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Landpachtvertrag: Hat fehlende Eintrag Folgen für die Kündigungsfrist?

02.04.2013 19:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Zusammenfassung:

Auslegung von Vertragsklauseln eines Landpachtvertrages

Hallo,
Ich bin Verpächter, die vereinbarte Pachtzeit (10 Jahre) ist abgelaufen. Der Vertrag hat folgende Klausel: "Das Pachtverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Es verlängert sich bei Pachtverträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind, jeweils um ein weiteres Jahr, wenn nicht ein Vertragsteil spätestens EINTRAG FEHLT Monate vor dem vereinbarten Pachtende schriftlich erklärt, daß das Pachtverhältnis zum vereinbarten Termin enden soll".
Hat der fehlende Eintrag Folgen für die Kündigungsfrist, wie lang ist sie?

Weitere Klausel:
"Sollte während der Laufzeit dieses Vertrages der Durchschnittswert der ldw. Erzeugerpreise auf der Grundlage der Feststellung des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden um mehr als 20% nach oben oder nach unten im Mittelwert eines landwirtschaftlichen Wirtschaftsjahres abweichen, so sind die Parteien berechtigt, eine Angleichung des vereinbarten Pachtzinses zu verlangen. Angleichungen können nur zum Ablauf eines ldw. Wirtschaftsjahres verlangt werden für die Zeit des vorausgegangenen Wirtschaftsjahres und für die Folgezeit".
Ein Referenzjahr ist angegeben.
Wird der Pachtzins dann prozentual entsprechend der Abweichung angeglichen oder neu verhandelt?
Angleichung ab Wirtschaftsjahr 2011/2012 möglich?
Gruß

Sehr geehrter Fragensteller,

anhand des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kann ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

<< Ich bin Verpächter, die vereinbarte Pachtzeit (10 Jahre) ist abgelaufen. Der Vertrag hat folgende Klausel: "Das Pachtverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Es verlängert sich bei Pachtverträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind, jeweils um ein weiteres Jahr, wenn nicht ein Vertragsteil spätestens EINTRAG FEHLT Monate vor dem vereinbarten Pachtende schriftlich erklärt, daß das Pachtverhältnis zum vereinbarten Termin enden soll".
Hat der fehlende Eintrag Folgen für die Kündigungsfrist, wie lang ist sie?>>

Die Klausel ihres Pachtvertrages war offensichtlich gedacht als individualvertragliche Ausgestaltung der gesetzlichen Grundlage aus § 594 BGB . Der Wortlaut ihrer Klausel und der Gesetzeswortlaut sind fast identisch.

Da in Ihrem Fall jedoch die Angabe der Monate fehlt, liegt insofern auch keine vollständige vom Gesetzeswortlaut abweichende Vereinbarung der Parteien vor. Mangels einer solchen Vereinbarung gilt wiederum der Gesetzeswortlaut, der in § 594 Satz 2 die Frist zur Erklärung über die Fortsetzung des Pachtverhältnisses auf 3 Monate festsetzt.

<< "Sollte während der Laufzeit dieses Vertrages der Durchschnittswert der ldw. Erzeugerpreise auf der Grundlage der Feststellung des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden um mehr als 20% nach oben oder nach unten im Mittelwert eines landwirtschaftlichen Wirtschaftsjahres abweichen, so sind die Parteien berechtigt, eine Angleichung des vereinbarten Pachtzinses zu verlangen. Angleichungen können nur zum Ablauf eines ldw. Wirtschaftsjahres verlangt werden für die Zeit des vorausgegangenen Wirtschaftsjahres und für die Folgezeit".
Ein Referenzjahr ist angegeben.
Wird der Pachtzins dann prozentual entsprechend der Abweichung angeglichen oder neu verhandelt?
Angleichung ab Wirtschaftsjahr 2011/2012 möglich?>>


Ausweislich des Wortlauts der Klausel findet keine automatische Anpassung des Pachtzinses statt (vgl. „sind die Parteien (…) berechtigt").

Bei Vorliegen der Voraussetzungen einer Erhöhung oder Reduktion der landwirtschaftlichen Erzeugerpreise um mehr als 20 % liegt es also zunächst einmal an den Vertragsparteien, eine Änderung des Pachtzinses gestützt hierauf zu erreichen. Beruft sich keine der Parteien hierauf, bleibt der Pachtzins unverändert.

Die Möglichkeit der Angleichung ist nach der Klausel nur für das „vorausgegangene Wirtschaftsjahr und für die Folgezeit" möglich.

Es soll also ausgeschlossen werden, dass verpasste Anpassungsfristen einer Mietpartei noch rückwirkend über mehrere Jahre geltend gemacht werden können.
Vorgesehen ist insoweit lediglich die rückwirkende Anpassung für das vorangegangene Wirtschaftsjahr. Da die Pacht grundsätzlich erst am Ende der Pachtzeit zu entrichten ist (§ 587 Abs. 1 Satz 1 BGB ) lässt sich hierdurch die Zahlungspflicht für das vorangegangene Wirtschaftsjahr entsprechend der Veränderung erhöhen oder reduzieren.

Dies aber eben nur für das vorangegangene Jahr. Sollte also beispielsweise zum Ablauf des Jahres 2012 die Pacht für dieses Wirtschaftsjahr geschuldet sein, so wäre es möglich eine entsprechende Veränderung für dieses Wirtschaftsjahr geltend zu machen; eine Geltendmachung für das Wirtschaftsjahr 2011 wäre hingegen verspätet und deshalb nicht mehr möglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Antworten fürs Erste weiterhelfen.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Weiss
Rechtsanwalt
_________
Allgemeiner Hinweis:

Für die Vergütung einer außergerichtlichen Tätigkeit verlangt § 4 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), dass der vom Auftraggeber an den Anwalt zu zahlende Betrag in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung und Haftungsrisiko des Anwaltes stehen muss. Als Richt-wert kann insoweit für eine Erstberatung der Betrag von € 250,00 netto herangezogen werden ( § 34 Abs. 1, S. 3 , 3. Hbs. RVG).

Vielen Dank!

Rückfrage vom Fragesteller 02.04.2013 | 22:15

Danke für die schnelle Antwort.
Ich hatte nicht erwähnt das die Pachtzeit schon mehrere Jahre abgelaufen ist, es hat kein Vertragsteil, weder schriftlich noch mündlich erklärt, daß das Pachtverhältnis zum vereinbarten Termin enden soll und sich deswegen, zumindest meiner Ansicht nach, jeweils um 1 Jahr verlängert hat, es gibt auch keine Probleme mit dem Pächter. Gilt also auch in meinem Fall die knapp zweijährige Kündigungsfrist oder ist sie kürzer?
Zum Pachtzins, meiner Kenntnis nach läuft das ldw. Wirtschaftsjahr aktuell vom 01.07.12-30.06.13, also wäre das vorangegangene Wirtschaftsjahr 01.07.11-30.06.12, richtig?
Wird der neue Pachtzins verhandelt oder entsprechend der Abweichung der Erzeugerpreise prozentual zum alten Pachtzins erhöht/verringert?
Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.04.2013 | 22:28

Nein, es gilt die jährliche Verlängerung, sofern dem nicht fristgerecht (hier: entspr.§ 594 Satz 2 BGB ) widersprochen wurde.

Eine einvernehmliche Vertragsauflösung ist aber selbstverständlich jederzeit möglich.

Das Wirtschaftsjahr ist wie sie sagen.

Verhandeln können Sie den Pachtzins immer (Vorrang der Individualabrede); gehen Sie hingegen strikt nach dem Wortlaut der Klausel vor, wird der alte Pachtzins entsprechend der Regelung auf Antrag einer Vertragspartei erhöht/verringert.

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