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Lärm vom Nachbarn - Bluthochdruck - Mietminderung

08.11.2012 20:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel


Hallo,

immer Ärger mit den Nachbarn:
Seit ein paar Monaten wohnt ein neuer Mieter unter mir. In den letzten Wochen bewegt der und seine Freundin sich in der Wohnung so laut, dass es ständig rumst, bumst, poltert, klopft. Türen und Fenster werden zugeknallt und des nachts werde ich von den Türen wach. Hausschuhe trägt man generell nicht.

Niemand sonst hier benutzt seine Türen. Aus gutem Grund. Denn es gibt keinerlei Schallschutz.

Da ich mich mit dem Verursacher nicht unterhalten kann, habe ich meinem Vermieter einen Brief zukommen lassen, in dem ich eine Änderung der Umstände verlangte. Da der aber schon anderen Beschwerden von mir keinerlei Beachtung schenkte, habe ich ihm gleich angekündigt, ab nächsten Monat die Miete zu kürzen, wenn er sich wieder nicht um die Angelegenheit kümmern würde.

Der Vermieter lässt Mieter im Regen stehen, wenn er nicht noch 2 zusätzliche Unterschriften von Mitmietern in der Beschwerde vorfindet. Wenn nicht, dann müssten sich die Leute selbst einigen. Eine Einzelperson hat demnach überhaupt keine Chance störende Umstände mit Hilfe des Vermieters zu beseitigen. Mit Duldung des Vermieters können die Mieter sich dann die Köpfe einschlagen.

Da meine Wohnung in ihrer ganzen Fläche über der des störenden Mieters liegt, bekomme ich sozusagen alles ab. Der Rest der Mieter hört nichts oder nur wenig. Demnach werde ich niemanden finden, der sich mit mir zusammen beschweren wird.

Da ich unter Bluthochdruck leide und auch Tabletten dagegen nehme, merke ich jedes Mal, wenn ich mich über den Nachbarn aufrege, dass mein Blutdruck in die Höhe geht. Das kann auf Dauer nicht gesund sein. Ich bin jetzt 59 Jahre alt.

Nun weiß ich, dass man in Fällen wie meinem, ein Lärmprotokoll über einen längeren Zeitraum zu führen hat. Aber wenn ich mir vorstelle, dass ich mich bewusst wochenlang dieser Aufregung aussetzen soll, von unruhigen Nächten ganz abgesehen, dann kann ich mir vorstellen, dass man jemandem mit angeschlagener Gesundheit nicht zumuten kann noch länger weitere Belästigungen zu ertragen, sodass eine "vorzeitige" Mietminderung gerechtfertigt wäre.

Könnte das stimmen?

Mit freundlichen Grüßen






Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Grundsätzlich zählt es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung durch den Mieter, Fernseher, Stereoanlage etc. zu betreiben (insbesondere das Benutzen der Türen), auch wenn damit eine Geräuschentwicklung verbunden ist. Andererseits haben Sie als Nachbar aber auch das Recht auf ungestörten Gebrauch Ihrer Wohnung.

Fraglicher Ausgangspunkt juristisch betrachtet ist die Tatsache, ob eine sog. unzumutbare Lärmbelästigung vorliegt.Dies hängt in erster Linie davon ab, ob die Erzeugung des Lärms objektiv vermeidbar ist, wobei es insbesondere auf die Regulierbarkeit ankommt. Unabhängig vom Bestehen bestimmter Ruhezeiten ist es den Mietern daher zuzumuten, Geräusche in Zimmerlautstärke zu produzieren. „Zimmerlautstärke" bedeutet insoweit, dass Geräusche in den angrenzenden Wohnungen nicht mehr als nur noch geringfügig zu hören sein dürfen. Dies gilt in der Regel auch für Geräusche durch Herumtrampeln der Bewohner. Zumindest in einem hellhörigen Haus ist es den Mietern und Ihren Besuchern zumutbar, zur Reduzierung des Trittschalls in der Wohnung Hausschuhe zu tragen (LG München Az. 25 O 7514/89).

Ähnliche Kernaussagen hat auch der Bundesgerichtshof vor kurzem getroffen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. Februar 2012; VIII ZR 155/11):
In einem Mehrfamilienhaus sind gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen. Gehen die Einwirkungen aber über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, können betroffene Mitmieter im Haus die Miete in angemessenem Umfang mindern.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, müsse ein Mieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwar den konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag brauche er hingegen nicht anzugeben. Grundsätzlich genüge eine Beschreibung, aus der sich ergebe, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es gehe und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese aufgetreten seien.

Grundsätzlich dürfen Sie die Miete sofort mindern, sobald das Problem aufgetreten ist. Zwar ist es grundsätzlich empfehlenswert, den Vermieter zunächst um eine informelle Beseitigung des Mangels zu bitten, um mietrechtliche Streitigkeiten zu verhindern, dennoch hat der Mieter das Recht, ab Auftreten des Problems die Miete zu mindern. Denn, solange und soweit der Mangel vorliegt – also die Tauglichkeit der Mietsache gemindert ist –, hat auch der Mieter nur eine geminderte Miete zu bezahlen (536 Abs. 1 S. 2 BGB).

Ich würde Ihnen raten eine ,,angemessene Mietminderung' vorzunehmen (5% - 10%), und den Vermieter aufzufordern, etwas gegen den Lärm zu unternehmen (z.B. Schallschutzmaßnahmen baulicher Art).

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen hinsichtlich einer ersten Einschätzung weitergeholfen.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Philipp Wendel

Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2012 | 22:25

Hallo Herr Wendel,

leider haben Sie meine Frage nicht beantwortet. Zwar schreiben Sie, dass eine sofortige Mietminderung möglich ist, aber wenn ich unter Ihren Verweisen den Satz lese: "... Zumindest für das erfolgversprechende Einschreiten des Vermieters wird also weiterhin ein Lärmprotokoll erforderlich sein.", dann bin ich so schlau wie am Anfang.

Also nochmals die Frage: Kann ich aufgrund meines Bluthochdrucks und den zu erwartenden zusätzlichen Belastungen durch den Lärm vom Nachbarn, auf das Lärmprotokoll verzichten?

Ich werde es ja nach sofortiger Mietminderung nicht in 4 Wochen nachreichen können, denke ich.

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2012 | 05:09

Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Kann ich aufgrund meines Bluthochdrucks und den zu erwartenden zusätzlichen Belastungen durch den Lärm vom Nachbarn, auf das Lärmprotokoll verzichten?

Wahrscheinlich habe ich diese Beantwortung in meiner ersten Antwort nicht deutlich hervorgehoben.

In meiner ersten Antwort schrieb ich:
Grundsätzlich genüge eine Beschreibung, aus der sich ergebe, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es gehe und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese aufgetreten seien.

Das bedeutet dass Sie im Falle eines Rechtsstreits nicht ohne eine Lärmprotokoll die Beeinträchtigung/den Mangel beweisen können, und dafür tragen Sie in einem etwaigen Prozess die Beweislast.

Zusammengefasst:
Nach Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter dürfen Sie die Miete mindern. Ein Lärmprotokoll brauchen Sie dann nicht, wenn der Vermieter diesen Mangel einsieht, die Minderung akzeptiert und daraufhin den Mangel beseitigt.
Ein Lärmprotokoll benötigen Sie allerdings dann, wenn Sie im Falle eines Rechtsstreits den Mangel beweisen wollen.

Von dieser Beweislat werden Sie nicht befreit, auch wenn Sie leider nur unter erschwerten Umständen ein solches Protokoll anfertigen können.

Es tut mir leid Ihnen diesebzüglich keine besseren Informationen übermitteln zu können.

Ich wünsche Ihnen alles Gute.

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