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Kündingungsfrist Mietvertrag

18.02.2011 12:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


ich habe folgende Frage: Ich beabsichtige ein Zweifamilienhaus zu kaufen. Die Wohnung im EG ist leer, in der Wohnung im OG wohnt seit 1.1.98 eine Mieterin. Der § 4 ihres Mietvertrages lautet wie folgt:

„Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.98 und läuft auf unbestimmte Zeit. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsvorschriften. Demnach bedarf die Kündigung der Schriftform. Sie muß dem anderen Vertragsteil spätestens bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugegangen sein. Es gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen, und zwar:
3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes weniger als 5 Jahre vergangen sind.
6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes mehr als 5 Jahre vergangen sind.
9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes mehr als 8 Jahre vergangen sind.
12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes mehr als 10 Jahre vergangen sind."

Wir werden das ganze Haus benötigen, und wollen in der OG – Wohnung auch das Bad komplett erneuern. Meine Fragen sind folgende:

An welchem Tag kann ich tatsächlich die Kündigung der Wohnung aussprechen? Wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, wenn wir beim Notar waren, oder erst wenn eine Bestätigung des Grundbuchamtes vorliegt?

Muss ich tatsächlich die 12 Monate Kündigungsfrist einhalten, oder habe ich als Vermieter auch ein Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierung?

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Gemäß §566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) treten Sie als Erwerberin kraft Gesetzes unmittelbar im Anschluss an den dinglichen Veräußerungsakt in das Mietverhältnis an Stelle der Vermieterin ein.
Ab diesem Zeitpunkt genießen alle Rechte, die die alte Vermieterin inne hat, somit auch das Kündigungsrecht.
Der dingliche Veräußerungsakt ist mit der Auflassung (=Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang) und der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch vollendet (§§873 , 925 BGB ).
Erst ab diesem Zeitpunkt können Sie als Erwerberin eine wirksame Kündigung aussprechen. Vorher kann nur die jetzige Vermieterin kündigen.

Was ein Sonderkündigungsrecht betrifft, ist zu sagen, dass das Gesetz nur in bestimmten Ausnahmefällen eine solche zulässt.

Die §§543 , 569 BGB regeln die außerordentliche, fristlose Kündigung bei Wohnraum. Ein Modernisierungsvorhaben des Vermieters ist jedoch kein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift. Maßgeblich im Rahmen dieser Vorschriften ist, ob dem Mieter ein schuldhaftes Verhalten vorgeworfen werden kann. Dies ist nach Ihren Angaben nicht der Fall.

Der §573a BGB sieht eine erleichterte Kündigung vor, wenn der Vermieter selbst im vermieteten Gebäude wohnt und nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind. Jedoch bezieht sich die Erleichterung nur auf den Kündigungsgrund. Eine Verkürzung der Frist lässt sich dadurch nicht erreichen; das Gegenteil ist der Fall.

Allerdings kann sich aus §554 Absatz 2 BGB ergeben, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat. Dies hängt jedoch von den gesamten Einzelfallumständen, auf deren Grundlage zu entscheiden wäre, ob die Hinnahme der Maßnahmen dem Mieter zumutbar ist.

Ich hoffe, Ihnen durch diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Für eine weitere Beauftragung stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Sollten Unklarheiten bestehen, würde ich mich freuen, wenn Sie die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.

An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Kerem E. Türker
Rechtsanwalt

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