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Kürzung Kaution


17.12.2006 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrter Rechtsbeistand,
ich habe folgendes Problem:
1999 zog ich in eine 2-Zimmer-Wohnung in Berlin, die ich wegen einer Arbeitsaufnahme in Karlsruhe zu Juni 2006 gekündigt habe. Im Mietvertrag ist bei Auszug Folgendes geregelt: „Die Wohnung ist an den Mieter in einwandfreiem Zustand übergeben und als soches auch bei Auszug wieder komplett renoviert zurückzugeben. Insbesondere ist sicherzustellen, dass die Wohnung malermäßig und optisch in einwandfreiem Zustand ist. U. a. einfache Tapezierung mit Rauhfaser, weiß getüncht, Türen sowie Türschwellen und Fußbodenleisten mit weißer Kunstharzfarbe gestrichen.“ Ich muss aber dazu sagen, dass die Wohnung schon bei Einzug nicht weiß und auch nicht tapeziert war. Unter anderem waren auch Wasserflecken an der Küchendecke zu sehen. Dies ist im Übergabeprotoll von damals wie folgt vermerkt: „Ein sichtbarer Wasserfleck in der Küche. Mieter versucht diesen nachzubessern.“ Während der ganzen Mietdauer gab es eigentlich Probleme mit der Hausverwaltung und dabei ging es immer um Sachen, die von Anfang an nicht in Ordnung waren. Vor dem Auszug haben mein Mann und ich, wie im Vertrag erwähnt, alles weiß renoviert. Von der HV erfuhr ich, dass sich um die Übergabe der Hauswart kümmern würde, der unter anderem auch eine Malerfirma betreibt. So kam dieser am 20.06.06 zusammen mit seiner Frau, um die Wohnung zu begutachten. Er bemängelte die schlechte Renovierung des Badezimmers und einer Wand im Wohnzimmer. Hierfür vereinbarten wir, dass wir das bis zum nächsten Tag noch einmal nachbessern würden. In der Küche bemängelte er die gelblich-braunen Flecken überall an der Decke, die angeblich durch nicht sauberes Streichen mit Billigfarbe entstanden seien. Mein Mann hatte vorher aber schon den alten Anstrich abgespachtelt und mehrmals mit weißer Farbe darüber gestrichen. Ich erwähnte, dass schon beim Einzug vor 7 Jahren Wasserflecken an der Decke zu sehen waren, diese damals schon bei gelben Anstrich sichtbar waren und dass ich wohl am allerwenigsten für den schlechten Zustand der Decke etwas kann. Der Hauswart meinte nur, er müsse das trotzdem ins Protokoll aufnehmen, da man ihm ja viel erzählen könne, da er die Wohnung damals nicht gesehen habe. Ich unterschrieb dann das Protokoll und wir renovierten nochmals das Bad und die Wohnzimmerwand. Am nächsten Tag trafen wir nur die Frau des Hauswarts an, die nach nochmaliger Besichtigung sagte, dass alles okay sei, wir könnten ihr die Schlüssel geben. Damit war für mich der Fall erledigt. Dachte ich. Nach mehreren Nachfragen bei der HV erhielt ich Mitte September endlich eine Kopie des nur von mir unterschriebenen Protokolls vom 20.06. und die Abrechnung der Kaution. Da dachte ich dann, ich sehe nicht richtig: „abzüglich Renovierungskosten 301,05 Euro (Rechnungslegung wird nachgereicht).“ Auf Anfrage bei der HV, was das denn sein soll, wurde ich wieder an den Hauswart verwiesen, der auch die Rechnung für die Renovierungskosten geschrieben hätte. Die zuständige Bearbeiterin bei der HV (gleichzeitig Geschäftsführerin) war nie zu erreichen. Der Hauswart teilte mir mit, dass er die Wohnung mit der Verwalterin besichtigt hätte und dieser die Küchendecke nicht gefallen hätte. Das wäre auf die rote Farbe, die vorher darunter war, zurückzuführen. Darauf erwiderte ich, dass genau die gleiche Farbe auch an den Wänden gewesen sei, diese aber ja in Ordnung waren und wies nochmals auf den schlechten Zustand der Decke bei Einzug hin. Der Hauswart meinte nur, letzendlich müsse ich das mit der HV klären. Daraufhin schrieb ich zwei Briefe an die HV, jeweils mit einer Fristsetzung für die Zahlung der 301,05 Euro und Androhung des gerichtlichen Mahnbescheids. Es erfolgte keine Reaktion. Bis heute habe ich nicht einmal die Rechnung über die Renovierungskosten.
Da ich mir das nicht gefallen lassen wollte, ging ich über das Amtgsgericht und beantragte den Mahnbescheid, in der Hoffnung, dass die Verwaltung dann zahlen würde. Aber leider kam nur der Widerspruch und eigentlich wäre jetzt eine Verhandlung fällig. Meine Frage nun: Wie stehen meine Chancen, den Fall zu gewinnen? Einen Anwalt habe ich nicht. Lohnen tut es es sich sowieso fast nicht, da ja schon die Fahrt von Karlsruhe nach Berlin so viel wie der Streitwert kostet. Aber ich sehe nicht ein, dass die HV machen kann, was sie will. Erst schickt sie den Hauswart vor, der die Wohnung auch abnimmt und im Nachhinein kommt dann einfach nur die Mitteilung, dass Geld abgezogen wird. Das kann doch nicht rechtens sein?!?
Allerdings möchte ich auch nicht zum Schluss als Verlierer dastehen und vielleicht tausend Euro los sein.
Ich bedanke mich jetzt schon für eine hilfreiche Antwort.
Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihrer Schilderung entnehme ich, dass Sie den Mahnbescheid gegen die Hausverwaltung beantragt haben. In diesem Fall werden Sie wahrscheinlich keinen Erfolg haben, da die Hausverwaltung nicht Vertragspartner ist, sondern üblicherweise nur der Vertreter des Vermieters. Die restliche Kaution hätte vom Vermieter gefordert werden müssen.

Wenn sich das Verfahren hingegen gegen den Vermieter richtet, stehen Ihre Chancen nicht schlecht. Eine Formularklausel, nach der am Ende der Mietzeit ohne Ansehung des Zustands der Wohnung weiss renoviert werden muss (sog. Farbwahlklausel), ist unwirksam. Sie hätten in diesem Fall gar nicht renovieren müssen, so dass man Ihnen die tatsächliche Ausführung der Arbeiten nur vorhalten kann, wenn Sie die Wohnung beschädigt haben.

Wenn Sie das Verfahren fortführen, empfehle ich Ihnen einen Anwalt zu beauftragen, der vorab den Mietvertrag prüfen sollte.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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