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Lärmbelästigung - Ein Grund für Minderung?


30.05.2005 14:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte gegen meinen Vermieter eine Mietminderung durchsetzen. Sachlage:

- Einzug in Wohnhaus, Erstbezug im Januar 2004.
- Bei Übergabe der Wohnung durch Immobilienfirma wurde in keinster Weise darauf hingewiesen, dass in Zukunft mit durchgehenden Bauarbeiten zu rechnen ist.
- Seit März 2004 wurden ca. 50 Meter vom Haus nacheinander zwei weitere Häuser gebaut mit mittlerer bis hoher Lärmbelästigung.
- Jetzt wird in direkter Nähe zum Haus eine dritte Baustelle eröffnet, ca. 25 m zum Haus, direkt an der Schlafzimmerseite.
- Baustellenlärm Mo-Sa, ca. 06:45 - 17:30 Uhr.
- Eine Einigung mit dem Vermieter ist gescheitert, er behauptet, dass die Immobilienmaklerin bei Übergabe auf die Baustellen hingewiesen hätte (mein Mitmieter und ich wissen, dass dies nicht so war, sie war alleine). Eine Anfrage auf Erlass von 20-30% der Kaltmiete hat er abgelehnt.
- Wir besitzen seit Januar 2004 eine Mietrechtsschutzversicherung.

Welches Vorgehen raten Sie uns? Sollen wir es daraus ankommen lassen und von uns aus die 20-30% der Kaltmiete weniger überweisen (ca. 150 Euro mtl.)?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

tahaddox
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst sollten Sie sich bei Ihrer Rechtschutzversicherung eine Deckungszusage einholen und sich dann von einem Kollegen vor Ort beraten und vertreten lassen. Dies minimiert natürlich Ihr Prozesskostenrisiko und sollte ggf. in die Überlegungen einbezogen werden.

Hinsichtlich des Hinweises, die Lärmbelästigung sei bekannt könnte es auf die Beweisbarkeit ankommen – aber da scheinen Sie ja nicht ohne Beweis zu sein Im Übrigen müsste man sich (und den Vermieter) fragen, warum nicht ein entsprechendes Entgegenkommen in der Miete für die Bauzeit vereinbart wurde.

Im Übrigen hat das LG Lübeck (WM 1998, S. 690) entschieden, dass bei einer „stadtbekannten Baustelle“ keine Minderung gerechtfertigt ist.

Zu Ihrer Hauptfrage:

Bei Mietminderungen kommt es stets auf den Einzelfall an! Generelle „Minderungssätze“ gibt es daher nicht. Die Rechtsprechung hat aber exemplarisch folgende Mietminderungen für angemessen gehalten:

Neben dem Haus ist eine Großbaustelle. Hier darf der Mieter 20 % von der Miete abziehen (AG Regensburg, WM 1992, S. 476).

Eine Mietminderung von 20 % ist angemessen, wenn der Nachbar 2 Häuser abreißt - wegen des Lärms und des Staubs, den der Mieter ertragen musste (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 13.11.1996 - 12 C 374/96, GE 1996, S. 1499).

Übermäßiger Baulärm in einem Neubaugebiet, der dazu führt, daß eine normale Unterhaltung und das Öffnen der Fenster nicht möglich ist – 25 % (AG Darmstadt, Urteil vom 03.05.1982 - 39 C 1706/81, WM 1984, S. 243)
Baulärm, Staub, Abgase usw. in unmittelbarer Nachbarschaft, bei 15m Entfernung – 20% (LG Göttingen, Urteil vom 15.01.1986 - 5 S 60/85, NJW 1986, S. 1112 ).

Mit einer Minderung von 20 % dürften Sie also nicht falsch liegen.

Dokumentieren Sie den Mangel (Lärm) aber möglichst genau und fertigen Sie sicherheitshalber auch Fotos, damit Sie dem Gericht die Beeinträchtigung darlegen können.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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