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Lärmbelästigung durch Tanzstudio im Haus

10.11.2009 22:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren

meine Frage betrifft den den Lärm eines Tanzstudios in einem gemischt gewerblich-privaten Wohnblock
(separate Eingänge doch selber Vermieter). Bis auf das Tanzstudio ist der Block sehr ruhig: ein Teil
Privatwohnungen, ein Teil Zahnarztpraxen. Bei unserem Mietbeginn eröffnete ein Tanzstudio (Hip-Hop und Steptanz) in einem Anbau, vor Einzug wurden wir nicht darauf hingewiesen. Der Lärm ist noch im 3 Stock gut zu hören, und dort laut genug um unser Baby regelmäßig aufzuwecken. Arbeit und Schlaf sind während des Betriebs deutlich beeinträchtigt. Der Betrieb geht wochentags meist 15.00 bis 21.30 Uhr, Samstags bis 22.00 Uhr. Der Lärm geht nur selten über 22 Uhr hinaus, und dann auch nur geringfügig. Häufiger sind Ausrutscher in der gesetzl. Ruhepause am Mittag. Aber selbst bei peinlicher Beachtung der gesetzlichen Ruhezeiten ist die Situation wg. Kleinkind für uns nicht tragbar.

Die Betreiber des Studios berufen sich auf ein Schallgutachten, das der Vermieter vor ihrem Einzug erstellen
liess, und den Betrieb eines Tanzstudios erlaube. Die Lautstärke geht laut Betreibern nicht über das Normalmaß hinaus, bei Reduzierung blieben ihnen die Kunden weg. Vorher war der Raum des Studios ein Lagerraum, eine geplante Schallisolierung wurde vom Vermieter erst angekündigt, dann aus Kostengründen verworfen.

Die Hausordung sieht vor

"Maßgeblich sind die in der Gemeinde geltenden Anordnungen zur Verhinderung gesundheitsgefärdenden
Lärms in ihrer jeweils gültigen Fassung. Danach ist in der Regel untersagt
-andere mehr als nach den Umständen unvermeidbar durch Geräusche zu beieinträchtigen.
-Tonübertragungsgeräte in solcher Lautstärke zu benutzen, dass sie für unbeteiligte Personen
störend hörbar sind. Das gleich gilt für Musikinstrumente in den Zeiten von 13.00-15.00 Uhr und von 20.00-7.00 Uhr."

Die Hausordnung kann vom Vermieter einseitig geändert werden.

Unsere Fragen:

Können wir (mit Aussicht auf Erfolg) beim Vermieter die Durchsetzung der Hausordung (Regulierung der Lautstärke auf ein Maß das bei uns nicht mehr stört) einfordern?

Gibt es - ausser den gesetzlichen Ruhezeiten wie Nachtruhe ab 22 Uhr - noch gesetzliche Beschränkungen, zB
die Dauer des Lärms pro Tag betreffend? Oder der Lautstärke wie sie in der Wohnung herrscht? (Die Wohnung liegt in Köln.)

Ist eine Mietminderung möglich, wenn ja welche Höhe ist realistisch?

Bei Kündigung unsererseits wegen des Lärms: Ist es realistisch die Umzugskosten vom Vermieter zu fordern?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

Eine Änderung der Hausordnung wird das Problem hier nicht lösen. Vielmehr bestimmt sich die Frage der Störungen nach den gesetzlichen Regelungen. Ein Mangel der Mietwohnung liegt demnach vor, wenn die Wohnung sich nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das heißt, im Fall von Lärm, wenn die üblichen Grenzwerte nicht eingehalten sind bzw. der Lärm als subjektiv besonders störend empfunden wird.

Für Grenzwerte kann die Technische Anweisung Lärm (TA Lärm) herangezogen werden. Danach gilt für Mischgebiete:

tagsüber (06.00 - 22.00) 60 dBA
nachts (22.00 - 06.00) 45 dBA

Außerdem bestimmt das Landesimmissionsschutzgesetz (LImSchG NRW) in § 10 Abs. 1, dass »Tonwiedergabegeräte« nur in solcher Lautstärke benutzt werden dürfen, die unbeteiligte Personen nicht erheblich belästigt. Konkrete Grenzwerte sind im Gesetz nicht genannt, so dass wiederum auf die TA Lärm zurückgegriffen werden kann.

Ob die Grenzwerte überschritten sind, müssten Sie mit einem Gerät selbst messen oder einen Gutachter beauftragen.

Die konkrete Höhe der Mietminderung hängt dann von der gemessenen Lautstärke ab. Eine genaue Prozentzahl kann an dieser Stelle nicht prognostiziert werden, in Betracht dürfte eine Minderung im Bereich von (höchstens) 20 % kommen.

Ein Schadensersatz für die Umzugskosten kann nur gefordert werden, wenn die Lärmbelästigung so erheblich ist, dass Sie zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sind. Das ist insb. dann der Fall, wenn eine Gesundheitsgefährung anzunehmen ist (§ 569 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ob Ihre Gesundheit oder die Ihres Kindes gefährdet ist, kann ohne weiteres hier nicht beurteilt werden.


Zunächst sollten Sie also die genauen Lärmpegel messen (lassen) und danach das weitere Vorgehen bestimmen: In Betracht kommt die Mietminderung in noch festzustellender Höhe; außerdem können Sie einen weiteren Teil der Miete einbehalten, solange der Mangel besteht; daneben sollten Sie den Vermieter auch auffordern, den Mangel zu beseiten, d. h. für die nötigen Schalldämmungsmaßnahmen zu sorgen. Wenn Sie baldmöglichst ausziehen möchten, können Sie auch fristlos - hilfsweise ordentlich - kündigen. Falls es Probleme gibt, sollten Sie sich anwaltlich vertreten lassen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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