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Kündigungsverzicht (3 Jahre) und Vereinbarung Staffelmiete


20.03.2007 22:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo,

ich habe einen Mietvertrag unterzeichnet, wo handschriftlich hinzugefügt worden ist, dass Mieter und Vermieter in den ersten drei Jahren auf Ihr Recht zur Kündigung verzichten.

Mündlich wurde mir gesagt, dass bei Hochzeit oder bei Kündigung des Arbeitgebers und dadurch bedingten Ortswechsel, ich trotzdem kündigen kann.

Meine Frage, wie sieht es gesetzlich aus, komme ich aus dem Vertrag z.B. bei Hochzeit raus, auch wenn mein Vermieter plötzlich nichts mehr von den Zusagen weiß?

Weiter Infos:
Die Wohnung hat 2 Zimmer und ist 45 cm² groß, sodass ich, wenn es zur Hochzeit kommt nicht mit meiner Frau in die Wohnung ziehen kann.
Kann ich zur Not ein Nachmieter finden und dadurch früher raus?
Es handelt sich um Staffelmietvertrag, wo die Mieten bis zum Jahr 2012 fest vereinbart wurden.

Es ist zwar noch keine Hochzeit geplant, aber drei Jahre sind eine lange Zeit. Vielleicht wird es auch keine Probleme mit dem Vermieter geben, aber ich würde gerne vorher bescheid wissen. Die Wohnungsübergabe war noch nicht.
20.03.2007 | 22:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.

Zunächst sei vorangestellt, dass ein beidseitiger Kündigungsverzicht nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urt. v. 30.06.2004, Az. VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urt. v. 14.07. 2004, Az. VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urt. v. 6.10.2004, Az. VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Dies zumindest dann, wenn der Zeitraum von 4 Jahren nicht überschritten wird (BGH, Urt. v. 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04).

Somit dürfte davon auszugehen sein, dass Sie mit Ihrem Vermieter einen wirksamen Kündigungsverzicht vereinbart haben.

Grundsätzlich könnte man die Zusage Ihres Vermieters als mündliche Nebenabrede zum Mietvertrag sehen, die grundsätzlich auch wirksam ist. Dies zumindest, solange nicht im Mietvertrag für Nebenabreden ausschließlich die Schriftform vorgesehen ist.

Ein Problem wäre jedoch die Bewiesbarkeit der Zusage des Vermieters. Haben Sie für diese Zusage Zeugen (und sind Nebenabreden nicht der Schriftform vorbehalten), so muss er sich daran festhalten lassen. Haben Sie keine Zeugen, dürften Sie im Streitfall in Beweisnöte geraten, wenn der Vermieter die Abrede bestreitet.

Unabhängig davon besteht im Falle der Hochzeit jedoch dann die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, um aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Selbst bei vertraglichem Ausschluss der Nachmietergestellung billigt die Rechtsprechung dann dennoch dieses Recht zu, wenn bspw. die Mietwohnung ungeeignet für die Nutzung mit zwei (oder mehr) Personen ist. Dies dürfte angesichts Ihrer Schilderung bei Ihnen der Fall sein. Selbiges gilt bei einer beruflichen Versetzung in eine andere Stadt, so denn die Entfernung für das tägliche Pendeln unzumutbar ist.

Ich hoffe Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne für Ergänzungen zur Verfügung.

Mit freundlichenm Grüßen


Marc N. Wandt
Rechtsanwalt




Nachfrage vom Fragesteller 18.06.2007 | 23:19

"Selbst bei vertraglichem Ausschluss der Nachmietergestellung billigt die Rechtsprechung dann dennoch dieses Recht zu, wenn bspw. die Mietwohnung ungeeignet für die Nutzung mit zwei (oder mehr) Personen ist."

Leider (oder zum Glück) könnte ein Auszug schneller Notwendig werden als ursprünglich geplant. Lese ich aus Ihrer Antwort richtig, dass, wenn keine Nachmieterregelung getroffen ist und ich einen geeigneten Nachmieter gefunden habe, auch schon ein Auszug vor der Hochzeit möglich wäre?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.06.2007 | 20:15

Das haben Sie nicht ganz richtig verstanden. Wenn es an einer Regelung bzgl. der Möglichkeit einer Nachmieterstellung fehlt, haben Sie erst einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn das "Härtemoment", in Ihrem Fall der zu kleine Wohnraum aufgrund der Heirat, eingetreten ist. Zuvor obliegt es Ihrem Verhandlungsgeschick mit dem Vermieter, auch unter Bezugnahme auf Ihre mündliche Abrede zu dieser Problematik.


Sie sollten sich also kurzfristig mit ihrem Vermieter ins Benehmen setzen, um diese Frage zu klären.


ANTWORT VON

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