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Lärmbelästigung durch Mit-/Untermieter - was kann ich tun?


22.02.2005 18:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bewohne eine sehr hellhörige Mietwohnung. Der Vermieter hat mich bei meinem Einzug seinerzeit über die mangelhafte Trittschalldämmung (Laminat) informiert, die ich nach einer ersten akustischen Probe aus der Dachgeschosswohnung über mir aber akzeptiert habe. Mündlich hat mir der Vermieter damals zugesichert, dass er die Dachgeschosswohnung, eine 1-Zimmerwohnung, nur an eine Person vermieten wollte. Dies ist so auch geschehen. Mittlerweile hat der neue Mitmieter allerdings seine nichteheliche Lebensparnerin bei sich einziehen lassen, und zwar ohne den Vermieter von diesem Schritt zu informieren. Der Trittschall hat seit diesem Zeitpunkt um das Doppelte zugenommen, besonders in den Stunden zwischen 22 und 02 Uhr, so dass die Nachtruhe stark eingeschränkt wird.

Meine Fragen sind:
1. Kann ich vom Vermieter mit dem Hinweis auf die Verstärkung des Wohnungsmangels (Trittschall) den Auszug der zweiten Person verlangen?
2. Kann ich aufgrund der Verstärkung des Wohnungsmangels die Grundmiete kürzen? Wenn ja, um wieviel Prozent?
3. Kann ich vom Vermieter die Erhebung einer Nebenkostenpauschale für die zweite Person einfordern (die Nebenkosten werden in unserem Mietshaus nach qm veranschlagt)?
4. Spielt es eine Rolle, ob die Lebenspartnerin an den eigentlichen Mieter Untermiete zahlt oder nicht?
5. Ab wann ist die "Besuchszeit" einer zweiten Person in einer Mietswohnung überschritten, d.h. ab wann "wohnt" sie in der Wohnung? Oder genauer: Wann ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Aufnahme einer zusätzlichen Person anzuzeigen?

Für die Beantwortung der Fragen danke ich Ihnen im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
M. T.
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)
Den Auszug der 2. Person, können Sie vom Vermieter nicht verlangen. Es fehlt dazu an einer vertraglichen oder sonstigen gesetzlichen Anspruchsgrundlage. Sie hätten gegen den Lärmverursacher direkt allenfalls einen Unterlassungsanspruch, dieser dürfte aber nur unter großen Mühen durchzusetzen sein.

2)
Eine Minderung der Nettomiete (WICHTIG: nur der Kaltmiete)kann in Ihrem Fall erfolgen. Diese muss schriftlich gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Die Minderung kann NICHT rückwirkend erfolgen.
In einem ähnlich gelagerten Fall hat das AG Braunschweig in seinem Urteil vom 20.5.1981, Aktenzeichen: 14 C 216/80,eine Mietminderung von 10%-15% für angemessen erachtet.
Setzen Sie die Mietminderung aber vorsichtshalber nicht zu hoch an, denn es kann im Falle einer dauerhaften unberechtigten Mietminderung zu Rückständen bzgl. der Mietzahlung kommen, welche den Vermieter wiederum zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigen würden.
Bei Mietminderung ist folglich große Vorsicht geboten.

3)
Sollte der im Haus durch den Vermieter angewandte Verteilerschlüssel bzgl. der Betriebskosten zu ungerechten Ergebnissen führen, haben Sie das Recht, diesen zur Abänderung der Betriebskostenverteilung aufzufordern. Eine generelle Abrechnung der Kosten (Wasser, Gas, Strom) nach qm ist ohnehin unzulässig.

Soweit Sie nur die Kosten wie Hausmeister, Treppenlicht und Treppenreinigung meinten, kann eine Aufteilung nach qm allerdings erfolgen.

4)
Dies spielt keine Rolle, solange der Vermieter die zweite Person duldet und evt. sogar dulden muss. Es handelt sich schließlich um Lebensgefährten.

5)
Bei Lebenspartnerschaften hat die zweite Person grundsätzlich ein Recht mit in der Wohnung zu verweilen. Dies zeitlich unbegrenzt. Eine Anzeige gegenüber dem Vermieter ist nicht erforderlich.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www-net-rechtsanwalt.de
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