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Langer Zeitraum zw. 'Abnahme' und 'Übergabe'; Absicherung im Abnahme-Protokoll?

| 14.09.2016 16:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Im Oktober habe ich einen Termin zur „Vorabnahme" meiner neuen ETW. Der Verkäufer hat großes Interesse daran, daß ich die Wohnung zu diesem Termin bereits „abnehme", zumal laut Vertag „der Käufer das Sondereigentum abzunehmen hat sobald es bezugsfertig hergestellt ist" und ..."wegen unwesentlicher Mängel die Abnahme nicht verweigert werden kann". Ein Bau-Sachverständiger wird mich bei diesem Termin begleiten.

Am gleichen Tag findet die Abnahme des Gemeinschaftseigentums statt; die Vorbegehung hat schon vor 1 Monat stattgefunden.

Aufgrund diverser Gründe ist per e-mail mit dem Verkäufer vereinbart, daß die eigentliche „Übergabe" und Bezahlung der restlichen 2 Raten (Zug-um-Zug; nach vollständiger Fertigstellung) erst Anfang nächsten Jahres stattfindet. Ich selbst habe keine Eile in die neue Wohnung zu ziehen und die spätere Übergabe kommt mir terminlich entgegen.

Der Verkäufer könnte theoretisch die Wohnung bei „Abnahme" übergeben, hat diese im Vertrag jedoch eigentlich von der Bezahlung der 2 Raten abhängig gemacht.

Der Käufer gilt laut Vertrag bei Übergabe als Miteigentümer und Hausgeld/Vorschüsse sind ab Übergabezeitpunkt zu tragen.

Die Frage die ich klären möchte:

Wie kann man sich in dem „Abnahmeprotokoll" – sofern die Wohnung wirklich schon abnahmefähig ist – während des langen Zeitraums zur „Übergabe" rechtlich schützen bezüglich Kosten von Strom/Wasser/Heizung, die eventuell bei Restarbeiten anfallen. Was ist wenn während dieser Zeit die Wände feucht werden oder Schimmel entsteht? Oder wenn sonstige Schäden an Dingen auftreten, die im Oktober schon „abgenommen" worden sind. Oder ich einen Mangel übersehen habe? Vor der Übergabe und letzten Zahlung will ich auf jeden Fall die Wohnung noch einmal „abnehmen".

Sollte es jetzt im Oktober nur zu einer geplanten „Vorabnahme" kommen, so habe ich ja noch kein Problem mit der Beweislastumkehr, dem Gefahrenübergang und dem Beginn der Gewährleistungsfrist. Ich möchte daher wissen, was ich im Protokoll aufnehmen soll um mich für die lange Wartezeit abzusichern, sollte die Wohnung jetzt wirklich schon fix-und-fertig/bezugsfertig sein und ich „abnehmen" muß.

Sehr geehrter Ratsuchender,



hinsichtlich der Abnahme mit Abnahmeprotokoll verweise ich vorsorglich zunächst auf


http://rabohledotcom.wordpress.com/2015/11/04/bauabnahme-und-rechtliche-folgen/


Insoweit sind Ihre Ausführungen, dass Sie "kein Problem mit der Beweislastumkehr, dem Gefahrenübergang und dem Beginn der Gewährleistungsfrist" haben, schon mit der gebotenen Vorsicht zu genießen.


Sofern Sie diese Abnahmewirkungen nicht eintreten lassen wollen, bedarf es einer .vertraglichen Vereinbarung mit dem Verkäufer.

Allein Ihre Erklärung im Abnahmeprotokoll reicht nicht; es bedarf immer der Einverständniserklärung und - zu Beweiszwecken - schriftlichen Erklärung des Verkäufers, da ansonsten die im Baurecht streng anzuwendenden Formalien eingreifen und der Verkäufer Sie in Anspruch nehmen KÖNNTE (Ob er es macht, ist eine andere Sache - rechtlich könnte er es).



Soll die Abnahmewirkung nicht eintreten, bedarf es also eines von beiden Parteien unterschreibenden Schriftstückes in dem deutlich gemacht wird, dass

-diese Vorabnahme keine Abnahme mit Abnahmewirkung darstellt.
-die Parteien mit Ihrer Unterschrift deutlich machen, dass Abnahme mit Abnahmewirkung erst Anfang 2017 nach genauer Terminabsprache erfolgt
-abweichend vom notariellen Vertrag kein Gefahrenübergang mit der heutigen sogenannten Vorabnahme eintreten soll
-vor der zwischen den Parteien vereinbarten Abnahme und Übergabe Anfang 2017 noch eine gemeinsame Begehung mit Protokollerstellung stattfindet.


DAS wäre der Mindestinhalt einer Erklärung, die beide Parteien sinnvollerweise VOR der im Oktober stattfindenden "Vorabnahme" gegenzeichnen sollten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2016 | 20:41


OK, Herr Bohle, vielen Dank!
Ich habe verstanden, daß man selbst bei einem "Abnahme-Termin" es sehr klar machen muß, daß die Abnahmewirkungen nicht eintreten sollen, wobei der Verkäufer dem zustimmen muß; es sei denn, es sind noch wesentliche Mängel zu beseitigen.

Auf jeden Fall werde ich Ihre 4 Formulierungen zu "Soll die Abnahmewirkung nicht eintreten..." mit zum Termin nehmen!

Danke!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2016 | 21:58

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für die Rückmeldung und die Bewertung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 20.09.2016 | 20:42

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Stellungnahme vom Anwalt:
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