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Lärmbelästigung / Kündigungsandrohung

05.04.2013 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Zusammenfassung: Der Vermieter ist verpflichtet, für ausreichende Trittschall-Isolierung zu sorgen. Andernfalls liegt ein Mietmangel vor. Ihm steht kein Kündigungsrecht wegen Lärmbelästigung zu, wenn von dem Mieter nur solche Lebensgeräusche ausgehen, die dem ordnungsgemäßen Gebrauch einer Mietsache entsprechen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind vor ca. 2 Monaten in diese Wohnung eingezogen.

Die Vermieter beklagen permanent, dass unten ein "Donner" oder "Krach" zu hören ist. Wir vermuten, es handelt sich hierbei um das öffnen der Balkontür (sie hakt an einem Magnet ein) oder um Katzenspielzeug was klinglt.

Außerdem haben wir unseren Neffen zu besuch, der ab und an mal rennt.

Die Lage ist so, dass im haus eine Fußbodenheizung liegt und diese vibriert wenn man "trampelt" oder etwas knallt.

Wie sieht hier die Rechtslage aus? Kann ich was machen? Oder was muss ich tun?

Das Einschränken käm einer kompletten Lebenseinschränkung gleich.

Bitte um Antwort.

Viele Grüße



Einsatz editiert am 05.04.2013 18:34:46

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Rechtsfragen beantworte ich gerne wie folgt:

Der Vermieter ist verpflichtet, für eine ausreichende Isolierung der Wohnräume, insbesondere auch für eine Trittschall-Isolierung zu sorgen. Andernfalls liegt ein Mangel der Mietsache vor, für den Vermieter haften muss.
Sie teilen mit, dass eine Fußbodenheizung eingebaut ist oder eingebaut wurde. Die Trittschallisolierung muss auf jeden Fall dem Standard derjenigen Lärmschutz-Normen entsprechen, die im der Zeitpunkt Errichtung des Gebäudes galten, wenn aber eine bauliche Veränderung in der Substanz des Gebäudes stattgefunden hat, müssen sogar die aktuellen Lärmschutz-Normen eingehalten werden (BGH, Urteil v. 06.10.2004 - Az.: VIII ZR 355/03).

Soweit Ihre Angaben ausreichen, tendiere ich zu der Annahme, dass von Ihnen im Wesentlichen nur solche Lebensgeräusche ausgehen, die einem ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entsprechen. Wenn sogar das verhältnismäßig leise Klingeln von Katzenspielzeug im darunterliegenden Wohnraum zu hören ist, spricht dies doch eher für einen Mietmangel. Auch die Balkontür muss natürlich so bedient werden können, dass bei normaler Bedienung keine übermäßig lauten Geräusche auf eine andere Wohnung übertragen werden können. Endgültige Gewissheit darüber, ob die Wohnung aufgrund der Hellhörigkeit mangelhaft ist, kann nur ein Sachverständiger liefern.

Allerdings kann man Ihnen in keinem Fall abverlangen, dass Sie Ihre Lebensgewohnheiten so sehr einschränken, dass Sie z.B. nur barfuß laufen etc.
Ihren Angaben zufolge sehe ich hier kein Fehlverhalten Ihrerseits. Auch das gelegentliche Herumlaufen eines Kindes, das zu Besuch kommt, stellt als sozialadäquate Lebensäußerung von Kindern keine unzulässige Lärmbelästigung dar, wenn die allgemeinen Ruhezeiten eingehalten werden und wenn eine noch erträgliche Intensität und Dauer nicht überschritten wird. Wie oben ausgeführt, darf es dabei nicht zu Lasten der Mieter gehen, wenn die Lautstärke nur deshalb ein nicht mehr erträgliches Maß annimmt, weil ein Baumangel vorliegt.

Nach meiner ersten Einschätzung anhand Ihrer Schilderung steht dem Vermieter kein Kündigungsrecht wegen Lärmbelästigung zu. Er müsste Ihr angebliches Verhalten ohnehin zunächst abmahnen bzw. Abhilfe verlangen.
Dagegen spricht einiges dafür, dass Sie das Recht haben, die Beseitigung von Mängeln zu verlangen, auf denen die Hellhörigkeit beruht. Beweispflichtig für den Mangel sind allerdings Sie.

Als nächsten Schritt empfehle ich, aktiv das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Schlagen Sie vor, dass ein Sachverständiger die Situation analysiert, um eine einvernehmliche Lösung finden zu können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Wenn Etwas offen oder unklar geblieben ist, dürfen Sie gerne von der Rückfragemöglichkeit Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.04.2013 | 19:36

Guten Tag Herr Geyer,

direkt gesehen ist das Klingeln nicht unten vernehmbar, sondern nur, wenn der Ball z.B. auf eine Wand prallt.

Der Vermieter beschreibt diese (und ähnliche Klänge) als eine Art Donner bei Ihnen unten. Da ist es egal, ob eine Tür knallt, ein Fenster zuggemacht wird (zu laut) oder ein etwas festerer Gang herrscht. Genauso wenn das Kind rennt ist es auch bei uns oben ziemliches Donnern zu hören (durch die Vibration wahrscheinlich).

Außerdem liegt dann auch immer ein Zettel vor der Tür, wo jede Art von lautem Geräuch sofort angekreidet wird.

Lärm, wie z.B. Musik, Reden ist unten NICHT wahrnehmbar, sondern nur der Lärm, welche durch Türen usw entsteht.

Ein klärendes Gespräch ist nicht möglich, da die Vermieter auf stur schalten und uns mit den notwendigen "Konsquenzen" gedroht haben.

Was kann ich hier nun tun?

Direkt einen Sachverständigen einschalten ist ja nicht möglich, weil ja ansonsten die Belastung nicht geprüft werden kann, oder?

Müssen wir nun einen Anwalt direkt einschalten, der bei Kündigung uns hilft ? Oder die Vermieter aufordern was zu tun?

VIelen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.04.2013 | 20:08

Sehr geehrte Ratsuchende,

nach Ihren zusätzlichen Angaben sollten Sie meines Erachtens die Vermieter schriftlich auffordern, etwas zu unternehmen. Weisen Sie die Forderung der Vermieter zurück. Stellen Sie noch einmal schriftlich klar, dass Sie keinen Lärm verursachen, sondern dass sich bestimmte Geräusche, wie z.B. an den Türen, höchstwahrscheinlich aus baulichen Gründen besonders ausbreiten. Sie können die Vermieter auffordern, auf deren Kosten eine Begutachtung durchzuführen, bei der sowohl von Ihnen ausgehende Geräusche als auch die Belastung im unteren Stockwerk gemessen werden.
Für den Fall einer Kündigung und eines Rechtsstreits müssten ohnehin die Vermieter eine Lärmbelästigung nachweisen und schon dafür Gutachterkosten vorschießen (die Beweislast trifft Sie nur in Bezug auf einen weitergehenden Anspruch auf Mängelbeseitigung). Möglich ist auch ein selbstständiges Beweisverfahren vor Gericht gemäß §§ 485 ff ZPO, bei dem lediglich die Feststellung eines bestimmten Zustands durch unabhängiges Sachverständigengutachten beantragt wird.
Sollten die Vermieter all dies ablehnen, empfiehlt es sich, einen Anwalt (vor Ort) einzuschalten, spätestens aber in dem Fall dass Sie eine Kündigung erhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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