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LTD Eigentumshaus auf Pachtgrund - PACHTvertrag oder MIETvertrag fürs Jobcenter?


11.01.2018 14:12 |
Preis: 54,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel



03/2016 habe ich für eine befreundete UK-LTD ein PACHTvertrag für ein Grundstück in einem Feriengebiet unterschrieben. Der Verpächter hat - obwohl Firmen als Pächter sonst nicht zugelassen sind - akzeptiert, weil ich in meinem eigenen Namen nichts pachten wollte. LTD-Inhaber und ich gehen nicht namentlich a.d. Pachtvertrag hervor, nur der LTD-NAME selbst. Die LTD baute dann mit mir ein kl. Holzhaus (Eigentum) auf dem Pachtgrundstück, mit der Absicht, daß ich dort später mit Erstwohnsitz drin wohne. Ich bin seit Pachtbeginn als Einziger beim Verpächter bekannt und nutze das Haus auch allein.

Vertragkonstellation:
- VERPÄCHTER & LTD (Pächter) > PACHTvertrag für Pachtgrundstück (€120,- / M.)
- LTD (Vermieter) & ICH (Mieter) > MIETvertrag für Haus auf Pachtgrund (€490,-/M.)
Die LTD ist also PÄCHTER und gleichzeitig VERMIETER.

12/2017 habe ich ERSTWOHNSITZ bei Stadt & Jobcenter für ALG II angemeldet. Beim JC habe ich den MIETvertrag eingereicht (nicht PACHTvertrag). Verpächter & JC gehen davon aus, daß ICH die LTD sei, mithin PÄCHTER und EIGENTÜMER des Hauses, was aber nicht der Fall ist. Das JC fordert deshalb den PACHTvertrag von mir, den ich aber nicht einreichen kann. Für mich ist nur der MIETvertrag relevant. Dem JC ist bekannt, daß es sich um PACHTgelände handelt und nicht (unter)vermietet werden darf. Nur geht ein Verbot aus dem Pachtvertrag mit der LTD nicht hervor. Von (Unter)VERMIETVERBOT o. ä. steht nichts im Pachtvertrag.

Der PACHTvertrag hat 2 Klauseln:
1 ) "....gewerbliche Tätigkeit der Pächter im Feriengebiet ist untersagt...."
2) "....Parzelle darf nur von PÄCHTERN mit Ehepartner, LEBENSPARTNER u. Kindern benutzt werden.."

Das JC droht mir nun mit STRAFRECHTLICHEN Konsequenzen, weil es denkt, ich stelle mir selbst "gefälschte Belege" (MIETvertrag) aus, ZITAT:
"…. weise darauf hin, daß Leistungszahlungen aufgrund von vorsätzlich falschen Angaben oder gefälschten Belegen (Mietverträge!) die Einleitung strafrechtlicher Konsequenzen nach sich zieht….." .
Von Fälschung kann nicht die Rede sein, es ist der Original-MIETvertrag. Ich verstehe, daß das JC um jeden Cent verhandelt und nur 120,- Pacht und nicht 490,- Miete zahlen will.

Mich als "LEBENSPARTNER" des LTD-Inhabers betiteln wäre kein Problem. Gewerbe sehe ich keines, auch nicht für die LTD mit dem Mietvertrag. Umschreibung des Pachtvertrages wäre theoretisch möglich, aber dann ginge die LTD leer aus, die das Haus bezahlt hat… Außerdem habe ich NIEßBRAUCHRECHT auf Lebenszeit mit der LTD vereinbart.

Ich habe vom JC ein VERSAGUGSBESCHEID für Miete & Heizkosten erhalten bis zur "Mitwirkung", also den PACHTvertrag einzureichen, womit ich aber ein Konflikt habe, weil ich ja nicht die LTD bin (man geht nur davon aus). Würde ich das tun und behaupten, dann würde man mir tatsächlich Betrug unterstellen können, zumal ich den MIETvertrag schon beim JC einreichte und mich als Mieter deklarierte… Bleibe ich beim MIETvertrag, zahlt das JC aber nicht "wegen fehlender Mitwirkung"….

Ein Pachtverhältnis zw. Verpächter + LTD liegt m.E. nur dann vor, wenn zusätzlich zu Räumlichkeiten auch Inventar überlassen wird. Der Verpächter hat nur ein leeres Grundstück überlassen, kein Haus, Räume oder Inventar. Meines Erachtens stellt Pachtverhältnis somit (auch) ein MIETverhältnis dar. Der Pachtvertrag ist m. E. eine "Täuschung" um Leistungen beim JC zu reduzieren (nämlich in Absprache zw. Verpächter + Stadt + JC). Aber gleichzeitig holt dr Verpächter Hartz4ler (als Bedingung der Stadt) auf das Pachtgelände und vermietet dann sogar alte eigene Bruchbuden per Mietkauf zu völlig überhöhten Preisen. Im Fall eines Erstwohnsitzes sollen auch 300,- jährlich extra an den Verpächter gezahlt werden. Meine Bedenken sind, daß der Pachtvertrag nicht verlängert werden könnte und die LTD und ich somit vom Platz fliegen, das Haus damit verloren geht, und obendrein ein Strafverfahren und Sanktionen vom JC riskiere, ungeachtet daß die Mieteübernahme gesetzlicher Anspruch ist.

Was bin ich nun (Mieter, Untermieter, Pächter, Mitpächter, Unterverpächter,…) und wie soll ich mich vertraglich verhalten und mit dem JC umgehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Selbstverständlich unterstelle ich die objektive Richtigkeit Ihrer Angaben, die impliziert, dass die Ltd- bzw. die vertretungsberechtigten Organe der Ltd. mit Ihnen nicht personenidentisch sind.

Sie sollten dann das JC explizit darauf hinweisen, dass Sie nicht im Besitz des Pachtvertrages zw. Ltd. und Verpächter sind und das JC sich insoweit an den director der Ldt. wenden möge. Ihnen bleibt im Grunde nichts anderes, als weiterhin Ihre Mieterposition zu bestärken und darauf hinzuweisen, dass Sie ausschließlich über den bereits vorgelegten Mietvertrag verfügen. Gegen den Versagungsbescheid müssen Sie dann Widerspruch einlegen und im Falle eines abschlägigen Widerspruchsbescheides kann Klage vor dem Sozialgericht erhoben werden.

Es besteht das Risiko, dass der Verpächter den Pachtvertrag mit der Ltd. kündigt oder nach Ablauf nicht verlängert, da ein Verstoß gegen die zitierte Regelung 2) vorliegt. Der Pächter ( = Organ der Ltd.) nutzt das Haus laut Ihren Angaben ja nicht, sondern die Nutzung erfolgt durch Sie allein.

Sollten dies anders sein, nutzt also der " Ltd-Inhaber" das Haus gemeinsam mit Ihnen, so bestünde sozialrechtlich eine Bedarfsgemeinschaft, was dem JC selbstverständlich mitzuteilen wäre und zu einer gesonderten Bedarfsprüfung führen würde. Aber Sie schildern ja, das Sie allein im Haus wohnen.

Sie werden also den Rechtsweg ( Widerspruch, ggf. Klage ) gegen den Versagungsbescheid beschreiten müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2018 | 12:17

Ich danke für Ihre Beantwortung, die ich aber leider bisher noch zu oberflächlich finde:

Ich habe den Pachtvertrag zw Ltd + Verpächter bei mir durchaus vorliegen, ich habe ihn ja auch unterzeichnet, insoweit könnte ich ihn (theoretisch) auch selbst einreichen. Nur ob das sinnvoll ist? Oder ggf. Pachtvertrag zusammen mit Mietvertrag einreichen? Oder umschreiben auf mich? Übrigens gibt es eine Wohnungsgeberbestätigung bei der Stadt in der die LTD als EIgentümer aufgeführt ist.

Ich sehe kein Verstoß gegenüber dem Verpächter, der ihm eine Kündigung des Pachtvertrages rechtfertigt, da die Regelung 2) besagt, daß Pächter und auch LEBENSGEFÄHRTEN darin wohnen können. Ich wohne als Lebensgefährte - nur alleine darin. Es steht nichts von "gemeinsam" bewohnen im Pachtvertrag oder daß der Pächter (LTD Inhaber) selbst darin wohnen muß. Eine Bedarfsgemeinschaft ist hier ausgeschlossen. Und außerdem erhält der Pächter pünktlich seine Jahrespacht. Ich bin aber - so sehe ich das jedenfalls - von Anfang an "geduldet" und zumindest WIE ein Pächter angesehen. Vielleicht bin ich kleinlich, aber es ist nunmal Jura..

Der Verpächter macht nur 1-Jahres-Verträge, um so ggf. an Hauseigentum bei Verstößen zu gelangen. Wie kann ich das umgehen oder verhindern? Könnte ich/Ltd einer Kündigung taktisch vorbeugen, indem einfach die nächsten Jahrespachten im Voraus gezahlt werden, z.B. für 2,3,4,5 Jahre im voraus? Ab wann wäre man "geduldet" (sowohl LTD als auch ich in betracht meiner Mieterposition) und somit ggf unkündbar, denn immerhin hätte der Verpächter mit Zahlungseingang keinen Grund zur Reklamation wegen Verzuges (es sei denn er überweist es zurück) und auch das JC könnte aus meiner Sicht ggf. kein Grund für ihn sein den Pachtvertrag aufzulösen (zumindest diese 5 Jahre nicht). Ich weiß, daß er Vorauszahlungen nicht mag, aber vielleicht ist das eine Lösung.

Wie verhindere ich aber die STRAFRECHTLICHEN Androhungen, wenn das JC droht bei MIETvertrag so vorzugehen? Plötzlich kommt der (ohnehin rechtswidrige einseitige) "Strafbefehl" , sowas ähnliches habe ich schonmal erlebt. Du gehts als ANSPRUCHsteller der einen Anspruch (Eigentum) beansprucht zum JC und wirst dann in Haft genommen weil du den Strafbefehl nicht zahlen willst... unfassbar was hier in D abläuft. Mal sehen wie lange noch....

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2018 | 14:51

Ihre "Nachfragen" sind tatsächlich überwiegend Zusatzfragen, die ich dennoch kurz beantworten möchte.

1.
Ich habe Ihnen gerade nicht empfohlen, den Pachtvertrag vorzulegen. Sie selbst sind ausschließlich Partei des Mietvertrages, so dass auch ausschließlich dieser relevant für das JC ist. Den Pachtvertrag für die Ltd. können Sie allenfalls als Vertreter des Organs unterschrieben haben.

2.
Ihre Auffassung dürfen Sie gern vertreten. Die zitierte Regelung besagt allerdings meines Erachtens dass der Pächter zusammen mit Familienangehörigen ( Lebenspartner, Ehegatte, Kinder ) dort wohnen darf ( "Pächter mit..." ). Insofern wäre eine Kündigung wohl doch durchsetzbar.

3.
Die Vertragslaufzeiten können durch Vorauszahlungen oder sonstige Konstruktionen nicht umgangen werden. Wenn schriftliche Verträge mit einjähriger Laufzeit abgeschlossen werden, dann gelten diese Laufzeiten auch. Es gibt hier Pachtrecht keine Fiktionswirkungen, wie dies etwa im Wohnungsmietrecht denkbar wäre. Die Befristung der Verträge entbindet den Verpächter gerade von der Notwendigkeit, bestimmte Gründe für eine Beendigung vorbringen zu müssen.

4.
Eine Androhung lässt sich nicht sicher verhindern. Gegen Maßnahmen wie Strafbefehle gibt es Rechtsmittel, die eingelegt werden müssen. Dann kann auch niemand in Haft genommen werden, ohne das ein Verfahren rechtskräftig abgeschossen ist.

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