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Langfristige Lärmbelästigung durch private Umbaumassnahmen


07.05.2006 15:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem:


Am 15. März zog mein Nachbar in der Wohnung unter mir aus und ein neuer Mieter zog ein. D. h., eingezogen ist der neue Mieter bis jetzt noch nicht. Wenn ich nicht zufällig mit dem Vormieter aus einem anderen Grund gesprochen hätte, hätte ich nicht einmal von seinem Auszug erfahren. Auch nicht, dass der Nachmieter ab dem 24. März plant, zwei Wände in der Wohnung rauszureißen, um die Wohnfläche (vor seinem Einzug) zu verändern. Ich sprach den neuen Mieter daraufhin an, wann die Wohnung fertig sei, da ich exakt zu diesem Zeitpunkt Abschlussprüfungen habe. Er meinte, am 6. April würde er einziehen.
Nun ist der 7. Mai und der Mieter immer noch nicht eingezogen, seit dem 23.März ist oft den ganzen Tag Umbaulärm. Der Lärm äusserte sich anfänglich in ohrenbetäubenden Presslufthammergeräuschen, und seitdem mit ständigem Klopfen, Bohren etc., sogar meine Türen schwangen anfangs von alleine auf aufgrund des Lärms. Heute (Sonntag) hat er sogar mit Brettern hantiert. Durch besagte immer noch leere Wohnung unter mir höre ich sogar die Handwerker reden, da es sehr stark hallt. Die von ihm "eingehaltene" gesetzlich vorgeschriebene Mittagspause beschränkte / beschränkt sich meist auf eine halbe Stunde im Zeitraum von 12. 30 Uhr und 14. 30 Uhr.
Ich habe durchaus versucht, die Sache "in Ruhe" mit ihm persönlich zu regeln und ihn zu bitten, mir zu sagen, wann denn die Störungen nun am ärgsten wären, auch bis wann vor allem sie dauern würden, so dass ich mich darauf hätte einstellen können. Nichts dergleichen geschah, sondern ich bekam daraufhin einen Brief von ihm in den Briefkasten geworfen, u.a. mit dem Vorwurf an mich, ich hätte die ganze Verzögerung der Bauarbeiten überhaupt erst erwirkt, da ich durch meine Bitten um Ruhe die Handwerker erst recht aufgehalten hätte.


Da ich nun für die restlichen Abschlussprüfungen lernen muss, kann ich meist nicht von zuhause weg ( der Lärm ist in meiner ganzen Wohnung zu hören ), mich aber auch nicht konzentrieren kann aufgrund der dünnen Wände.
Deshalb möchte ich für diesen Zeitraum eine Mietminderung für mich erwirken. Nun sagt der Vermieter allerdings, er sei nicht zuständig für die Umbauarbeiten, sondern der Mieter ganz allein. Der Mieter weigert sich aber, mir diese Minderung zu ersetzen.
Es sollte dazu gesagt werden, dass der Vater des neuen Mieters mit dem Vermieter befreundet ist.
Jetzt befürchte ich einerseits einen Nachbarschaftskrieg mit möglichem Gemobbe, sehe aber auch nicht ein, dass der neue Mieter damit “durchkommt“. Das einzige Problem für mich ist, dass ich einen Hund habe, dessen Haltung in diesem Haus eigentlich nicht erlaubt ist, aber da alle anderen Nachbarn hier sehr nett sind und der Hund absolut lautlos ist, gibt es da keinerlei Probleme (die mir nun - vielleicht als Rache von seiten dieses bestimmten Mieters - zur Schwierigkeit werden könnten ), der Hund lebt also bereits seit Jahren friedlich und ruhig mit im Haus.
Ich muss auch noch dazu sagen, daß ich es verstehe, daß solch eine bauliche Veränderung natürlich nicht ohne gewissen Lärm zu machen ist, aber aufgrund des langen Zeitraums meine Nerven inzwischen blank liegen und ich allein deshalb schon einen gewissen Schadensersatz für gerechtfertigt halte.

Meine Frage ist nun, ob und in welcher Höhe ich eine Mietminderung von Vermieter oder Mieter verlangen kann und wie Sie die Folgekonsequenzen einschätzen würden bzw. was für Rechte ich in dieser Sache habe.

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung.


Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung wie folgt summarisch beantworten möchte:

Die von Ihnen geschilderte Situation ist gesetzlich in § 536 Abs. 1 BGB geregelt:

“Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Unter einem Mangel versteht man eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten.
Lärm kann einen Mangel begründen. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an. Rechtsfolge ist, dass der Mieter die Miete mindern darf. Die Höhe der Minderung hängt vom Einzelfall ab und kann hier aufgrund fehlender Kenntnis von Zeitpunkten, Dauer und Intensität der Lärmbelästigung nicht abschließend beurteilt werden. Für die Mietminderung ist natürlich Ihr Vermieter der richtige Adressat, er kann sich nicht hinter Ihrem Mitmieter „verstecken“.

Wichtig ist, dass Sie den Mangel nachweisen können, etwa durch ein Lärmprotokoll. Auch ist wichtig, dass Sie beweisen können, dass und wann Sie Ihren Vermieter auf den Lärm angesprochen haben (am besten wäre, wenn dies durch Einschreiben mit Rückschein geschehen wäre). Die Belästigung durch Mitmieter kann auch bis zu 20% oder 25% Minderung führen, wenn es zu ständiger extremer Belastung kommt, wobei es auf den Einzelfall ankommt. Auf jeden Fall sollten Sie den Minderungsbetrag aufbewahren, falls er sich später doch als zu hoch herausstellt!

Zu beachten ist, dass Ihnen Ihr Vermieter die Hundehaltung mit Hinweis auf Mietvertrag/Hausordnung verbieten könnte. Aus diesem Grund sollten Sie abwägen, ob Sie die Miete mindern (wozu ich Ihnen nur raten kann, wenn Sie Beweise (Zeugen würden u.U. auch helfen) haben) wollen.

Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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