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Kündingungsfristen bei Formularmietvertrag


| 28.07.2005 22:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich habe am 16. März 2002 einen Formularmietvertrag abgeschlossenen mit folgenden Klauseln:

1. Vorgegebener Text
(<> sind die Eintragungen):

- Der Mietvertrag wird auf die Dauer von <60,5> Monaten geschlossen und läuft bis zum <31. März 2007>. Er verlängert sich jeweils um <12> Monate, falls er nicht gekündig wird.

2. Freitext in "Sonstige Vereinbarungen"

- Der Mieter verzichtet bis zum 31. März 2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses


Meine Fragen:
1. Wann kann dieser Vertrag frühstmöglich gekündigt werden?
2. Welche Kündigungsfrist gilt ab diesem Datum?
3. Die "Sonstigen Vereinbarungen" waren vorgefertigt und wurden von der Maklerin vorgelegt. Der Vermieter war zu keiner Zeit zugegen. Gilt dieser Passus dann als Formularvertrag oder als individuell ausgehandelt?

Die letzte Frage scheint mir entscheidend. Welche Möglichkeiten hätte ich, diesen Umstand (Vereinbarungen waren vorgefertigt) glaubhaft machen zu können?
Hinweis: Es gibt noch eine wirkliche individuelle Absprache auf einem gesonderten Blatt als Anlage zum Mietvertrag.

Vielen Dank im voraus für die Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen
28.07.2005 | 22:48

Antwort

von


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63450 Hanau
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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

nach der Mietrechtsreform 2001 ist nur dann ein befristeter Mietvertrag gem. § 575 BGB wirksam, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss sein Befristungsinteresse angibt. Ein Befristungsinteresse kann Eigenbedarf, Beseitigung oder wesentlicher Veränderung der Wohnung oder Betriebsbedarf sein.

Nach Ihren Schilderungen nehme ich an, dass der Vermieter einen solchen Befristungsgrund nicht angegeben hat, so dass die Befristung unwirksam ist. Sollte dies also in Ihrem Fall zutreffen, hätte dies zur Folge, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft.

Insoweit könnte man zunächst argumentieren, dass Sie innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen könnten.

Allerdings ist dies höchst umstritten, so wird von vielen Gerichten und in der herrschenden Mietrechtsliteratur die unwirksame Befristungs-Vereinbarung in der Form umgedeutet, dass das Kündigungsrecht zumindest für die vereinbarte Zeit der Befristung ausgeschlossen ist (Amtsgericht Hermeskeil, Urteil vom 19.3.03, Az.: 1 C 427/02; Schmidt-Futterer, Mietrechtskommentar).

Diese Ansicht wird damit begründet, dass der Ausschluss des Rechtes zur ordentlichen Kündigung zulässig sei und der Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Vertrages entspreche.

Somit müssen Sie sich nach der obigen Ansicht leider für die vereinbarte Befristungszeit, also bis März 2007 am Mietvertrag festhalten lassen. Erschwerend kommt in Ihrem Fall auch noch hinzu, dass Sie zusätzlich einen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts vereinbart haben. Im Streitfall würden die Gerichte dann sagen können, dass Sie sich der Tragweite Ihrer Erklärung bewusst gewesen sind.

Selbst wenn man auch gute Argumente gegen die obige Meinung anbringen könnte, so besteht für Sie im Streitfall das Risiko, dass eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages vor Gericht nicht anerkannt werden würde.Um vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauszukommen, könnten Sie höchstens in Betracht ziehen, einen Nachmieter zu stellen.

Ich hoffe, Ihnen trotzdem weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2005 | 23:06

Sehr geehrter Herr Glatzel,

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Ich hätte jetzt angenommen, dass das BGH Urteil vom 6. April (VIII ZR 27/04) greifen würde, welches eine längere Bindung über 4 Jahre in Formularverträgen als nichtig erklärte. Damit wäre eine Kündigung zum 15. März 2005 möglich.

Ihren Ausführungen entnehme ich, dass der Mietvertrag (inkl. der "Sonstigen Vereinbarungen" ) also nicht als Formularvertrag anerkannt werden würde?

Mit freundlichen Grüßen
Der Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.07.2005 | 11:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Rechtslage ist nicht ganz einfach und kniffelig.
Der Leitsatz des obigen BGH Urteils besagt nur, dass ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Allerdings setzt dies wiederum voraus, dass es sich bei der handschriftlich zusätzlichen Vereinbarung um eine AGB handelt. Auf die Schriftart kommt es nach ständiger Rechtsprechung nicht an. Allerdings wäre ein AGB-Klausel zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt worden wäre oder vom Mieter selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen wäre.Hier kommt es daher auf die Umstände des Einzelfalls an.

Wenn Sie sagen, dass diese Vereinbarung bereits von der Maklerin vorgeferigt nur zur Prüfung vorgelegt worden ist, so handelt es sich nach den Umständen des Einzelfalls um eine AGB.

Nach nochmaliger Prüfung der Klausel kommt es aber gar nicht mehr auf die obige BGH- Entscheidung zur Länge des Kündigungsausschlusses an. Denn in Ihrem Fall liegt ein einseitiger Kündigungsausschluss vor, der zu Ihren Lasten geht. Dies hat dann zur Folge,dass diese Vereinbarung unwirksam ist.

Da es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen unwirksamen Zeitmietvertrag handelt, der somit auf unbestimmte Zeit läuft, können Sie aufgrund des unwirksamen Kündigungsausschlusses fristgerecht mit dreimonatiger Frist kündigen.

Zulässig ist die Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 27.04.2005 zählt der Samstag auch als Werktag (Az.: VIII ZR 206/04), dies gilt auch dann, wenn der Samstag der dritte Werktag im Monat, und somit der für den fristgemäßen Zugang der Kündigung entscheidende Tag,ist. Wenn Sie z.B. für Ende Oktober kündigen wollen, dann muß die Kündigung bis zum 03.08.2005 dem Vermieter zugehen.

Im Ergebnis ist also festzuhalten, dass Sie sich früher vom Vertrag lösen können.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt




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