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Kündingung Wohnung - Übergabe Wohnung


05.11.2011 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Simone Sperling



Schilderung:

Unsere Großtante ist verstorben und hat meine Mutter als direkte Erben benannt. Sie hinterlässt eine Mietwohnung, die gekündigt wurde und nun geräumt und übergeben werden muss. Eine schriftliche Kündigung hatten wir fristgemäß auf Ende Dezember (3 monatige Kündigungsfrist) eingereicht.

Wir hatten uns im Vorfeld telefonisch mit der Verwaltung in Verbindung gesetzt, um einen Übergabetermin zu vereinbaren sowie die Kündigung schriftlich bestätigen zu lassen.
Bezüglich des Übergabetermins wurden wir von Tag zu Tag vertröstet und konnten telefonisch keinen festen Termin ausmachen. Auf die Frage zu möglichen Reparaturen in der Wohnung, wurde uns mündlich versichert, dass keine Schönheitsreparaturen in der Wohnung anfallen werden, weil diese der Vermieter übernehmen müsste. Als wir darum baten, uns dies schriftlich zukommen zu lassen, wurde der Versand dieses Schreibens ebenfalls von Tag zu Tag durch die dortige Verwaltung verzögert. Schließlich wurde vereinbart, dass wir bei einem persönlichen Treffen vor Ort alle Unterlagen bekommen würden. Bei diesem Treffen wurde uns jedoch mitgeteilt, dass alles vorher mündlich Vereinbarte nichtig sei und nun Schönheitsreparaturen notwendig seien. Des Weiteren konnte keiner der Mitarbeiter der Verwaltung dazu bewegt werden, einen Vorabnahmetermin innerhalb von einer Woche festzulegen, da dies aus Zeitgründen nicht möglich wäre. Somit waren wir gezwungen ohne jegliche Informationen bezüglich möglicher Reparaturen die Heimreise (600km) anzutreten.

Laut Mietvertrag, der unterzeichnet wurde am 8. Dezember 1969 ist folgendes festgelegt:

1. „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen, auch die erste Instandsetzung."
(Das Wort „Vermieter" ist hier durchgestrichen)
A: Unsere Frage: Was kann hier vom Vermieter gefordert werden? Welche Reparaturen müssen wir tatsächlich durchführen?
Nach dem persönlichen Treffen erhielten wir schließlich eine Kündigungsbestätigung der Verwaltung, in der folgendes erwähnt wird: „Die Schönheitsreparaturen sind nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarungen durchzuführen. Selbst wenn die Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag nach der neueren Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes in Teilen unwirksam sein könnten, haben Sie mindestens diejenigen Schäden zu beseitigen, die Sie der Mietsache während der Mietzeit zugefügt haben."

2. Weiter beinhaltet der Mietvertrag folgenden Punkt: „Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter im bezugsfertigen Zustand und mit allem, auch von ihm selbst beschafften Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt, dem Vermieter zu übergeben."
B: Unsere Frage: Inwiefern beeinflusst dies den Absatz zu den Schönheitsreparaturen? Was ist unter bezugsfertigem Zustand zu verstehen?

C: Weitere Fragen:
Wie sollen wir weiter vorgehen hinsichtlich der Auflösung der Wohnung?
Was sollten wir uns schriftlich bestätigen lassen und zu was sind wir nach der aktuellen Gesetzlage verpflichtet?
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

1) Schönheitsreparaturen
Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt sind Sie unter Beachtung der Rechtsprechung des BGH nicht zur Ableistung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da keine Abstufung nach dem Grad der Abnutzung vorgenommen ist, sondern eine grundsätzlich Verpflichtung unabhängig vom Zustand besteht.

2) „bezugsfertiger Zustand"
Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen (üblicherweise Malerarbeiten) darf ich auf vorstehendes verweisen.

Sollten allerdings anderweitige Schäden, welche nicht auf eine übliche Abnutzung zurückzuführen sind, sondern auf eine Beschädigung des Mieters (z.B. Sprung im Waschbecken o.ä.), zurückzuführen sind, müssen beseitigt werden oder bezahlt werden. Gegebenenfalls tritt hier auch eine Haftpflichtversicherung der Verstorbenen ein.

3) weiteres Vorgehen
Sie sollten den Vermieter bzw. die verantwortliche Verwaltung zur Abnahme unter Nennung von drei Terminen auffordern und das noch zu beseitigende Schäden bis drei Wochen vor Beendigung des Mietverhältnisses zu benennen. Wenn dies nicht erfolgt, so übersenden Sie den Schlüssel per Einschreiben oder einer anderen sicheren Versandart und fertigen Sie unter bei sein von der Erbin und einer weiteren Person ein eigenes Übergabeprotokoll an und senden Sie dies mit. In dem Protokoll halten Sie den gesamten Zustand der Wohnung fest.
Auf eine schriftliche Bestätigung habne Sie keinen rechtlichen Anspruch. Der Vermieter muss jedoch spätestens bis 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses seine Ansprüche geltend machen.

Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.

Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..


Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2011 | 22:23

Vielen Dank für Ihre Antworten auf unsere Fragen. Es ist uns jedoch nicht ganz klar, auf welcher rechtlichen Grundlage die Klausel zu Schönheitsreparaturen nichtig sein sollte.

Laut Aussage des Mietervereins sei die Klausel „Die Schönheitsreparaturen und auch die erste Instandsetzung werden vom Mieter getragen" aus dem Grund nichtig, da es nicht zumutbar sei, dass der Mieter in dem Sinne zwei Renovierungsarbeiten tätigen müsste. Ist diese Klausel tatsächlich aus diesem Grund nicht rechtskräftig? Welche rechtliche Grundlage ist hierfür wirklich zutreffend, da Sie unter Punkt 1) eine andere Argumentation anbringen.

Wir bedanken uns im Voraus für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2011 | 11:51

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich darf Ihre Nachfrage ie folgt beantworten:

Beide Argumente sind nach der REchtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zutreffend.

Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin
Betriebswirtin (HWK)
_____________________________

Enderstr. 59
01277 Dresden
Tel.: 0351 2699394
Tel. für Beratung: 0 90 01277 59 1
(2,59 €/Min., Mobilfunk kann abweichen)
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Zweigstelle:
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E-Mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de
www.anwaltskanzlei-sperling.de
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