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Kündigungsverzicht wirksam?

| 01.09.2011 18:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Wir haben einen Mietvertrag (Formularmietvertrag Haus und Grund, Indexmiete) mit folgendem Kündigungsverzicht unterschrieben:
"Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 01.12.2008. Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten) vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig" Den Mietvertrag haben wir bereits am 30.10.2008 geschlossen. Nach meinen Recherchen sind die 4 Jahre laut BGH als maximale Grenze zu sehen und ab Vertragsschluss zu rechnen. Dieses geht aus unserem Vertrag meines Erachtens aber nicht eindeutig hervor. Ist diese Klausel evtl. unwirksam weil der Beginn und damit die exakte Dauer nicht klar definiert ist? Oder ist die Klausel so auszulegen, dass sie ab Mietbeginn gerechnet wird und damit die vier Jahre überschreitet und dadurch evtl. unwirksam ist? Sollte die Klausel unwirksam sein wäre das Einhalten der gesetzlichen Kündigungsfrist kein Problem. Unser Vermieter möchte uns derzeit nur mit einer Nachmietergestellung aus dem Vertrag lassen. An den Nachmieter stellt er jedoch strenge Anforderungen. Paar ohne Kinder und Haustiere, nicht zu jung und 3.000€ Nettoeinkommen, obwohl die Wohnung gerade mal 530 € kalt kostet.
01.09.2011 | 19:46

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Sie haben zunächst recht mit der Annahme, dass ein beidseitiger Kündigungsverzicht in Mietverträgen vom Bundesgerichtshof als wirksam angesehen werden, solange diese die Dauer von 4 Jahren nicht übersteigen (BGH, Urt. v. 23.11.2005 - VIII ZR 154/04).

Die vier Jahre beginnen mit dem Abschluss des Mietvertrages, sodass Sie noch bis zum 29.10.2012 daran gehindert sind, eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

Die Klausel ist auch nicht unwirksam, nur weil der Beginn nicht genau festgelegt ist, solange sich in dem Mietvertrag selbst das Abschlussdatum finden lässt und die Zeit somit bestimmbar ist, da der Rechnungsbeginn selbst, also dass die Frist mit dem Abschluss des Mietvertrages zu laufen anfängt, nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt werden braucht. Dies wird von den Gerichten zugunsten der Mieter angenommen, da der Abschluss des Mietvertrages grundsätzlich früher ist, als der Beginn des Mietverhältnisses.

Grundsätzlich ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, innerhalb der Kündigungsfrist einen Nachmieter zu akzeptieren, sodass es ihm auch frei steht, wenn er dies doch machen sollte, solche doch etwas eigenartigen Bedingungen aufzustellen.

Die Rechtsprechung sieht jedoch noch dann eine Pflicht zur Annahme des Nachmieters an, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat (Urteil des BGH vom 22.01.2003, Az.: VIII ZR 244/02).

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn berufliche oder gesundheitliche oder gewichtige familiäre Gründe einen früheren Wegzug erfordern.

Sollte dies bei Ihnen vorliegen, bitte ich um einen kurzen Hinweis und die genaue Angabe des Grundes, um Ihnen dazu noch eine spezifischere Antwort geben zu können.


Bewertung des Fragestellers 01.09.2011 | 20:10

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