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Kündigungszeiten


01.02.2005 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,
einem ca. 70 Jahre alten Mieter wurde nach einem 19-jährigem Mietverhältnis gekündigt mit den berechtigten Begründungen wegen Lärmbelästigung gegenüber Mitbewohnern, starkem Gestank aus der Wohnung und dauernder Volltrunkenheit und der damit verbunden Brandgefahr, weil der Mieter immer im Bett rauchte.
Mit Datum vom 02.04.2004 wurde der Mietvertrag zum 31.12.2004 unter Berufung auf das "Sonderkündigungsrecht" gekündigt. Der Mieter hat sich bis heute nicht zu diesem Kündigungsschreiben geäußert (!). Am 01.09.2004 wurde der Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes in ein Heim eingewiesen. Die daraufhin eingesetzte Betreuerin wollte einfach das Mietverhältnis sofort nach Räumung der Wohnung zum 31.10.2004 mit Rücksicht auf den Mieter beenden. Der Mieter hatte seine Wohnung in einem total vermüllten und katastrophalen Zustand zurück gelassen. Es standen Renovierungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen an, die der Mieter in der gesamten Mietzeit NIE durchgeführt hat. Ais diesem Grund lehnten wir eine vorzeitige Kündigung ab und bestanden auf Durchführung der Schönheitsreparaturen. Die Betreuerin lehnte alle durchzuführenden Schönheitsreparturen ab und zahlte einfach ab dem 01.11.04 keine Miete mehr. Meine Frage grundsätzlicher Natur. War die Kündigung durch den Vermieter überhaupt rechtskräftig ?? Wenn diese Kündigung sich nämlich als nicht rechtskräftig erweisen sollte und von der Betreuerin bis heute die Wohnung nicht gekündigt ist, läuft dann der Mietvertrag weiter, obwohl der Mieter bereits in einem Heim ist. Zum Mieter muss gesagt werden: Er versuchte, mehrere angesparte tausend Euro durch dubiose Machenschaften dem Sozialamt vorzuenthalten. Die Betreuerin kam ihm auf die Schliche und er musste das Geld zurückzahlen. Im Augenblick ist die ganze Sache wegen der Schönheitsreparaturen vor Gericht. Da hat der Vermieter leider keine Chance, etwas zu bekommen, da Aussage gegen Aussage steht. Aber wenn sich die Kündigung als unwirksam erweist, wie sieht die Sachlage dann aus?? Wann muss die Betreuerin kündigen. Wie wird das Gericht es sehen? Gibt es ähnliche Fälle.
01.02.2005 | 20:00

Antwort

von


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30159 Hannover
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Sehr geehrter Fragesteller,

1.
ich verstehe Ihre Frage so, ob die Kündigung des Mieters rechtmäßig war, also die Kündigung, die für den Mieter von der Betreuerin ausgesprochen worden ist.

Aus meiner Sicht ist allein die Vermieterkündigung maßgebend oder - anders gewendet - die Kündigung durch die Betreuerin unwirksam. Dies deshalb, weil die Fristen für eine ordentliche Kündigung bei langjährigen Mietverhältnissen für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten.

2.
Aber wenn sich die Kündigung als unwirksam erweist, wie sieht die Sachlage dann aus?? Wann muss die Betreuerin kündigen. Wie wird das Gericht es sehen? Gibt es ähnliche Fälle.

Persönliche Erkrankung oder ähnliches bewirkt kein Ende der Mietzahlungspflicht, vgl. § 552 BGB a.F., der hier noch anwendbar sein dürfte.

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung ist m.E. nach nicht ersichtlich. Dies kommt grds. auch nur dann in Betracht, wenn erhebliche Vertragsstörungen zum Nachteil des Mieters vorliegen. Diese liegen nach Ihrer Anfrage aber nicht vor.

Dann ist der Mietzins weiter geschuldet. Wird die Wohnung anderweitig vermietet, muss sich der Vermieter dies jedoch anrechnen lassen.

Eine Kündigung durch die Betreuerin macht daher m.E. nach keinen Sinn. Das Mietverhältnis endet aufgrund ordentlicher Vermieterkündigung.

Ich hoffe, dass ich Ihre Anfrage beantworten konnte und verbleibe

mit freundlichen Grüßen



Rolf Tarneden
Rechtsanwalt aus Hannover


Nachfrage vom Fragesteller 02.02.2005 | 12:59

Mir geht es grundsätzlich darum. Ich habe dem Mieter aus o.g. Gründen gekündigt. Die Kündigungsfrist belief sich aber nur auf ca. 8 Monate, obwohl dem Mieter lt. Gesetz nach dieser langen Mietzeit immerhin 12 Monate Kündigungsfrist zustehen. Die Frage war: Ist meine Kündigung unwirksam, weil ich die Kündigungsfrist nicht eingehalten (trotz Anführung eines "Sonderkündigungsrecht") ? Wenn ja, könnte ich dann sagen, dass das Mietverhältnis bis heute weiter besteht, da ja die Betreuerin bis heute nicht schriftlich gekündigt hat ??

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.02.2005 | 17:48

Sehr geehrter Fragesteller,

in Ihrem Fall hätte möglicherweise das Recht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung bestanden (Verwahrlosung der Wohnung, Geruchsbeeinträchtigung etc.), aber Sie haben ja nicht außerordentlich gekündigt.

Dann haben Sie ordentlich gekündigt. Dies geht nur unter den gesetzlichen Fristen. Ich kann hier nicht erkennen, dass Ihnen hier ein "Sonderkündigungsrecht" zusteht, dass zu einer Fristverkürzung von 3 Monaten führen könnte.

Sie können mir aber auch schreiben und mir Ihren Standpunkt noch näher verdeutlichen (tarneden@wieck-zimmermann.de).

Wenn die vorgenommene Kündigung zu einem zu frühen Termin vorgenommen ist, wird sie umgedeutet in eine Kündigung zum nächstmöglichen Termin. Das wäre nach Ihrer Anfrage der letzte Jahreswechsel gewesen. Das Mietverhältnis ist daher beendet.

Mit freundlichen Grüßen



Rolf Tarneden
Rechtsanwalt

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