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Kündigungssperrfrist bei vermieteten Wohnungen


19.11.2012 12:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Meine Eltern wohnen seit 1972 in einer 3-Zimmer Wohnung zur Miete. Die Vermieterin ist im Jahr 1989 versorben und hat die Wohnung an eine kirchliche Organisation vererbt. Jedoch hatten Ihr Bruder und dessen Ehefrau das Nießbrauchsrecht für die Wohnung.
der Bruder ist im Jahr 1992 verstorben und seine Ehefrau jetzt im Jahr 2012. Die Miete ist aufgrund der Tatsache, dass mein Vater die Wohnung komplett auf eigene Rechnung renoviert hat und auch sonst nicht mit Kleinigkeiten zu dem Ehepaar gangangen ist, sehr niedrig. Nachdem nun beide Personen für die der Nießbrauch eingetragen war verstorben sind hat sich die kirchliche Vereinigung an meine Eltern gewandt mit folgendem Vorschlag: entweder Sie sind ab sofort bereit freiwillig fast die Doppelte Miete zu bezahlen oder die Wohnung wird verkauft und dann kann vom neuen Besitzer auf Eigenbedarf geklagt werden!

Gilt in diesem Fall die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren?
Was können oder sollen meine Eltern unternehmen?

19.11.2012 | 14:20

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Mit dem Tod der Nießbraucher ist der Nießbrauch erloschen (§ 1061 BGB). Damit ist der Eigentümer, also die kirchliche Organisation als Erbin der Vermieterin nach §§ 1056, 566 BGB kaft Gesetzes in das mit Ihren Eltern bestehende Mietverhältnis eingetreten und an die bislang geltenden Vereinbarungen gebunden.

Dies vorausgeschickt zu Ihren Fragen:

1.
Gilt in diesem Fall die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren?

Eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren gilt nach § 577a BGB, wenn an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist.

Hierfür gibt Ihre Sachverhaltsschilderung keinen Anhaltspunkt. Von einer Kündigungssperrfrist kann ich daher leider nicht ausgehen.

2.
Was können oder sollen meine Eltern unternehmen?

a)
Eine Mieterhöhung kann nach § 557 Abs. 1 BGB durch Vereinbarung, im Übrigen nach § 577 Abs. 2 nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangt werden.

Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nacch § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).

Eine Mieterhöhung um fast das Doppelte liese sich daher gerichtlich nicht durchsetzen.

b)
Der Vermieter von Wohnraum kann das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1 BGB im der orderntlichen Kündigung nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Der Eigenbedarf muss aber tatsächlich vorliegen. Es besteht als kein Automatismus derart, dass bei einem Verkauf der Erwerber Eigenbedarf geltend machen könnte.

Nachdem das Mietverhältnis Ihrer Eltern bereits seit 1972 besteht, würde sich die Kündigungsfrist auf ingesamt 9 Monate verlängern (§ 573c Abs. 1 BGB. Dies könnte auf Kaufinteressenten, die eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen wollen, abschreckend wirken.

Ich rate Ihren Eltern, auf den Vorschlag der kirchlichen Vereinigung nicht einzugehen und sich nicht einschüchtern zu lassen. Möglicherweise wäre es sinnvoll, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, welcher dieser Vereinigung die Rechtlage verdeutlichen könnte.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Moosmann, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Reinhard Moosmann


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