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Landkreis versagt Bauvorbescheid an Kreisstraße

25.03.2017 07:40 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir haben ein Grundstück gekauft, das sich über 2 Hausnummern erstreckt. Die nicht bebaute Hälfte wurde beim Kauf als Bauland angepriesen, untermauert von einer mündlichen 99% Zusage des Bauamts, dass dort gebaut werden kann.
Das Grundstück liegt im Außenbereich der Stadt Aurich an einer Kreisstraße. Direkt am Grundstück liegt die Geschwindigkeit mit 70 km/h, keine 200 m weiter ist schon 50, weil dort ein Neubaugebiet entstand. An dieser Kreisstraße sind überall Häuser, Abstand zur Straße im Durchschnitt 10 m. Unseres und das Nachbarhaus haben weniger. Die Stadt bezeichnet diese Ecke als "Splitter Siedlung".

Seit 2009 gab es immer eine positive Bauvoranfrage auf diesem Grundstück, die Vorbesitzer in hatte es nur versäumt diesen zu verlängern. Daher wurde vor Kaufvertragsschluss mit dem Bauamt gesprochen, die positive Einschätzung von 99% eingeholt und gleichzeitig nochmal eine Bauvoranfrage gestellt.

In der Zwischenzeit wurde man sich preislich einig, hatte Finanzierungen unterschrieben, Bausparverträge und Sparbücher aufgelöst.

Einen Tag vor dem Notartermin hieß es dann, dass der Landkreis die Genehmigung versagt, weil man keine zusätzliche Auffahrt gutheißt. Es sollte noch eine Anhörung geben, die aber den Termin 2 Wochen nach Notarvertrag gehabt hätte. Präkär dabei ist noch, dass unsere Verkäuferin direkt im Anschluss an uns den nächsten Notarvertrag zeichnen sollte, worin sie eine Haushalfte kaufen wolle, die sie mit dem Geld kaufen wolle,das sie durch den Verkauf an uns bekommt. Hätte sie an diesem Tag nicht den Deal mit uns schließen können, hätte ihre Haushälfte wer anders bekommen, und sie hätte auch von unserem Deal komplett abspringen müssen, und wir hätten Bereitstellungsgeld für die Banken zahlen müssen. Kurz: mit der Pistole auf der Brust und der Hoffnung, dass man eine Anhörung ja noch nutzen kann, haben wir unterschrieben.

Der Landkreis wendet bei der Argumentation den Paragraphen 24 StrBG, Häuser müssen 20 m Abstand zur Straße haben, und es würde zu einer zusätzlichen Belastung der Kreisstraße kommen. Unserer Ansicht nach sind beide Argumente nicht haltbar: Zum einen bezog sich die Voranfrage schon darauf, eine vorhandene Auffahrt zu nutzen, die in den Vorjahren immer mit Verbreiterung genehmigt wurde, zum anderen ist wie schon gesagt jüngst ein über eine Nebenstraße entstandenes Baugebiet hauptsächlich über dieselbe Kreisstraße zu erreichen. Dort wird die Mehrbelastung durch gewunken und bei uns nicht. Im persönlichen Gespräch ist heraus gekommen, dass dies das einzige Argument ist, an dem man sich aufhängt, die 20m Abstand kommen gar nicht zur Sprache. Vielmehr sagt man, dass durch das Schließen dieser Baulücke eine Tendenz entstünde, Aurich mit der nächsten Ortschaft verschmelzen zu lassen (die 3km weit entfernt liegt)

Ich habe gesagt, dass das für mich uberhaupt nicht nachvollziehbar sei, der Landkreis soll sich mal fragen, ob denen bewusst ist, was die da anrichten. Der Grundstückswert ist durch einen Fingerschnipp um 30.000 Euro gefallen, das wäre ein Fall besonderer Härte. Selbst mit diesem Argument stieß ich auf taube Ohren. Jetzt stehe ich vor der bösen Situation, dass ich meiner Bank eigentlich schleunigst beichten muss, dass sich der Wert verringert hat. Den strafzins möchte ich mir echt ersparen. Mein Ziel ist es ganz klar, dass ich den Landkreis umstimme, selbst die Ortsbürgermeisterin steht auf meiner Seite. Die Frage ist nur, wie? Und wenn das alles nichts nützt, wer mir den Schaden von 30000 Euro ersetzt.

25.03.2017 | 08:29

Antwort

von


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Ser geehrter Ratsuchender,


sollte ein Schaden in Höhe von 30.000 € einztreten, werden Sie keine Ersatzansprüche gegen Andere erfolgreich durchsetzen können.

Der Grund ist u.a. darin zu sehen, dass nach Ihrer Sachevrhaltsdarstellung Ihnen vor Unterschriftsleistung die versagung der Genehmigung bekannt gewesen ist, Sie aber gelichwohl in der Hoffnung unterzeichnet haben, dass die bekannte Verweigerung aufgehoben wird.

So eine Hoffnungsverfehlung löst dann aber keine Ersatzansprüche aus.

Finanziell werden Sie den LK (oder Andere) also nicht erfolgreich in Anspruch nehmen können.


Leider ist dieser Landkreis für seine wechsellaunigen Entscheidungen hinsichtlich der Genehmigungserteilung bekannt, wobei das Argument der Verfestigung einer Splittersiedlung nahezu jeder Begründung beigefügt wird, dieses Argument derzeit leider aber auch durchschlägt.

Entscheidend werden daher die bisherigen, positiven Voranfragen, sofern diese tatsächlich die gleichen tatsächlichen Gegebenheiten betrifft.

Denn im Rahmen der Entscheidung hat auch der LK Aurich seinen Ermessensspielraum einzuhalten und dabei kann dass sogar die (abgelaufende) ehemalige positive Bescheidung der Voranfrage die entscheidende Rolle spielen - denn wenn die tatsächlichen Gegebenheiten sich nicht geändert haben, wäre eine jetzige Ablehnung ein Ermessensfehlgebrauch und damit angreifbar.


Denn die Verfestigung einer Splittersiedlung kann dann nicht zu befürchten sein, wenn das Hinzutreten einer weiteren baulichen Anlage zu einer zwar unerwünschten, aber nicht zu einer weiteren Verfestigung führt.

Die Verfestigung einer Splittersiedlung ist dann zu befürchten, wenn eine missbilligende unorganische Besiedlung eingeleitet oder verstärkt wird.

Und genau das dürfte nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eben nicht vorliegen.


Neben diesen ehemaligen Vorbescheiden und der positiven Stellungnahme der Gemeinde wäre dann dieser Ermessensfehlgebrauch der einzige Ansatzpunkt, um das erwünschte Ziel zu erreichen.

Sollte der Landkreis sich aber nicht umstimmen lassen, bleibt allerdings nur der Klageweg.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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