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Kürzung der Schlussrechung des GU wg. fehlender Dienstleistung ?


04.11.2007 16:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Anwälte,

letztes Jahr bauten wir mit einem Generalübernehmer ein Einfamilienhaus.

Wir sind sehr zufrieden mit dem Haus, es gibt keine Probleme und bisher auch keine offensichtlichen Mängel. Lediglich einige „Schönheitsfehler“ haben sich eingeschlichen, wie zB: ein aus der Wand „springendes“ Rohr ( Abluft Toilette ) welches mit Gipsplatten verkleidet wurde so das wir jetzt einen Kasten im Bad hängen haben, oder das Sichtmauerwerk im Keller, bei dem durch starken Regen ein Teil der Fugen zum Teil ausgespült wurden und das Mauerwerk mit Mörtel verdreckt wurde (und noch immer ist ).

Aber darum geht es hier nicht.

Während der Bauphase traten immer wieder mal Probleme und ( unserer Meinung nach ) nicht sauber ausgeführte Arbeiten auf. Das ist, so denke ich, beim Neubau auch normal.
Das ärgerliche ist nur, das wir das Gefühl haben, das wir immer die Gewerke abgenommen und auf nicht sauber ausgeführte Arbeiten aufmerksam gemacht haben.

Diese zeigten wir dann schriftlich unserem GU an oder besprachen es telefonisch. Unser GU hat sich dann allerdings immer auf die Seite des Handwerkers gestellt und diesen mit uns einen Termin vereinbaren lassen.

Der Termin wurde zu 90% immer von uns und dem Handwerksunternehmen alleine wahrgenommen, so dass wir das Problem hatten, Fachlich nicht mithalten zu können.

Zwei der Unternehmen mussten dann auch nacharbeiten, nachdem wir Gelder einbehalten haben, bis die Problemstellungen zu unserer Zufriedenheit ausgeführt wurden. So unter anderem die Kellerisolierung außen ( Isolierung hat sich im oberen Bereich gelöst ) und der Innenverputz in 3 Räumen ( zum Teil richtige Wellen an den Wänden ). Hierbei handelte es sich unser Erachten nach schon nicht mehr um Kleinigkeiten.

Nach dieser Ausführung nun zu meine Frage:

Es geht nun um die letzte Zahlung von 1,5 % ( ca. 2700 € ) des Kaufpreises. Wir würden aber gerne Aufgrund von nicht ausgeführter Dienstleistung des GU´s einen Teilbetrag einbehalten, sind uns aber unsicher, ob dies Möglich bzw. Rechtens ist, da die Bauabnahme bereits erfolgt ist und es sich hierbei um eine Dienstleistung handelt.

Als Hintergrundinformation:

Der GU baute letztes Jahr 50% mehr Häuser als in den Jahren davor und gab zu, Zeitlich nicht mehr alles zu packen, da er in seiner Firma alleine mit einer Halbtageskraft arbeitet.

Mit freundlichen Grüße
JD

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Die Werkleistung des Generalübernehmer wurde von Ihnen bereits abgenommen, so dass von dieser Seite die Schlussrate fällig ist, soweit die Leistung des Generalübernehmers im wesentlichen mangelfrei erbracht wurde und Sie sich nicht gem. § 640 Abs. 2 BGB Ihre Rechte wegen etwaiger Mängel vorbehalten haben. Insoweit besteht aufgrund der Abnahme eine entsprechende Fälligkeit der Vergütung.

Im Rahmen der Schlussrechnungen können allerdings noch entsprechende Einwendungen angebracht werden. Hierbei können Sie mit Gegenforderungen aufrechnen oder ein Zurückhaltungsrecht geltend machen. Voraussetzung ist hier allerdings, dass der Generalübernehmer zur Vornahme entsprechender Dienstleistungen verpflichtet war und Sie weiterhin durch die Terminswahrnehmung für den Generalübernehmer entsprechende Aufwendungen hatten.

Hierbei sollten Sie den Vertrag mit dem Generalübernehmer prüfen, inwieweit die ausgelassenen Dienstleistungen Vertragsbestandteil waren. Soweit dies der Fall ist können entsprechende Abzüge bzw. Einbehalte vorgenommen werden.

Sollten die Dienstleitungen nicht explizit aufgeführt sind, ergibt sich aus dem Vertrag sicherlich eine Ausübung der Bauaufsicht durch den GU. Soweit er diese bei den Nachbesserungen nicht wahrgenommen hat, hat er sicherlich gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen. Problemtisch ist die Quantifizierung der nicht geleisteten Dienstleistungen. Da dies in der Regel mehr als problematisch ist, empfehle ich Ihnen, dass Sie die entsprechenden Termine und den Zeitaufwand notieren.
Mit dieser Aufstellung sollten Sie mit dem GU das Gespräch suchen und Ihren Mehraufwand darstellen und sich auf eine angemessene Reduzierung der Schlußrate mit dem GU einigen. Eine Auseinandersetzung halte ich diesem Falle nicht für zielführend, es sei denn, die betreffenden Dienstleistungen sind im Vertrag mit entsprechenden Beträgen festgehalten, so dass deren Höhe leicht zu ermitteln ist.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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