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Lärmende Nachbarn - mangelnde Lärmisolierung


| 01.09.2006 11:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



Hallo!

Ich bewohne eine Mietwohnung im 2. OG eines Mehrfamilienhauses und habe folgendes Problem:

Das Haus ist Baujahr 1951 und nach meiner Einschätzung sehr hellhörig zu der darüber- und darunterliegenden Wohnung, d.h. mit schlechter Lärmisolierung. Bei gegenseitiger Rücksichtnahme und dem Auslegen von Teppichen lässt sich das Problem aber bislang weitgehend erträglich gestalten.

Vor 2 Monaten sind nun in der darüber liegenden Wohnung neue Mieter eingezogen. Diese nehmen keinerlei Rücksicht, so dass ich mir teilweise bis abends um 23 Uhr ihr Grölen, Trampeln und schallendes Gelächter anhören muss. Frühs werde ich regelmäßig um 5 Uhr geweckt, weil von den neuen Mietern enorm laute Trampel- und Poltergeräusche zu hören sind. Dies ist unerträglich, da ich eigentlich erst gegen 6.30 Uhr aufstehen würde.

Die Mieter haben keinen Teppich verlegt und sind auch - trotz meiner Anfrage - zu keiner Rücksichtnahme bereit.

Meinen Vermieter habe ich auf das Problem schriftlich hingewiesen. Er meint, es bringe nichts, mit ihnen immer wieder zu reden, weil sie den Lärm vermutlich absichtlich provozieren. Da die neuen Mieter über ein paar Ecken offenbar mit meinem Vermieter verwandt sind, ist es wohl unrealistisch, dass er gegen die neuen Mieter ernsthaft durchgreift. Daher hat mir mein Vermieter als Lösung des Problems den Umzug in eine andere Wohnung in einem anderen Mehrfamilienhaus angeboten, ca. 500 m von meiner jetzigen Wohnung entfernt. Dieses Mehrfamilienhaus gehört ebenfalls meinem Vermieter.

Ich bin jedoch nicht bereit, aus meiner Wohnung auszuziehen, da ich für die Situation nicht verantwortlich bin. Insbesondere sehe ich nicht ein, wieso ich ausziehen soll, obwohl
1.) das Problem zumindest teilweise in der Hellhörigkeit des Hauses verursacht ist und
2.) die neuen Mieter keinerlei Rücksicht nehmen wollen und den Lärm vermutlich sogar absichtlich provozieren.

Vielmehr möchte ich in meiner Wohnung wohnen bleiben, jedoch ohne die Lärmbelästigung meiner neuen Nachbarn.


Daher meine Fragen:

1.) Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich gegen die neuen Mieter, insbesondere im Hinblick auf das Trampeln und Poltern frühs um 5 Uhr?

2.) Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich gegen meinen Vermieter? Sollte ich eher darauf hinwirken, dass er gegen die neuen Mieter durchgreift oder sollte ich darauf hinwirken, dass er die Lärmisolierung des Hauses verbessert?

3.) Im Hinblick auf eine Verbesserung der Lärmisolierung: das Haus ist Baujahr 1951, wird jedoch von meinem Vermieter mit einer "umfassenden Renovierung in 1995" umworben. Sollte dann nicht auch die Lärmisolierung auf dem Stand von 1995 sein?

4.) Kann sich mein Vermieter darauf berufen, dass er mit dem Angebot einer neuen Wohnung bereits alles ihm mögliche zur Lösung des Problems getan hat? Kann ich von ihm fordern, dass ich in meiner Wohnung bleiben möchte, aber ohne die Lärmbelästigung der neuen Mieter?


Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Zugrundelegung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt beantworten möchte:

Zur 1. Frage: Sie haben u.U. einen Unterlassunganspruch gegen die Mieter aus § 1004 BGB. Dazu müsste eine wesentliche Beeinträchtigung durch die Lärmbelästigung vorliegen. Dabei ist zu beachten, dass sozialadäquater Lärm (z.B. durch spielende Kinder, oder normale Wohnungsnutzung / "normale" Wohngeräusche) nicht ausreichend ist. Für die Zeiten der Nachtruhe und dem Verhältnis der Mieter untereinander ist dabei die Hausordnung (mit den dort festgelegten Zeiten) maßgebend, ansonsten kann man von 22 bis 6 Uhr als Nachtzeit ansehen.
Wie Sie den Sachverhalt schildern, könnte eine wesentliche Beeinträchtigung gegeben sein. Diesbezüglich sind Sie jedoch beweispflichtig. Anbieten würde sich dazu ein Geräuschprotokoll, oder auch die Hinzuziehung von Zeugen. Es wird jedoch sicherlich schwierig den Beweis zu führen.

Zur 2. und 3. Frage: Wenn die Beeinträchtigung durch normale Wohnungsnutzung entsteht und durch die Hellhörigkeit des Hauses bedingt ist, so besteht kein Anspruch gegen den anderen Mieter (z.B. Verlegung von Teppichböden), sondern Sie müssen sich vielmehr an Ihren Vermieter wenden.
Dieser schuldet nämlich die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Grundsätzlich ist dabei auf den Zustand der Gegebenheiten des Vertragsschlusses abzustellen. Z.B. können Lärmschutzbestimmungen zu beachten sein.
Die Werbung mit den "umfassenden Renovierungen 1995" könnte u.U. für Sie vorteilhaft sein. Hierfür kommt es auch auf den Zeitpunkt Ihres Vertragsschlusses an und auf dessen Wortlaut. Dies müsste man genauer prüfen.
Für Sie würde günstigenfalls ein Anspruch auf Mietminderung gegen den Vermieter (in Höhe von 10% bis 20%) gegeben sein. Zusätzlich könnte ein Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs in Betracht kommen, der notfalls gerichtlich durchgesetzt werden müsste. Auch hierbei gilt es die bereits oben geschilderte Beweisproblematik und die notwendige Intensität der Lärmbelästigung zu beachten.

4. Frage: Das Angebot Ihres Vermieters auf Umzug stellt lediglich ein Angebot dar, was Sie annehmen können, jedoch keinesfalls müssen. Auswirkungen auf Ihr jetztiges Mietverhältnis sind nicht gegeben.

Abschließend möchten wir Ihnen raten, zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche, einen Anwalt zu konsultieren.

Wir hoffen Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben. Falls SIe Rückfragen haben, nutzen SIe bitte die Nachfragemöglichkeit.

Mit freundlichen Grüßen,
Christian Grema

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2006 | 14:08

Sehr geehrter Herr Grema,

vielen Dank für die umfassende, aufschlussreiche und kompetente Antwort, die mir sehr geholfen hat.

Gestatten Sie mir eine kurze Nachfrage zu dem von Ihnen angesprochenen Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags. Dies war im Jahre 2003, d.h. ich wohne dort ca. 3 Jahre. Stehen mir die von Ihnen beschriebenen Ansprüche - insbesondere der vertragsgemäße Gebrauch - nach wie vor zu? Oder könnte mein Vermieter argumentieren, ich habe die Problematik der Hellhörifkeit bereits 3 Jahre "stillschweigend" hingenommen? Indes war der Lärm bislang nie so gravierend wie es jetzt mit den neuen Nachbarn der Fall ist.

Nochmals herzlichen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2006 | 15:38

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

Grundsätzlich kann trotz eines Mangels der Zustand vertragsgemäß sein, wenn der Mieter ihn in Kenntnis des Mangels akzeptiert. In Ihrem Fall ist es jedoch offenbar so, dass Sie die Hellhörigkeit vor kurzem erst entdeckt haben und diese dann auch beim Vermieter beanstandet haben. Stillschweigendes Hinnehmen ist somit auszuschließen.

Wir möchten Sie aber nochmals darauf hinweisen, dass in Ihrem Fall wohl eine Prüfung der Umstände des Vertragsschlusses, bzw. eine Auslegung des Mietvertrags unumgänglich sein wird, um feststellen zu können, ob die genannten Ansprüche tatsächlich bestehen.

Mit freundichen Grüßen

Christian Grema

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