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Kündigungszugang & Kündigungsfrist


06.10.2006 17:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe heute (6.10.) die Kündigung eines gewerblichen Mieters (Ladenlokal) per Einschreiben mit Rückschein erhalten. Der geschlossene Mietvertrag verlängert sich jeweils zum 1.1. um ein Jahr wenn nicht bis 30.09. gekündigt wird. Ergo errechne ich den theoretischen Endtermin des Mietverhältnisses zum 31.12.2007.

Nun zur Problematik:
Der Mieter hatte seine Kündigung (Schreiben vom 23.09.) an meine alte Wohnadresse geschickt (Postausgangsstempel 26.09.), wie im Mietvertrag vermerkt. Seit meinem Umzug vor über 2 Jahren hatte ich 3 Schreiben an ihn verschickt. Alle Schreiben hatten eindeutige Absenderkennzeichnung meiner neuen Adresse. Das Einschreiben an die alte Adresse wurde von der Post mit Vermerk "verzogen" an meinen Mieter zurückgeschickt (Vermerk der Post vom 27.09.). Entsprechend der Adressangabe auf meinen Schreiben konnte der Mieter die aktuelle Adresse leicht herausfinden und brachte das verschlossene Kouvert mit seiner ursprünglichen Kündigung in einem weiteren Kouvert als Einschreiben mit Rückschein auf den Weg. Absendedatum ist der 4.10.. Zugang erfolgte heute, 6.10.
Nach seiner Auffassung kündigt er zum 31.12.2006

Fragen:
1. Ist die Kündigung zum 31.12.2006 oder zum 31.12.2007 wirksam.
2. Ist die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist gesetzeskonform (Es handelt sich ja um einen gewerblichen MV)?
3. Welches is allgemein der beste Weg für ein terminrelevantes Schreiben (Einwurfeinschreiben/Einschreiben mit Rückschein/Normaler Brief)

Vielen Dank vorab!
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.

1. Grundsätzlich kommt es für den Zugang darauf an, ob die Kündigung so in den Machtbereich des Empfängers verbracht wird, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, von ihr Kenntnis zu nehmen. Dies war bei Ihnen erst am 06.10.2006 der Fall. Eine Ausnahme hiervon kann allenfalls bei einer Zugangsvereitelung gemacht werden. Da Sie aber bereits seit über 2 Jahren eine neue Wohnung haben und schon mehrere Schreiben mit der neuen Adresse an den Mieter verfasst haben, dürfte ein solcher Fall nicht vorliegen.

2. § 580 a II BGB sieht eine andere Kündigungsfrist vor, als die von Ihnen vereinbarte. Allerdings ist diese Regelung grundsätzlich abdingbar, d.h. Sie können vertraglich eine längere / kürzere Frist vereinbaren. Daher dürfte Ihr Mieter mangels entgegen stehender Anhaltspunkte erst zum 31.12.2007 wirksam gekündigt haben.

3. Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, „terminrelevante“ Schreiben per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, da auf dem Rückschein das Zugangsdatum und die Unterschrift des Empfängers erkennbar sind. Damit ist dann allerdings nicht der Inhalt eines Schreibens bewiesen. Wenn man ganz sicher gehen will, sollte man sich noch eine Person dazuholen, die das Schreiben liest und den Vorgang des Abschickens bestätigen kann.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt
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