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Kürzung von Betriebskosten/Kündigung


18.12.2007 12:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo Frau Rechtsanwältin
Hallo Herr Rechtsanwalt,

seit Mitte Oktober habe ich eine ca. 40 qm große Einzimmerwohnung als Zweitwohnung gemietet. Für sämtliche Neben- und Betriebskosten wie Gas, Strom, Wasser etc. fallen 130,00 € / Monat pauschal zusätzlich zur eigentlichen Miete von 250,00 EUR / Monat an.

Nachdem ich ein paar Wochen darin gewohnt und festgestellt habe, dass ich sehr wenig Verbrauch habe (Grund: Ich halte mich nur unter der Woche, nachts und nur dann in der Wohnung auf, wenn ich keinen Urlaub habe oder auf Dienstreise bin) habe ich versucht mit der Vermieterin über eine Senkung der Betriebskosten zu reden. Vor allem wies ich sie auf meine ziemlich hohe finanzielle Belastung im Rahmen einer Baufinanzierung hin. Auch wenn ich das Geld irgendwann wiederbekomme, muss ich es doch erst einmal auslegen! Sie fühlte sich „überfahren“ und wollte sich das in Ruhe durch den Kopf gehen lassen. Ich wartete eine Woche lang auf ein Statement, es passierte nichts.

Daraufhin habe ich die Betriebskosten Ende November unter Hinweis auf §§ 556 Abs. 2 Satz 2 und 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB um 50,00 EUR auf 80,00 € gekürzt. Der Kürzung habe ich Erkundigungen beim betroffenen Gas- und Stromlieferanten sowie der Gemeinde zugrunde gelegt, die ich nach dem durchschnittlichen Gas-, Strom- und Wasserverbrauch in einem Einpersonenhaushalt gefragt habe.

Hier meine Berechnung: Gas - 35 EUR, Strom - 25 EUR, Wasser - 8 EUR, Reinigung etc. - 12 EUR

Darüber hinaus habe ich in meinem Schreiben darauf hingewiesen, dass ich mich nicht so oft in der Wohnung aufhalte wie ein „normaler“ Mieter (s. o.), ich dies aber bei der Berechnung der Kürzung nicht weiter berücksichtigt habe. Es handelt sich hier tatsächlich „nur“ um die durchschnittlichen Kosten in einem ganz normalen Einpersonenhaushalt.

Auf mein Schreiben erfolgte fast 3 Wochen keine Reaktion seitens der Vermieterin.

Gestern lag eine Mahnung des Stromlieferanten in meinem Briefkasten, in der ich dazu aufgefordert werde, den Stromabschlag für Dezember in Höhe von 30,00 EUR nebst Mahnkosten von 4,80 EUR zu bezahlen.

Ich vermute jetzt, dass die Vermieterin den Stromabschlag für Dezember nicht mehr an den Lieferanten abgeführt, so wie sie es für Oktober und November noch getan hat. Wahrscheinlich hat sie sich gedacht, der Mieter kürzt die Betriebskosten, also soll er den Stromabschlag ab sofort direkt bezahlen; aus dem verbliebenen Abschlag von 80,00 EUR zahle ich den Strom jedenfalls nicht mehr.

Da ich das für eine ziemlich „miese“ Tour halte, möchte ich den Mietvertrag kündigen. Die Frage ist, ob ich die Möglichkeit habe, unter Hinweis auf § 543 Abs. 1 S. 1 BGB außerordentlich fristlos zu kündigen oder ob ich die reguläre Kündigungsfrist abwarten muss. Abhängig von der Kündigungsfrist interessiert mich außerdem, wie ich mich in Bezug auf meine Kürzung der Betriebskosten weiter verhalten soll. Und wie sieht es mit der Forderung des Stromlieferanten in Höhe von 34,80 EUR aus?

Mit freundlichen Grüßen

X
Sehr geehrter Ratsuchender,


da Sie mit dem Versorger keinen Vertrag geschlossen hatten, sollten Sie diesen mit Hinweis auf den Vertrag darauf hinweisen, dass Sie die Kosten direkt an die Vermieterin gezahlt haben und diese in Anspruch genommen werden sollte.



Bezüglich der Kürzung der Betriebskosten müssen Sie nach der vertraglichen Vereinbarung unterscheiden.

Ist eine PAUSCHALE vereinbart, sind mit Zahlung alle Ansprüche abgegolten und Sie werden sich einseitig von der vereinbarten Pauschalzahlung nicht lösen können.

Ist hingegen eine VORAUSZAHLUNG vereinbart und die Betriebskosten werden jährlich abgerechnet, werden Sie die Vorauzahlungen auch bis zur ersten Abrechnung zahlen müssen und dann bei einem HOHEN Guthaben eine Anpassung der Vorauszahlung verlangen können.

Zum jetzigen Zeitpunkt können Sie sich aber nicht einseitig von der vertraglichen Regelung lösen können.



Eine fristlose Kündigung wegen zu hoher Betriebskosten kommt daher nicht in Betracht; hier werden Sie - sofern vertraglich nichts anderes geregelt ist - die gesetzliche, dreimonatige Kündigungsfrist einhalten müssen.

Eine fristlose Kündigung wegen der Nichtweiterleitung der Betriebskosten an den Versorger wird mE auch nicht in Betracht kommen, sofern Sie vorab die Vermieterin nicht aufgefordert haben, die Zahlungen weiterzuleiten. Dieses sollten Sie vorab mit einer kurzen Frist machen und sie darauf hinweisen, dass bei Unterbrechung der Stromversorgung die Vermieterin sich nicht nur zivilrechtlich schadensersatzpflichtig macht und DANN eine fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre, sondern dieses ggfs. auch eine Straftat darstellen kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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