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Lärmbelästigung und Sachbeschädigung durch Mieter


| 22.03.2007 23:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



In meinem 2-Familienhaus wohnt ein älteres Ehepaar im ersten Stock über meiner Erdgeschoßwohnung in Miete auf Lebenszeit. Der notarielle Vertrag wurde noch von der Vorbesitzerin des Hauses, meiner Tante, ohne vertragliche Gegenleistung vor 20 Jahren unterzeichnet. Nachdem die Kaltmiete ebenfalls auf Lebenszeit festgeschrieben wurde, wurden die Heizkosten über neue Zähler nun neu ermittelt und lt. Mietvertrag aufgeteilt. Daraufhin wurden die Fenster im ersten Stock von innen mit Plastikfolien und Nägeln vom Mieter "isoliert" um Heizkosten zu sparen. Gelüftet wurde nicht mehr. Folge: Schwitzwasser mit Schimmelbildung. Nun klopft und hämmert unser Mieter über unserem Kinderzimmer mit wechselnder Intensität in seiner Wohnung. Die Hobbywerkstatt hat er von seinem Kellerabteil in die Wohnung verlegt. Der Fernseher wird von meinen beiden Mietern so laut betrieben, daß das eigene Fernsehen nicht mehr möglich ist. Eine gütliche Einigung ist nicht möglich, da unser Mieter bei jedem Gesprächsversuch sofort ausflippt. Es existiert ein Mietvertrag, der alle Parteien zum fairen Miteinander verpflichtet. Es sind viele Dinge dort festgelegt, die durch die Mietpartei nicht eingehalten werden. Welche Möglichkeiten bieten sich an, angesichts der Tatsache daß der Mietvertrag seitens des Vermieters nicht kündbar ist?
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Nach Ihrem Sachvortrag handelt es sich bei Ihnen um ein Zweifamilienhaus, in dem Sie neben dem Mieterehepaar mit im Hause wohnen.
Diese Situation wäre eigentlich traumhaft, da der Gesetzgeber in einer derartigen Wohnsituation zwischen Mieter und Vermieter diesem ein Sonderkündigungsrecht unter Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate, aber ausnahmsweise ohne Kündigungsgrund zubilligt.
Da Sie aber die Mieter wohl durch Ihre Tante als Voreigentümerin in welcher Form auch immer „miterworben“ haben, haben Sie sich mit dem Mietverhältnis, wie dieses mit der Voreigentümerin bestanden hat, auseinandersetzten.
Diesbezüglich tragen Sie vor, dass durch notariellen Vertrag ein Mietverhältnis auf Lebenszeit zugunsten des Mieterehepaares begründet wurde.
Dieser Umstand kann meines Erachtens jedoch nur dazu führen, eine etwaige ordentliche – wie auch die oben beschriebene – Kündigung zu torpedieren.
Sie könnte jedoch mal einen Versuchsball starten, dass etwaig das oben genannte Sonderkündigungsrecht sich von einer ordentlichen Kündigung mit Kündigungsgrund unterscheiden würde. Diesbezüglich sollten Sie die Begründung des Mietverhältnisses auf Lebenszeit einmal näher untersuchen, um ggf. diese These mit Leben zu füllen. Es könnte ja sein, dass in dieser Urkunde lediglich die ordentliche Kündigungsmöglichkeit mit Kündigungsgrund auf Lebenszeit ausgeschlossen sein könnte.

Im Übrigen wäre eine etwaige außerordentliche fristlose Kündigung durch eine derartige Urkunde eines Mietverhältnisses auf Lebenszeit nicht bausschließbar.
Scheinbar wird es wohl zu Ihrem Leidwesen keinen Ansatz dafür geben, dass die Mieter etwaig mit mindestens zwei Monatsmieten in Rückstand geraten, um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges, zu deren Voraussetzung es im Übrigen auch keiner Abmahnung bedarf, wirksam aussprechen zu können.

Sie tragen aber etwas von Schimmel vor, weswegen die Mieter etwaig auf die Idee kommen könnten, eine Mietminderung vorzunehmen.
Diese Mietminderung wäre nach Ihrem Vortrag, da wohl recht eindeutig die Mieter wegen unkorrektem Heiz- und Lüftverhalten für den Schimmel verantwortlich wären, unwirksam. In diesem Zusammenhang müssten Sie abwarten, bis in der Summe mindestens zwei Monatsmieten zusammengekommen sind, um sodann ebenfalls ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung aussprechen zu können.
Eine solche könnte auch ausgesprochen werden, da die Mieter ohne Ihr Einverständnis „bauliche Veränderungen“ vorgenommen haben, wobei uneinheitlich eine Abmahnung für eine spätere fristlose Kündigung vorausgesetzt wird oder nicht.
Ich würde die Auffassung vertreten, dass eine Abmahnung in diesem Bereich keine effektive Wirkung erzielt, da eine derartige erneute Verletzung des etwaigen Mietvertrages nicht ohne weiteres wiederholbar sein wird.

Die Umstände rund um den Lärm und ähnlichen von Ihnen nicht näher vorgetragenen etwaigen Mietvertragsverletzungen werden auf eine etwaige Abmahnfähigkeit zu überprüfen sein.
Nach Feststellung derselben werden Sie bei Erstverstößen befähigt Abmahnungen den Mietern zuzustellen, die den Ausspruch einer etwaigen fristlosen Kündigung bei weiteren Verstößen in Aussicht stellen sollten.
Bei zeitnahen Verstößen, werden Sie zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt sein, um das Mietverhältnis beenden zu können.
Hinsichtlich der Lärmereignisse werden Sie insbesondere zur Dokumentation der Unzumutbarkeit empfindliche Lärmprotokolle zu führen haben.
Bezogen auf die von Ihnen vorgetragenen „Hobbywerkstatt“ könnte ggf. vielleicht noch daran gedacht werden, ob diese nicht das Mietverhältnis zu Wohnzwecken verdrängt, was ebenfalls abmahnfähig sein könnte.
Sollten Sie trotz diesem Vortrag nicht die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis zu beenden, wird Ihnen nichts anderes übrig bleiben, etwaige Unterlassungsansprüche wohl unter gerichtlicher Mithilfe versuchen durchzusetzen, wobei wiederum selbstredend die Darlegungs- und Beweislast Ihnen zufallen dürfte.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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