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Kuerzung Hausmeister-Entgelt durchsetzen.

| 19.06.2012 18:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Fuer unsere kleine Wohnanlage in Muenchen, 3 Haeuser insges. 23 WE,
gibt es einen Hausmeistervertrag (Firma),
Verguetung pro Woche pauschal 12Stunden,
ohne jeglichen Arbeitsnachweis.

Dort steht auch dass Gemeinschaftsraeume 1/4 jaehrlich zu saeubern sind.
In unserem Haus werden die nachweislich (Fotos) seit Jahren nicht gereinigt.

Eine Beschwerde meinerseits (Miteigentuemer, selbst Nutzer) wurde in einer vergangenen Eigentuemerversammlung
mit der Protokoll-zeile:
"Auf Befragen teilten die anwesenden Eigentuemer mit, dass sie mit dem Hausmeister zufrieden sind und keine Aenderung moechten" abgelegt. Gereinigt wurde und wird NACH WIE VOR NICHT.

Ich meine dass dies eine klare Minderleistung des Hausmeisters und auch der Verwaltung ist (die ohne entsprechende Kontrolle Rechnungen bezahlte),
und dass dies nicht (wieder) durch Abstimmungs-Mehrheit zur Jahresabrechnung vom Tisch gewischt werden duerfte.
Zumal es auch nur eine Minderheit (1 Haus) betrifft.
Vielleicht wird in den anderen 2 Haeusern ja gesaeubert, oder viele nutzen die Gemeinschaftsraeume nicht, ist ihnen daher egal.

Was hat Aussicht auf Erfolg ?

Zudem habe ich einmal von einem Urteil (Koeln?) gehoert, das die Hoehe des akzeptierbaren Hausmeisterentgelts /m2 in Bezug auf einen ortsueblichen ? Durchschnittswert nach oben begrenzt.
Ich denke wir liegen damit weit darueber.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

Sie haben vollkommen recht, dass diese Zustände so nicht hinnehmbar sind und von Ihnen auch nicht hingenommen werden sollten.

Ich persönlich finde es schlicht und einfach ausgedrückt eine Frechheit Ihre abweichende Stimme zu ignorieren und im Protokoll wahrheitswidrig anzugeben, dass Sie sozusagen auch damit einverstanden wären.

Dieses brauchen Sie sich nicht gefallen zu lassen weder von der Verwaltung noch von der Hauseigentümergemeinschaft. Sie haben vollkommen recht, dass es gewisse Urteile über die Begrenzung von Hausmeisterkosten auf das Ortsübliche gibt.

Dieses ist hier aber nicht der erste Ansatzpunkt (wenn auch gleich ein Zusatzargument).

Letztendlich ist es doch so, dass hier eine ganz klare vertragliche Vereinbarung besteht, die hier nicht eingehalten wird.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat hier gegenüber dem Hausmeister aus dem Vertrag einen Rechtsanspruch auf Reinigung der Gemeinschaftsräume.

Es könnte sich hier also sowohl die Verwaltung in Anspruch genommen werden, sich um die ordnungsgemäße Verwaltung zu kümmern als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft selber.

Eine Einschätzung nach wäre hier aber Ansprechpartner Nummer eins die Hausverwaltung. Die Hausverwaltung sollte von Ihnen nachweisbar (per Einschreiben ) und unter Setzung einer angemessenen Frist (etwa 10-14 Tage) dazu aufgefordert werden, ebenfalls nachweisbar und unter Fristsetzung den Hausmeister zur Erfüllung seiner Vertragspflichten anzuhalten.

Gleichzeitig könnten Sie im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft ebenfalls den Hausmeister nachweisbar unter Fristsetzung auffordern.

Sollten beide Fristen erfolglos verstreichen, sollten Sie einen im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der notfalls gerichtlichen Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend!




Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2012 | 23:16

Guten Tag,
Danke fuer die Antwort, die sich aber auf die ZUKUNFT bezieht (in Zukunft sicherstellen dass ... )
Meine Frage war auf die in der VERGANGENHEIT nicht erbrachte Leistung (und das jetzt in der Jahresabrechnung 2011 - zur kommenden Jahresversammlung - voll in Rechnung gestellte Entgelt ) bezogen.
Da moechte ich eine Kuerzung des Entgelts durchsetzen. Wie ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.06.2012 | 11:00

Sehr geehrte Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Eine Kürzung für die Vergangenheit wird voraussichtlich leider ebenfalls nicht durchsetzbar sein. Problematisch ist nämlich, dass diese Beträge offensichtlich bereits vollumfänglich gezahlt sind, was eine Annahme der Leistungen durch die Hausverwaltung/Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt.

Hier hätte man sich ausdrücklich bei der Zahlung Schadensersatzansprüche oder Ähnliches vorbehalten müssen, das ist nicht geschehen.

Ein Vorgehen für die Vergangenheit gegen den Hausmeister hätte meiner Einschätzung nach voraussichtlich leider keine hinreichenden Erfolgsaussichten.

Sofern hier aber die Hausverwaltung vorbehaltlos gezahlt hat und trotz der Beschwerden diese ignoriert hat (so habe ich den Sachverhalt verstanden, würden gegebenenfalls Schadensersatzansprüche gegenüber der Verwaltung bestehen und zwar in Höhe der Differenz zwischen den gezahlten Kosten und den durchschnittlichen Kosten, die für die tatsächlich getätigte Arbeit zu leisten gewesen wären.

Dieses wäre hier der richtige Ansatzpunkt.

Gegebenenfalls sollten Sie in diesem Zusammenhang sich mit anderen Wohnungseigentümern, die es genauso sehen wie Sie, zusammentun und einen im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung der Sach- und Rechtslage (insbesondere der Ermittlung der konkreten Schadenshöhe) und anschließend gegebenenfalls der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen gegenüber der Hausverwaltung beauftragen.

Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag und alles Gute!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste


Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.06.2012 | 13:19

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