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Kündigungsverzicht Mietvertrag - Ausreichende Gründe für die vorzeitige Beendigung?

| 16.04.2009 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren Anwälte,

mein Partner und ich haben im Oktober 2007 einen Mietvertrag mit 4-jährigem gegenseitigem Kündigungsverzicht unterschrieben. Das die Klausel in jedem Fall rechtmäßig ist, ist mir bekannt.

Nun ist mein Partner mir gegenüber schon mehrfach gewalttätig geworden, beim letzten Mal habe ich die Polizei hinzugezogen, er erhielt einen Verweis der Wohnung für 10 Tage. Eine Anzeige wegen Körperverletzung läuft gegen ihn.

Ich bin im 7. Monat schwanger, ich habe mich nun jedoch von meinem Partner endgültig getrennt, allein schon, um mein Kind und mich zu schützen. Aufgrund der schweren finanziellen und persönlichen (auch psychischen) Situation möchte ich gerne den Mietvertrag kündigen. Mein Partner würde die Kündigung selbstverständlich mitunterschreiben. Mein Einkommen wird sich entsprechend in Elternzeit verringern, so dass ich die Wohnung keinesfalls allein bewohnen können werde. Mein partner hat hohe Schulden; bei ihm wäre auch zwangsweise kaum etwas zu holen.

Nun versuche ich mich zunächst gütlich mit dem Vermieter zu einigen (auch in seinem eigenen Interesse), sollte dies jedoch scheitern, wüsste ich gerne, ob die vorgenannten Gründe (zu große Wohnung und zu hohe Miete für mich als dann allein Erziehende, schwere psychische und finanzielle Situation) ausreichend sind, um den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen, bzw. aufzuheben, selbstverständlich unter Stellung von geeigneten Nachmietern, die ohne wenn und aber in den Mietvertrag eintreten würden und was passiert, wenn der Vermieter offensichtlich geeignete Bewerber ablehnt.

Entschuldigen Sie bitte den langen Text, ich hoffe, ich habe mich verständlich genug ausgedrückt.

Vielen Dank!

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Basis Ihrer Angaben wie folgt beantworten darf:

Ich kann Ihnen nicht viel Hoffnung machen. Nach altem Recht war es ständige Rechtsprechung des BGH, dass ein Mieter in besonderen Härtefällen das Recht hatte, gegen Nachmieterstellung aus einem ansonsten noch länger laufenden Zeitmietverhältnis auszuscheiden. Ob dies auch nach neuem Mietrecht und der vom BGH entschiedenen Wirksamkeit eines gegenseitigen Kündigungsverzichts noch gilt, ist noch unklar: Der BGH hat sich dazu noch nicht geäußert.

Allerdings galt auch nach altem Recht, dass ein Recht zur vorzeitigen Kündigung eines Zeitmietvertrages nur Bestand, wenn der Mieter aufgrund von Umständen, die nicht in seinen Verantwortungsbereich fallen - berufliche Versetzung, Krankheit etc. - einem Härtefall ausgesetzt war und die Wohnung aufgeben musste. Die Trennung vom Partner gehört(e) allerdings nicht zu den anerkannten Härtefallgründen, da dieser Grund eindeutig allein in der Risikosphäre des Mieters anzusiedeln ist.

Ich sehe daher keine Möglichkeit, dass Sie eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erzwingen können, sofern ein wirksamer Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Sie sollten versuchen, mit dem Vermieter eine Mietaufhebungsvereinbarung zu vereinbaren - dem Vermieter sollte ja auch daran gelegen sein, dass der Mieter die Miete zahlen kann.

Gerne stehe ich Ihnen dabei auch mit Rat und Tat zur Seite.

Mit freundlichen Grüßen aus Köln-Lindenthal

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.04.2009 | 18:31

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

das ist natürlich nicht die Antwort, die ich hören wollte, aber da können Sie ja nichts dafür.

Es gibt bereits ein Schreiben des Vermieters zu diesem Thema, in diesem er nicht gänzlich auf stur stellt, allerdings war da der Sachverhalt ein Anderer (Lärmbelästigung im Haus, die Mieterin hat aber zwishenzeitlich das Haus verlassen). In diesem erklärt er sich zu einer solchen, wie von mir angestrebten Einigung eventuell einverstanden, legt sich aber nicht fest. Kann ich mich hierauf vielleicht berufen?

Wie Sie sicherlich verstehen können, eilt die Sache etwas, der Entbindungstermin rückt näher.

Eventuell vereinbare ich in Ihrer Kanzlei sodann einen Termin zu einem persönlichen Gespräch.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.04.2009 | 18:38

Sehr geehrte Ratsuchende,

selbstverständlich können Sie sich darauf berufen, dass der Vermieter ja offenbar einer einvernehmlichen Regelung bislang nicht abgeneigt war - wenn auch aus anderen Gründen. Allerdings sollte Ihnen bewusst sein, dass Sie keinen Rechtsanspruch auf eine Mietaufhebungsvereinbarung haben - hier ist Fingerspitzengefühl und Verhandlungsgeschick gefragt, weshalb ich Ihnen rate, das persönliche Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und ihm die Situation zu erklären.

Gerne dürfen Sie mich bei Bedarf anrufen und einen Termin vereinbaren.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann

Bewertung des Fragestellers 17.04.2009 | 09:20

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