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Lärmbelästigung durch Wasserrad


| 12.12.2006 00:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich miete eine Wohnung in einer alten Mühle. Unter meiner Wohnung fliesst ein Mühlkanal hindurch, in dem ein stählernes Wasserrad von 6 m Durchmesser Tag und Nacht vom Wasser angetrieben wird und mit dem angebauten Generator Strom erzeugt. Diesen Strom speist der Vermieter gegen eine Vergütung ins öffentliche Stromnetz ein. Wasserrad und Generator bzw. Getriebe verursachen eine erhebliche Lärmbelästigung. Dadurch verläuft der Nachtschlaf nicht regenerativ, und ich bin im Laufe der sechsjährigen Mietdauer in einen inzwischen akuten Erschöpfungszustand geraten. Der Vermieter selbst wohnt im Anwesen, aber nicht im selben Haus. Auf meine Anregung hin hat der Vermmieter in diesem Sommer eine Schalldruckmessung vornehmen lassen. Diese ergab in allen Räumen eine signifikante und permanente Überschreitung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm (tags 35 db(A), nachts 25 db(A):
Die Beurteilungspegel reichen in den verschiedenen Räumen meiner Wohnung von 40 bis 58 db(A). Auszug Gutachten: " Die gemessenen Schallpegel überschreiten sowohl den Tages- als auch den Nachtrichtwert erheblich.". Im Gutachten wurde eine elastische Lagerung der Generator-Getriebe-Einheit vorgeschlagen, die die Lärmbelastung um bis zu 20 db(A) vermindern könnte. Der Vermieter gab diese Baumassnahme in Auftrag (Wartezeit rund vier Monate), ihm entstanden Kosten von mehreren Tausend Euro. Als das Rad nach erfolgter Baumassnahme wieder in Betrieb genommen wurde, war die Lärmbelästigung sogar noch höher als vorher (meine subjektive Wahrnehmung). Diese Wiederinbetriebsetzung erfolgte vor einer Woche. Aufgrund meiner Einschätzung will der Vermieter erneut eine Schalldruckmessung vornehmen lassen und die bislang beteiligten Fachleute erneut zu Rate ziehen, sicher auch, um Regressmöglichkeiten wahrzunehmen. Das bedeutet für mich allerdings wiederum eine unbestimmte Wartezeit auf einen nicht kalkulierbaren Erfolg (von meiner ersten Beschwerde bis zur erfolgten Baumassnahme dauerte es ein Dreivierteljahr). Ein weiteres Ausharren in diesem Zustand ist aber für mich nicht möglich, denn seit das Rad wieder läuft, ist die Schlafqualität noch schlechter als vorher: Ich erwache nachts sehr häufig und kann nur sehr schwer wieder einschlafen, der Tinnitus, an dem ich seit diesem Sommer leide, hat sich verschlimmert, ich habe Herzrasen, bin am Tag so müde, dass es im Auto zum Sekundenschlaf kommt, und bin in keiner Weise leistungsfähig, wie es meinem Alter von 39 Jahren entspräche. Meine beiden Kleinkinder (vier und sechs Jahre alt) schlafen plötzlich am Abendbrottisch ein, obwohl unsere Abläufe dieselben geblieben sind, und klagen über Albträume; meine 16jährige Gymnasiastin kann vor Müdigkeit dem Unterricht nicht mehr folgen. Der Vermieter hat es bisher abgelehnt, das Rad bis zur Verringerung der Lärmbelastung ausser Betrieb zu setzen. Ausserdem machte er deutlich, dass mit der Durchführung der erfolglos gebliebenen Massnahme die Grenzen seiner Möglichkeiten erreicht wären und man sich trennen müsste, käme ich mit den Gegebenheiten nicht zurecht. Innerhalb der Wohnung habe ich keine Möglichkeit, dem Lärm auszuweichen. Zwar schlafe ich seit Monaten im Raum mit der geringsten Lärmbelastung (die mit 40 db(A) immer noch deutlich über dem Nachtrichtwert von 25 db(A) liegt). Das ist der Fitnessraum, der nicht zum Schlafen für eine fünfköpfige Familie geeignet ist. Durch die jetzt aber noch gestiegene Lärmbelastung ist es auch in diesem Raum deutlich lauter als vorher. Ich bin mir sicher, dass die neuerliche Messung dies bestätigt. Da mein Mann im Mühlenanwesen sein Geschäft betreibt, können wir auch nicht mal eben schnell umziehen. Bisher habe ich keine Mietkürzungen vorgenommen.
Hat der Vermieter das Recht, weitere Massnahmen zur Lärmverringerung abzulehnen (z.B. aus Kostengründen) und mir stattdessen eine Kündigung nahezulegen oder mir gar zu kündigen? Kann ich verlangen, dass das Wasserrad wenigstens nachts abgestellt wird? Könnte ich, solange dieser erhebliche Mangel besteht, die Miete kürzen, wenn ja, in welchem Umfang? Kann der Vermieter mir vorschreiben, in welchem Raum wer schlafen muss, sozusagen zur Schadensbegrenzung? Für Ihre Beschäftigung mit meinem Anliegen im voraus besten Dank.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Meine Antwort stütze ich auf Ihre Darstellung des Sachverhaltes. Durch Abweichungen kann die rechtliche Situation anders zu beurteilen sein.
Die Antwort stellt daher eine Orientierungshilfe dar, und kann unter Umständen eine umfassende Rechtsberatung nicht ersetzen.

Einen durchaus kniffeligen Fall haben Sie da in die Runde geworfen! Wie so häufig wird bei Ihnen die Lösung maßgeblich vom Einzelfall abhängen. Dazu benötige ich ggf. weitergehende Fakten.

Zunächst zur Rechtslage:
In Ihrem Fall stellt sich zunächst die Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 355/03) ist dafür primär die zwischen den Mietparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung entscheidend. Erst wenn diese nicht bestimmt ist, greifen die allgemeinen Regeln (z.B. TA-Lärm).

Von entscheidender Bedeutung ist also zunächst, ob sich in Ihrem Mietvertrag irgendwelche Hinweise auf das Mühlrad oder die davon ausgehenden Geräusche befinden. Daran knüpft sich die Frage, ob das Mühlrad in der derzeitigen Form schon in Betrieb war, als Sie die Wohnung mieteten.

Enthält Ihr Mietvertrag keine Hinweise oder Vereinbarungen bezüglich des Mühlrades, wird ein Wohnraum mittlerer Art und Güte geschuldet. Das bedeutet, dass die Vorschriften der TA-Lärm eingehalten werden müssten. Einschlägig ist die Fassung der TA, die zum Zeitpunkt des Einbaus des Mühlrades in Verbindung mit dem Generator galt.

In Ihrem Fall sind zumindest die jetzt geltenden Grenzwerte von 25 db nachts, bzw. 35 db tagsüber deutlich überschritten. Grundsätzlich haben Sie gem. §§ 906 Abs. 1, 1004 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Unterlassung der Lärmemission über die Grenzen hinaus gegen den Verursacher, also den Vermieter.

Hier sind allerdings zwei Punkte problematisch:
1. Der Anspruch besteht nicht, soweit die Geräuschentwicklung ortsüblich oder unvermeidbar ist. Ein Gericht könnte sich in Ihrem Fall auf den Standpunkt stellen, dass in der Umgebung einer Wassermühle mit aktivem Wasserrad diese Geräusche ortsüblich sind.

2. Durch die lange Zeit der rügelosen Hinnahme der Beeinträchtigung könnten Sie ein solches Recht verwirkt haben.

Nun zu Ihren Fragen:

Der Vermieter kann Ihnen nicht kündigen, um sich weitere Investitionen zu ersparen. In Frage käme allenfalls ein Aufhebungsvertrag.

Falls die Geräuschbelastung seit der letzten Baumaßnahme stärker geworden ist, haben Sie in jedem Fall einen Anspruch auf die Reduzierung auf das alte Maß.

Sie können die Miete grundsätzlich kürzen, mit dem Risiko aus o.g. Gründen einen Rechtsstreit zu verlieren, den Ihr Vermieter dann u.U. gegen Sie führt. Als Höhe würde ich hier ca. 25% ansetzen.

Der Vermieter kann Ihnen nicht vorschreiben, wie Sie die gemieteten Räume nutzen.

Die nächtliche Abschaltung des Rades ist an die selben Voraussetzungen geknüpft, wie der allgemeine Anspruch auf Geräuschreduzierung.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine Orientierung gegeben zu haben. Bei Unklarheiten nutzen Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion.
Für weitere Rechtsberatung im Rahmen eines Mandates stehe ich gern zur Verfügung.
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