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Künigung nach Verkauf


| 13.05.2007 07:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr gehrten Anwältinnen
Sehr gehrten Anwälte

Heute musste ich erfahren daß,das Haus in den ich Wohnen verkauft worden ist. Ohne das ich auch nur ansatzweise davon in Kenntnis gesetzt worden bin. Und ich nun dieses bald möglich räumen soll. Es handelt sich um ein Einfamilien Haus mit einer Einliegerwohnung im Keller.
Ich kann belegen das ich seit 04.09.1987 ( Anmeldebestätigung ) in dem Haus wohne. Zuerst in Kellerwohnung bei meiner Oma . Als diese starb habe ich die Wohnung zum 01.04.91 selbst gemietet. Bis die Wohnung in der ersten Etage frei wurde. Diese Mietete ich dann zum 01.07.1993. seit dem habe ich mir nie etwas zu schulden kommen lassen.
Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen Vordruck des Stuttgarter Haus und Grundbesitzverein 5/92.
Unter §2 Mietzeit
Steht dann Vertrag von unbestimmter Dauer und eine Stafflung der Kündigungsfristen
Nach Mietdauer nach 10 Jahren soll diese 12 Monate sein.
Die Wohnung hat 4Zimmer Küche Bad Abstellraum und Kellerraum. Ebenfalls ist ein schöner Garten mit Teerasse dabei.
Wir sind eine Familie mit drei Kindern (7Jahre,3Jahre,und 8 Monate alt).
Schulwechsel /Kindergarten Wechsel wäre wahrscheinlich nötig.

Nun meinen Fragen
Wie lange ist die Kündigungsfrist die voll auszunutzen gedenke
Was kann ich noch dagegen tun (Sozialklausel) ??
Habe ich eine Chance die Kündigung soweit rauszuziehen bis ich eine Wohnung finde in der Größe für meine Familie mit Garten ??
Ist es egal ob die Neuen Besitzer auf Eigenbedarf kündigt oder nur fristgerecht?

Vielen Dank für Beantwortung.


-- Einsatz geändert am 13.05.2007 08:12:07
Eingrenzung vom Fragesteller
13.05.2007 | 08:11
13.05.2007 | 09:21

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Frage 1.: Kündigungsfrist

Für die Kündigung durch den Vermieter gilt die vertragliche Jahresfrist, da diese eine von der gesetzlichen Regelung abweichende günstige Regelung für Sie als Mieter enthält.

Frage 4.: Eigenbedarf zwingend ?

Bei Kündigung von Wohnraum muss der Vermieter grundsätzlich ein sogenanntes berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 BGB haben. Ein solches wäre insbesondere der von Ihnen genannte Eigenbedarf.

Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung in einem vom Vermieter bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter - auch ohne ein berechtigtes Interesse zu haben - fristgemäß kündigen.

Derzeit ist das Haus vom Vermieter nicht bewohnt, sodass eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse ( Eigenbedarf ) allenfalls in Betracht käme, wenn die Eigentümerin zunächst selbst in die Einliegerwohnung im Keller einzieht.

In diesem Fall müssten jedoch in dem Kündigungsschreiben der Vermieterin zwingend die besonderen Gründe für eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse angegeben werden
- § 573 a Abs. 3 BGB.

Andernfalls wäre eine solche Kündigung unwirksam.

Hier die Vorschrift: § 573 a. Erleichterte Kündigung des Vermieters. ( 1 ) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um 3 Monate.
( 2 ) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
( 3 ) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatz 1 oder 2 gestützt wird.
( 4 ) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Denkbar wäre also, dass die neue Eigentümerin und damit nach § 566 BGB auch neue Vermieterin das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarf innerhalb einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigt. Wenn sie vorher selbst in das Haus eingezogen sein sollte, so könnte sie wohl auch innerhalb einer Kündigungsfrist von 15 Monaten ( 12 + 3 )ohne Eigenbedarf kündigen.

Frage 3.:

Wichtig ist für Sie vor allem Folgendes :

EGAL, ob die Vermieterin mit berechtigtem Interesse kündigen müsste oder nicht.

IN JEDEM FALL wäre die SOZIALKLAUSEL anwendbar; §§574, 574 a u. 574 b BGB.

Die entsprechenden Gesetzestexte reiche ich im Rahmen eines ergänzenden Hinweises alsbald nach.

Frage 4.:

Sie könnten zunächst über einen angemessene Abstandszahlung verhandeln. Auch dafür, dass Sie vor einer Kündigungsfrist ausziehen. Ein Aufhebungsvertrag sollte natürlich erst unterschrieben werden, wenn Sie für passenden Ersatzwohnraum einen neuen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben.

Je nachdem, ob Sie überhaupt eine passende Wohnung finden und wie verhandlungsbereit die neue Eigentümerin ist, könnte es letztlich zu einem Rechtsstreit kommen, in dem die Frage(n), ob die Kündigung wirksam und fristgerecht erklärt wurde und vor allem, ob Sie sich trotz einer wirksamen Kündigung zu Recht auf die Sozialklausel berufen können, zu klären sind.

Spätestens zur Klärung dieser Fragen(n), sollten Sie dringendst die Beratung von einem Rechtsanwalt in Anspruch nehmen. Dieser würde zunächst insbesondere das Kündigungsschreiben auf seine Wirksamkeit prüfen und dann die Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunkton nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Jur. M. Kohberger
Rechtsanwalt
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eMail: kohberger@freenet.de
Info: www.anwaltkohberger.de







Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 14.05.2007 | 08:50


Hallo Herrn Kohberger

Vielen Dank für ihre Umfassenden Information.
Ich möchte Sie aber speziell noch mal zu den Kündigungsfristen befragen, ist diese nun 12 Monate oder nach der Unten genannten Reglung nur noch 9 Monate. Wenn 12 Monate nach welchem Recht. ? Und kann ich mit drei Monaten kündigen?

Ab dem 01. September 2001 gelten teilweise neue Regeln zwischen Vermieter und Mieter. In der Praxis werden insbesondere folgende von Bedeutung:

Kürzere Kündigungsfristen

Das neue Mietrecht verkürzt die Kündigungsfristen für den Mieter auf 3 Monate unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
Die Kündigungsfristen für die Vermieter bleiben je nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Sie betragen aber nicht mehr maximal 12, sondern nur maximal 9 Monate.


Mit freundlichem Gruß
Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2007 | 12:16

Vielen Dank für Ihre Nachfrage,

die ich wie folgt beantworte:

Für IHREN Mietvertrag gilt Folgendes:

( 1 ) Kündigungsfrist für den VERMIETER beträgt: 12 oder 15 Monate. Die Rechtsgrundlage ist die REGELUNG im Mietvertrag ( 12 Monate ) oder der bereits zitierte § 573 a Abs. 1 Satz 2 : " Die KÜndigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate."

Die gesetzliche KÜndigungsfrist ist in Ihrer Mietangelegenheit für den VERMIETER durch die vertragliche Kündigungsfrist ( 12 Monate ) ersetzt worden!

( 2 ) Kündigungsfrist für den MIETER beträgt : 3 Monate.

Die vertragliche Kündigungsfrist gilt nicht für den Mieter, da hier § 573 c Abs. 4 BGB zu Ihren Gunsten greift.
Für den Mieter gilt die neue Regelung des § 573 c BGB: " Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig..."
§ 573 c BGB Absatz 4 : " Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Ich hoffe Ihre Frage(n) zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Jur. M. Kohberger
Rechtsanwalt




Ergänzung vom Anwalt 13.05.2007 | 08:11

Der Mieter über Wohnraum kann einer Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist; § 574 BGB.

Der Mieter muss einen Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter gegenüber schriftlich ( = eigenhändig unterschrieben )erklären; § 574 b BGB.

Erforderlichenfalls sollte das Widerspruchsschreiben idealerweise per Einschreiben mit Rückschein übersendet werden und vorher von Zeuge(n) durchgelesen werden.

Widerspricht der Mieter nicht oder nicht fristgemäß, so kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Ein Härtefall kann insbesondere auch das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum sein; vgl.: § 574 Abs. 2 BGB. Der Mieter muss sich jedoch um einen solchen zumindest bemühen.

Anhang §§ 574, 574 a, 574 b BGB:

§574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung. ( 1 ) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
( 2 ) Eine Härte liegt auch vor, wenn ANGEMESSENER ERSATZWOHNRAUM zu ZUMUTBAREN Bedingungen nicht beschafft werden kann.
( 3 ) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden NUR die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
( 4 ) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574 a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch. ( 1 ) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderungen der Bedingungen fortgesetzt wird.
( 2 ) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
( 3 ) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574 b Form und Frist des Widerspruchs. ( 1 ) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
( 2 ) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs soweie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
( 3 ) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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