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Laufzeit Maklervertrag für Immobilienverkauf

| 24.07.2012 13:57 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mathias F. Schell


Im August 2008 habe ich einen Maklervertrag zum Verkauf meines Hauses abgeschlossen. Dieser sah eine Provision von 3,57 % des Verkaufspreises von mir und auch von dem zukünftigen Käufer vor. Der Vertrag war nicht befristet. Da nach ca. 6 Monaten nach Abschluss kein Erfolg zu vermelden war, habe ich den Vertrag gekündigt. Entweder per Brief oder telefonisch. Ein Nachweis darüber liegt mir aber nicht mehr vor.
Anfang diesen Jahres hat sich dieser Makler wieder bei mir gemeldet und gefragt, ob das Objekt noch zu verkaufen sei. Er hätte einen Interessenten. Ohne näher auf den früheren Vertrag einzugehen, habe ich in eine Vermittlung eingewilligt. Eine neuerliche Vermittlungvereinbarung wurde nicht getätigt. Allerdings hatte ich inzwischen vergessen, dass dieser Makler eine Vermittlungsprovision von mir als Verkäufer wollte. Alle anderen Makler in dieser Gegend verlangen nämlich nur von dem Käufer eine Provision.
Nun kam es zum von diesem Makler vermittelten Verkauf der Immobilie. Und der Makler möchte seine Provision gem. Vertrag von 08/2008.
Meine Frage ist nun: Hat er einen Anspruch auf die Vermittlungsprovision ? Oder kann man irgendwelche Einwände wegen der Laufzeit oder der erfolgten Kündigung machen, die ich allerdings nicht beweisen kann.

Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:

1. Hat er einen Anspruch auf die Vermittlungsprovision ?

Nach dem Gesetzteswortlaut scheint die Angelegenheit klar zu sein. In § 652 Absatz 1 BGB heißt es: „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge es Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt".

Ein Provisionsanspruch seitens des Makler entsteht also, wenn der Makler aufgrund eines Maklervertrages die Gelegenheit eines Abschlusses eines Kaufvertrags nachweist oder eine Vermittlungsleistung erbringt und dass der Kaufvertrag auf Grund dieses Nachweises oder dieser Vermittlung zustande gekommen ist, § 652 Abs. 1 BGB.

Entscheidend ist, ob Sie mit dem Makler einen Vertrag darüber abgeschlossen haben, dass Sie ihm für den Fall der Vermittlung des Kaufvertrages oder der Gelegenheit dazu eine Provision zahlen. Die Provisionserwartung muss der Makler Ihnen mitgeteilt haben. Der Makler muss nachweisen, dass ein solcher Vertrag mit Ihnen wirksam zustande gekommen ist.

Aus Ihrer Schilderung geht hervor, dass der Makler Ihnen mitgeteilt hat, dass für die Vermittlung des Vertrags eine Maklerprovision von 3,57 % des Verkaufspreises fällig wird. Da er das getan hat und Sie sich mit der Zahlung einverstanden erklärt haben (das kann auch durch schlüssiges Handeln geschehen, z.B. dass Sie der Klausel nicht widersprochen haben), ist mit dem Makler ein Vermittlungsvertrag zustande gekommen.

Da somit ein Maklervertrag besteht, wird die Provision mit Abschluss des Kaufvertrags fällig, sofern der Abschluss auf die Tätigkeit des Maklers zurück zu führen ist.

Nach alledem ist anzunehmen, dass bei einem Rechtsstreit der Makler gute Aussichten auf die Durchsetzung seines Anspruches haben wird.

2. Oder kann man irgendwelche Einwände wegen der Laufzeit oder der erfolgten Kündigung machen, die ich allerdings nicht beweisen kann.

a.) Erfolgsversprechende Einwände gegen die Laufzeit des Maklervertrages sind nach Ihrer Schilderung nicht ersichtlich. Denn grundsätzlich sind Maklerverträge von unbestimmter Dauer und werden durch Kündigung beendet. Die Dauer des Maklerauftrages ist also unerheblich. Die Tatsache, dass der Maklervertrag in 8/2008 geschlossen wurde, hindert als solches somit die Entstehung des Provisionsanspruches nicht.

b.) Etwas anderes als das oben unter Ziffer 1 Gesagte könnte gelten, wenn der Maklervertrag von Ihnen wirksam gekündigt wurde.

Ausgangspunkt dieser Problematik ist § 130 Abs. 1 BGB. Diese Norm regelt, dass eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem sie dem Empfänger zugeht. Die Kündigung wird somit erst in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie dem Erklärungsempfänger tatsächlich zugeht.

Ausgehend von der allgemeinen Beweislastregel, dass in einem Zivilprozess jeder die ihm günstigen, anspruchsbegründenden Umstände zu beweisen hat, muss der Absender einer Willenserklärung den Zugang seiner Erklärung beim Empfänger in einem Gerichtsprozess beweisen. Denn mit dem Zugang der Kündigung werden die für den Absender anspruchsbegründenden Rechtsfolgen ausgelöst. Dies hat zur Folge, dass in einem Zivilprozess der Zugang der Willenserklärung von dem Empfänger nur allzu gerne (auch wahrheitswidrig) bestritten wird, wenn der Erklärende den Zugang nicht oder nur unter deutlich erschwerten Voraussetzungen beweisen kann.

Da Sie nach Ihrer Schilderung den Zugang der Kündigungserklärung nicht beweisen können, ist eine Abwehr des Provisionsanspruches wenig Erfolg versprechend.

Ich bedauere, keine bessere Mitteilung machen zu können.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.

Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten überschlägigen rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen aus Frankfurt am Main
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2012 | 12:21

Zu 2.b. habe ich eine ergänzende Frage:

Wieviel Beweiskraft kann der Kündigung beigemessen werden, wenn die telefonische Kündigung im Beisein einer erwachsenen Person erfolgte ? Und diese Person sich noch daran erinnern könnte und dies auch bestätigen würde.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2012 | 12:40

Die Zeugenaussage ist ein im deutschen Zivilprozess zulässiges Beweismittel. Sofern sich der Zeuge an den Inhalt des Telefongesprächs und den Gesprächsteilnehmer zu erinnern vermag, hat das Gericht die Zeugenaussage bei der Urteilsfindung entsprechend zu würdigen.

Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.07.2012 | 15:14

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 24.07.2012 4,6/5,0
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