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Lageplan in der Teilungserklärung (Eigentümergemeinschaft) nicht korrekt

15.05.2017 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


19:28

Sehr geehrter Rechtanwalt,
ich habe im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung gekauft, wo mir sämtliche Urkunden etc. ausgehändigt wurden, zudem ist mir paar Tage vor der Beurkundung aufgefallen, dass der Lageplan nicht den Gegebenheiten vor Ort entspricht (Carport ist nicht eingezeichnet, Müllstation steht wo anders), worauf ich den Immobilienmakler angeschrieben hab und er mir zu dem Beurkundungstermin einen aktuellen Lageplan von einem Vermessungsbüro ausgehändigt hat, welchen Er von der Hausverwaltung bekommen hat.
Jetzt ein Jahr später erwirbt eine weitere Person, eine andere Immobilie im gleichen Haus und versucht seit dem, den Plan aus dem Jahr 1996 durchzusetzen, den es Gegebenheiten vor Ort niemals gab. Laut der Bauherrin von damals gilt der Lageplan in der Teilungserklärung nur als Orientierung und wurde etwas anders gestaltet (sprich die Müllstation hat etwas anderen Platz und die Pakplätze sind spiegelverkehrt). Jetzt weißt die Eigentümergemeinschaft nicht, ob man die Teilungserklärung bezüglich des Lageplans beim Notar ergänzen/neue beurkunden soll oder reicht einfach ein Beschluss darüber, dass der Lageplan XY seine Gültigkeit hat. Laut Immobilienmakler reicht das voll aus.

Ich würde mich über eine Ausführliche Antwort über richtiges Vorgehen freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Eingrenzung vom Fragesteller
15.05.2017 | 18:17
15.05.2017 | 18:50

Antwort

von


(718)
Tessiner Str. 63
18055 Rostock
Tel: 0162-1353761
Tel: 0381-2024687
Web: http://doreen-prochnow.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst der Lageplan selbst kann, soweit er Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zuweist, nicht per Beschluss, sondern nur per Vereinbarung aller WEG- Teilnehmer geändert werden, wozu auch die notarielle Beurkundung und auch die Grundbucheintragung notwendig ist. Die Eigentümer selbst haben hierüber keine Beschlusskompetenz, so dass ein diesbezüglicher Beschluss unwirksam wäre.

Soweit jedoch an den eingezeichneten Orten nur eine andere Nutzung ausgeübt werden soll, genügt neben der Vereinbarung der Wohnungseigentümer ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Dies gilt z.B. hinsichtlich der Müllcontainer, die zwar an einem andere als dem eingezeichneten Ort stehen, aber eben Gemeinschaftseigentum sind und bleiben.

Hinsichtlich der Parkplätze- sie sprechen von spiegelverkehrter Aufteilung- kann jedoch eine Vereinbarung notwendig sein, wenn diese im Sondereigentum stehen ( ANders sieht es wioeder aus wenn die Parkplätze Gemeinschaftseigentum sind und nur die Nutzungsart ausgewiesen ist). Denn es kann jeder Eigentümer verlangen, dass er den ihm laut Teilungsvereinbarung und Lageplan zugehörigen Parkplatz erhält. Hier hilft wirklich nur eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wobei unterschieden werden muss, wer hier was mit wem vereinbart.

Sind die Flächen im Sondereigentum als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, so bedarf es einer Veinbarunmg der WEG- Gemeinschaft mit den einzelnen Eigentümern, dass Gemeinschaftseigentum und Sondereigentumsflächen getauscht werden. Dies muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Ist das Sondereigentum jedoch nur in spiegelverkehrter Reihenfolge - als e,d,c,b,a statt a,b,c,d,e- reicht eine Vereinbarung zwischen den einzelnen Eigentümern zum Tausch des Sondereigentums aus. Allerdings sollte, um bei Rechtsnachfolgen ebenfalls Rechtssicherheit zu haben, auch hier eine Korrektur beim Grundbuchamt erfolgen.

Sie müssen sehen, dass ein potentieller Erwerber, immer fordern kann, dass ihm alle Rechte aus der Teilungserklärung hinsichtlich seinen Sondereigentums gewährt werden. Dies heißt: Ein Eigentümer der laut Teilungserklärung Parkplatz "a" als Sondereigentum hat und tatsächlich aber Parkplatz "e" nutzt, kann darauf bestehen Parkplatz "a" zu erhalten. Daher sollte auch wenn es nicht zwingend erforderlich ist, der Lageplan in der Tat korrigiert werden, um hier für dauerhafte Rechtssicherheit zu sorgen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Rückfrage vom Fragesteller 15.05.2017 | 19:08

Sehr gehrte Anwältin,
danke für die Antwort, wobei könnten Sie bitte Anhang des Lageplans die Antwort konkretisieren. Hab Ihnen per Mail zugesendet. Bitte Plan nicht veröffentlichen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.05.2017 | 19:28

Lieber Fragesteller,

allein anhand des Lageplanes kann die Antwort kaum konkretisiert werden, hierfür wäre auch die Teilungsvereinbarung nötig, um zu sehen wie die einzelnen Flächen ausgewiesen sind.

Bitte senden sie diesen ebenfalls per Mail.

Bisher sieht es so aus, als wenn meine Vermutung stimmt. Die Müllflächen scheinen im Gemeinschaftseigentum zu liegen, hier genügt ein Beschluss der WEG, dass diese Flächen woanders sein sollen, z.B. gerade nicht direkt neben einem Spielplatz um die Kinder durch Geruch oder spitze Gegenstände nicht zu gefährden.

Hinsichtlich der Parkplätze scheint Sondereigentum zu bestehen, wie ich anhand der Nummerierung vermute, so dass eine Änderung im Beschlussweg nicht möglich ist. Hier sollten die betroffenen Parkplatzeigentümer ( Sondereigentümer) der spiegelverkehrten Parkplätze Vereinbarungen schließen. Wenn alle Eigentümer einverstanden sind kann eine Vereinbarung azfgesetzt werden, um diese notariell zu beurkunden und den Lageplan/ Teilungsvereinbarung im Grundbuch zu aktualisieren, denn nur dann ist der "neue" Lageplan und somit die neue Lage des Sondereigentums für jedermann ( insbesondere Erwerber und sonstige Rechtsnachfolger) verbindlich. Nicht grundbuchrechtlich eingetragenen Vereinbarungen, gelten nämlich grundsätzlich nur zwischen den Parteien, die sie getroffen haben.

Ich hoffe nun ist es klarer, sonst können sie gern per Mail oder Telefon nachfragen.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

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