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Kündigungsverzicht Sonderkündigungsrecht?


11.09.2005 23:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Am 14.03.2005 habe ich einen unbefristeten Mietvertag mit einem Beidseitigen Kündigungsverzicht für 2 Jahre unterschrieben. Im Mietvertrag steht außerdem:
"§21 Sollte der Mieter das Mietverhältniss bzw. Kündigungsfrist in der festgelegten Form nicht einhalten, so hat der Mieter dem Vermieter unbeschadet sonstiger Ersatzansprüche hierfür Ersatz sämtlicher entstehenden Kosten zu leisten. In der Form eines Ersatzmieters kann sich der Vertragspartner einer Erfüllung des Vertrages nicht entledigen."
Der Mietvertag wurde auch nicht vom Vermieter unterschrieben sondern von einer anderen Dame aus seinem Büro.

Da meine Freundin jetzt schwanger geworden ist und wir gerne zusammen ziehen wollen, bzw auch dieses Jahre heiraten werden, habe ich meinem Vermieter die Situation geschildert und ihn gebeten den Mietvertrag entweder mit einer Frist von 3 Monaten kündigen zu dürfen oder ihm einen Nachmieter zu stellen. Dies habe ich ihm 2mal per einschreiben mit Rückschein geschickt. Beide male kam das Schreiben zurück mit dem Vermerk "Annahme verweigert".

Besteht in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht weil für 2 bzw. dann 3 Personen die Wohnung zu klein wäre? Besondere Härte?
Wie komme ich aus diesem Vertrag raus bzw wie soll ich mich verhalten weil mein Vermieter nicht erreichbar ist?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes folgendermaßen:

1.
Leider begründet die Tatsache, dass Sie Familienzuwachs erwarten, in der Regel keinen wichtigen Grund, der Sie zu einer vorzeitigen Beendigung durch außerordentliche Kündigung berechtigten würde.
Dies wurde u.a. durch das Landgericht Braunschweig in einem wohl vergleichbaren Fall entschieden (Quelle: DWW 2000, 56) und entspricht dem Grundsatz, dass ein Mietvertrag nur dann außerordentlich gekündigt werden kann, wenn eine Fortführung des Mietverhältnisses für die kündigende Partei unzumutbar ist. Zu beachten ist dabei auch, dass die Anforderungen an die Unzumutbarkeit höher sind, wenn – wie hier – ein Verschulden des Kündigungsempfängers nicht vorliegt.

Es mag sich zwar aufgrund der mir im Detail nicht bekannten Umstände so verhalten, dass Ihre (Ein-Zimmer?)-Wohnung für drei Personen kaum mehr vernünftig bewohnbar ist, zumal dann wenn eine davon ein Säugling bzw. Kleinkind ist.
Sie müssen aber bedenken, dass Ihrer Freundin in der von Ihnen gemieteten Wohnung kein eigenständiges Wohnrecht zusteht.

Anderes könnte hier gelten, wenn die Vereinbarung des Kündigungsausschlusses unwirksam wäre. Dies kann aus verschiedenen Gründen der Fall sein. Dann könnten Sie ordentlich mit der gesetzlichen dreimonatigen Frist kündigen.
Um dies abschließend zu klären, müssten Sie den gesamten Mietvertrag juristisch überprüfen lassen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dies im Rahmen dieses Forums nicht geleistet werden kann.

Die Tatsache, dass der Vertrag vermieterseits durch eine Stellvertreterin unterzeichnet wurde, führt jedenfalls nicht zu dessen Unwirksamkeit, zumal Sie eine etwa fehlende Vertretungsmacht nicht unverzüglich nach Unterzeichnung beanstandet haben.

2.
Jedoch kann nach der oben genannten Gerichtsentscheidung der bevorstehende Familienzuwachs eine besondere Härte in Bezug auf die Stellung eines Ersatzmieters begründen (LG Braunschweig DWW 2000, 56).

Im Regelfall muss sich Ihr Vermieter – unabhängig von dem vertraglichen Ausschluss – nicht auf die Stellung eines Nachmieters einlassen.

Anders verhält es sich aber, wenn Sie Ihrem Vermieter gegenüber darlegen können, dass das Festhalten an dem Vertrag aufgrund der familiären Situation für Sie eine gewisse Härte darstellt und der Vertragsabschluss mit dem gestellten Ersatzmieter für ihn annehmbar ist.
Hierzu müssten Sie konkret einen Ersatzmieter stellen, der zahlungsfähig, zumutbar und zur unbeschränkten Übernahme des Vertrages bereit ist (LG Bremen ZMR 2001, 545) und Ihr Interesse müsste das des Vermieters im Streitfalle erheblich überragen (OLG Hamm NJW-RR 1995, 1478).

3.
Ich empfehle Ihnen daher, zunächst einen (besser: mehrere) geeignete(n) Ersatzmieter zu finden und sich jeweils eine Selbstauskunft (wirtschaftliche Verhältnisse) geben zu lassen.

Schreiben Sie sodann Ihren Vermieter unter konkreter Angabe der potentiellen Ersatzmieter mit Selbstauskunft erneut an und schildern Sie Ihre Situation möglichst drastisch, aber glaubhaft.

Möglicherweis lässt sich der Vermieter darauf ein, da eine Fortführung des Mietverhältnisses mit Kind für ihn evtl. nicht wünschenswert ist.

Sollte er sich darauf nicht einlassen, kann darin eine unberechtigte Ablehnung von Ersatzmietern gesehen werden, die Sie dann letztlich doch zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt.

Um sicherzustellen, dass Sie den Nachweis führen können, dass dem Vermieter das Schreiben zugeht, müssen Sie es in Anwesenheit von Zeugen, die dessen Inhalt bestätigen können, entweder persönlich in den Briefkasten des Vermieters einwerfen oder – besser – als Einwurfeinschreiben versenden und den Benachrichtigungsschein sorgfältig aufbewahren.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben.

Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung, ebenso für eine etwa erforderliche weitergehende Interessenwahrnehmung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.09.2005 | 10:56

Vielen Dank für ihre antwort. Da mein Vermieter ja beide Einschreiben verweigert hat, also direkt beim Postboten die Annhame verweigert hat bei Einschreiben mit Rückschein sowie beim Einwurfeinschreiben gehe ich davon aus das er es wieder tun wird. Er bestitzt kein Briefkasten an den man einfach rankommt, mann muss erst aufs Grundstück gelassen werden. Wie soll ich ihm dann Nachmieter vorstellen? Wie verhält es sich mit der Klausel das die Ansprüche mit einem Nachmieter nicht abgegolden sind?

Vielen Dank im Vorraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2005 | 12:50

Sehr geehrter *****,

ausreichend für den Nachweis des Zugangs einer Willenserklärung ist, dass diese in den Machtbereich des Empfängers gelangt und dieser somit die Möglichkeit der Kenntnisnahme hat.
Der Vorteil des Einwurfeinschreibens ist, dass Sie bereits durch den Einwurf in den Briefkasten durch den Postboten (dem Ihr Vermieter wohl nicht den Zugang zu seinem Grundstück verwehrt) den Zugang des Schreibens bewirken. Nachweis hierfür ist der Einlieferungsbeleg der Post, dass der Brief eingeworfen wurde.
Ihrem Vermieter nützt es in diesem Fall also nichts, das Schreiben ungeöffnet zurückzusenden.
Denken Sie aber daran, sich Zeugen zu besorgen, die den Inhalt des Schreibens und dessen Aufgabe zur Post (schriftlich) bestätigen können!
Außerdem gilt nach ständiger Rechtsprechung bei wiederholter Zugangsvereitelung eine Willenserklärung als zugegangen.
Des Weiteren schneidet sich Ihr Vermieter mit seiner Vorgehensweise ins eigene Fleisch, da Sie sich später einfacher darauf werden berufen können, dass er die gestellten Ersatz- bzw. Nachmieter (bereits im Vorfeld, ohne sie sich vorstellen zu lassen) ablehnt. Wichtig ist, wie gesagt, die Selbstauskunft, die die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Interessenten in Kurzform enthält (besorgen Sie sich einen Vordruck).

Die Klausel in § 21 Satz 2 Ihres Mietvertrages ist unwirksam, da Sie ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung an Dritte haben und unter dieser Voraussetzung die Vorschriften der §§ 553, 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht abdingbar sind, auch nicht durch einzelvertragliche Regelung.

Ich empfehle Ihnen dringend, im weiteren Verlauf einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Sehen Sie doch auf der „Liste der teilnehmenden Anwälte“ auf unserem Forum nach, dort finden Sie auch eine Auflistung nach Postleitzahlenbereich.

Bei der Familiengründung wünsche ich Ihnen viel Glück.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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