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Lärm durch Kinder im Mehrfamilienhaus

13.10.2010 10:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin Vermieter einer einzelnen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, welche gegenwärtig von einer Familie mit zwei kleinen Kindern (1 und 3 Jahre) bewohnt wird.

2 Parteien des Hauses fühlen sich durch Lärm belästigt, der offensichtlich durch die Kinder verursacht wird (Weinen/Schreien, auf den Boden fallende Spielsachen etc.)
Geräusche die im Zusammenhang mit Spielen stehen, treten lediglich tagsüber auf, da die Kinder ab 19:30 schlafen.
In diesem Zusammenhang wurde an mich herangetreten, um für Ruhe zu sorgen. Ich habe meinem Mieter die Hausordnung umfassend kommuniziert und gebeten nach Möglichkeit Lärm zu vermeiden, wohlwissend dass dies bei Kindern in diesem Alter eigentlich nicht zu bewerkstelligen ist.

Somit sehe insgesamt keinen vorsätzlichen Verstoss gegen die in der Hausordnung gebotene Rücksichtnahme und möchte daher auch keine weiteren Schritte, wie von den anderen Parteien gewünscht, unternehmen, da es sich auch um eine subjektive Beeinträchtigung handelt, welche zudem z.Zt. nicht mit Nachweisen belegt wurde.


In wieweit besteht bei der oben beschriebenen Situation in juristischer Hinsicht eine Mitwirkungspflicht des Eigentümers sich in derlei Nachbarschaftsstreitigkeiten einzuschalten (Wenn ja bitte Schritte beschreiben)?


Darüberhinaus inwieweit ist man gegenüber den anderen Wohnungseigentümer in oben beschriebener Situation haftbar (Bitte ausführlich erläutern)

Vielen Dank

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Nach Ihren Ausführungen gehe ich davon aus, dass Sie Vermieter der „störenden" Mietpartei (nachfolgend S genannt), nicht aber auch der „gestörten" Mietparteien (nachfolgend G genannt) sind.

Gegenüber den Mietern anderer Wohnungseigentümer, also den G, stehen Sie in keiner vertraglichen Beziehung, aus der heraus Sie zugunsten der G zu irgendetwas verpflichtet sind. Entsprechend können die G von Ihnen keine Mitwirkung verlangen.

Anders sieht es dagegen hinsichtlich der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Als Teil dieser Gemeinschaft stehen Sie zu den anderen Mitgliedern in einer Rechtsbeziehung. Aus dieser ergibt sich, dass Sie zumindest zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen der anderen Wohnungseigentümer verpflichtet sind. Darunter fällt auch die Befolgung der Hausordnung bzw. die Vermeidung von störenden Einwirkungen auf das Eigentum der anderen Wohnungseigentümer, worunter der „Kinderlärm" fallen kann. Bei sachlicher Berechtigung können die anderen Wohnungseigentümer von Ihnen verlangen, die von Ihrer Wohnung ausgehenden Störungen abzustellen. Insoweit müssten Sie einem Verlangen der G über den Umweg der anderen Wohnungseigentümer – Vermieter der G – abhelfen, wenn es berechtigt sein sollte.

Eine für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbare Störung liegt meines Erachtens nur dann vor, wenn die Hausordnung verletzt wird bzw. der Kinderlärm so übermäßig ist, dass er zur Minderung der Miete durch die G berechtigen würde.

Das ist nur in seltenen Fällen der Fall. Die Rechtsprechung ist hier sehr kinderfreundlich. Entsprechend möchte ich folgenden Satz aus einem Urteil des OVG Münster zitieren: „Wer Kinderlärm als lästig empfindet, hat selbst eine falsche Einstellung zu Kindern, die als selbst gesetzte Ursache rechtlich nicht relevant sein kann" (BauR 1987, 46).

Zur Minderung der Miete berechtigt Kinderlärm nur, wenn

• er nicht „ortsüblich" ist: Hier kommt es auf einen Ausgleich zwischen Ruhe- und Ordnungsvorstellungen (durchschnittlicher) Dritter und andererseits an den Bedürfnissen der Kinder und ihrer pflegenden und erziehenden Eltern an. Sind einzelne Dritte besonders empfindlich, so ist die nicht zu berücksichtigen.
• Eltern ihre Aufsichtspflicht verletzen: Zwischen 22.00 und 7.00 Uhr sind Ruhezeiten anzuhalten. Lärm durch Spielen ist dann regelmäßig abzustellen. Das Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern dagegen muss von jedem Hausbewohner als natürliches Verhalten der Kinder hingenommen werden, auch zur Nachtzeit. Die Eltern müssen sich dann nur angemessen darum kümmern, das Kind zu beruhigen. Tagsüber ist auch Spiellärm zu dulden, soweit er Folge des normalen Spiel- und Bewegungstriebs der Kinder ist.
• er nicht „sozialadäquat" ist: Das ist bei „normalem Spiellärm" der Fall, aber jedenfalls dann nicht mehr, wenn die Eltern das Kind „schikanehaft" zum Lärmen auffordern oder anstacheln.

Zudem kann die Einhaltung einer „Mittagsruhe" oder die Rücksichtnahme auf atypische Arbeitszeiten einzelner Nachbarn (Schicht- oder Nachtarbeit) nicht gefordert werden.

Eine Beurteilung des Kinderlärms aus der Ferne ist mit leider nicht möglich. Sie sehen anhand meiner Ausführungen aber, dass es für die G schwierig sein wird, berechtigt die Miete zu kürzen bzw. Abstellung des Lärms zu verlangen.

Wenn allerdings der Kinderlärm so erheblich ist, dass er zur Minderung berechtigt und wenn die G die Mietzahlungen tatsächlich kürzen, so hätten Sie die Vermieter der G in Höhe einer angemessenen Minderung zu entschädigen, wenn Sie Ihre Pflichten, die Ihnen aus der Wohnungseigentümergemeinschaft erwachsen, verletzt haben.

Wenn der Lärm also tatsächlich die Grenze zur Erheblichkeit überschreitet, sollten Sie S abmahnen und ggf. die Kündigung aussprechen. Bevor Sie dies tun, sollten Sie aber ein umfangreiches Lärmprotokoll verlangen und sich ggf. konkret anwaltlich beraten lassen, um zu prüfen, ob die maßgebliche Lärmschwelle überschritten wurde.

Da sich nur einzelne Nachbarn beschweren, können Sie der Sache wahrscheinlich gelassen entgegensehen und müssen nichts unternehmen. Wird Ihnen ein entsprechendes Lärmprotokoll zugeleitet, besteht Anlass zur Prüfung weiterer Schritte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

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