskieren.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.10.2006 | 10:14

Sehr geehrte Ratsuchende,

ein Abänderungsvertrag ist eine eigene Vereinbarung zwischen den Parteien. Es besteht kein Anspruch auf den Abschluss eines solchen. Daher müssten Sie Ihrem Vermieter Ihre Situation erklären und hoffen, dass er Verständnis hat. Machen Sie ihm deutlich, dass die Miete vielleicht zukünftig doch nicht so sicher ist, da schließlich eine hohe finanzielle Belastung im Alter vorliegt, zumal im kommenden Jahr laufende Kosten wohl steigen werden.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass Sie gem. 561 BGB das Mietverhältnis nach einer Mieterhöhung kündigen. Sie müssten dann nach der Ankündigung der Mieterhöhung innerhalb von zwei Monaten zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Falls der jetzige Bewohner einen weiteren Mitmieter aufnehmen möchte und der Vermieter dies verweigert, ist auch eine außerordentliche Kündigung möglich. Gem. § 540 BGB muss der Vermieter einer Gebrauchsüberlassung zustimmen. Verweigert er die Zustimmung, so hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Darüber hinaus bestehen mehrere außerordentliche Kündigungsgründe, die vorliegen, wenn ein Festhalten an dem Mietvertrag nicht zuzumuten ist. Das ist in der Regel der Fall, wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört ist.

Ich möchte Ihnen empfehlen, mit Ihrem Vermieter auf den Abschluss eines Änderungsvertrag hinzuwirken. Dies können Sie erleichtern, indem Sie z. B. vorschlagen, dass Sie einen Nachmieter suchen.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüssen aus Hamburg

RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft

Neuer Kamp 30 Eingang C
20357 Hamburg

Tel.: 040 - 43 209 227
Fax: 040 - 43 209 229
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