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Kündigungssperrfrist bei Eigentümerwechsel umgehbar durch Eintrag von Nießbrauch?


20.03.2006 10:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hintergrund:
Am 1. August 2000 sind wir in unsere Wohnung gezogen, vor Unterzeichnung des Mietvertrages haben wir den Mann unserer Vermieterin, welcher alles Formalitäten mit uns geregelt hat, expliziet darauf angesprochen, ob für diese Wohnung irgendwann Eigenbedarf geltend gemacht würde. Dies verneinte er und begründete es damit, dass sie an langfristigen Mietern interessiert wären und deshalb auch ein 5-Jahres Vertrag abgeschlossen wird. Dieser 5-Jahresvertrag ist per 1. August 2005 abgelaufen, er erhöht sich jedoch immer um ein Jahr, wenn nicht von einer Seite gekündigt wird. Mitte Februar 2006 haben wir unserem Vermieter nochmals schriftlich einige gravierende Mängel gemeldet, u.a. defekte Heizungsventile (vom Heizungsfachmann festgestellt) und unzureichend isolierte Schiebetüren, durch welche uns enorm hohe Heizkosten entstehen (45% der Gesamtheizkosten eines 4-Parteienhauses. Ferner baten wir um Überprüfung, inwieweit die monatliche Miete den inzwischen gesunkenen Mieten angepasst werden kann, da er uns beim Einzug anbot, die Miete entsprechend anzupassen, sofern sich die Mieten im Laufe der Zeit senken würden.
Zwei Wochen später erhielten wir als Antwort auf unser Schreiben einen Anruf unserer Vermieterin, in welchem sie uns mitteilte, dass es a) für die von uns angesprochenen Probleme keine Lösung gäbe und b) sich die Situation dahingehend geändert habe, dass nun ihre Nichte in diese Wohnung einziehen möchte und deshalb Eigenbedarf geltend gemacht wird.

Nun ist es jedoch so, dass unsere Vermieterin die Wohnung bereits am 19.03.2003 an ihre Nichte überschrieben hat und sich selbst einen Nießbrauch bis zum Tod eintragen ließ. Weder die anderen Eigentümer im Haus, noch wir wurden über den Eigentümerwechsel informiert. Es besteht bei Eigentümerwechsel als Schutz für die Mieter eine sog. Kündigungssperrfrist, die mit dem 1. Eigentümerwechsel in Kraft tritt und normalerweise 3 Jahre beträgt, d.h. 3 Jahre kann der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf geltend machen. In München wurde aufgrund der angespannten Mietsituation im Jahre 2001 eine Wohngebietsverordnung erlassen und die Kündigungssperrfrist auf 10 Jahre erhöht.
Nun meine Frage: tritt diese Kündigungssperrfrist in diesem Fall ein, da es sich ja um den ersten Eigentümerwechsel handelt, welcher auch während unserer Mietzeit erfolgte oder kann diese Sperrfrist durch den Eintrag des Nießbrauchs der vorherigen Eigentümerin umgangen werden?
Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage des dargestellten Sachverhaltes wie folgt:

Die Kündigungssperrfrist tritt unter den folgenden Voraussetzungen ein.

Der Mieter einer Wohnung, die während seiner Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, hat einen besonderen Schutz gegen Eigenbedarfskündigungen:

Der neue Eigentümer kann erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb (das ist die Eintragung im Grundbuch) Eigenbedarf geltend machen (sogenannte Kündigungssperrfrist).

Diese Sperrfrist verlängert sich auf fünf Jahre in Gemeinden und Teilen einer Gemeinde, wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt.

Die Landesregierung kann auch bestimmen, dass sich die Kündigungssperrfrist in Gemeinden oder Teilen einer Gemeinde auf zehn Jahre verlängert.

Auch nach Ablauf der zehn Jahre wird der Eigenbedarf in diesen Gebieten nicht berücksichtigt, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter dem Mieter angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nachgewiesen hat.

In allen Fällen (Drei-, Fünf- oder Zehnjahresfrist) hat der Vermieter zusätzlich die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten.

Demnach ist die Kündigungssperrfrist nur einschlägig, wenn das Haus mit den vermieteten Wohnung während Ihrer Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde.

Soweit dies nicht der Fall entfällt die Sperrfrist.

Jedoch ist die Kündigung durch Ihre bisherige Vermieterin aus meiner Sicht aus verschiedenen Gründen unwirksam.

1. Zum einen kann nur der Eigentümer, also die Nichte kündigen
2. Weiterhin sind die Gründe für die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung konkret darzulegen.
3. Weiterhin muß sich die Vermieterin auf andere Wohnungen im Haus verweisen lassen, wenn sein Wohnbedarf in dieser Wohnung ohne erhebliche Abstriche befriedigt werden kann.

Auf die einzelnen Punkte kann hingegen nur eingegangen werden, wenn die Eigenbedarfskündigung auch exakt begründet wird.

Bei vorgeschobenen Eigenbedarfskündigungen, um beispielsweise die Wohnung zu verkaufen, drohen dem Vermieter zudem erhebliche Schadensersatzforderungen.

Hinsichtlich einer möglichen Reduzierung der Miete sind Sie allerdings an den geltenden Mietvertrag gebunden, so daß ein Anspruch auf Anpassung der Miete nicht besteht.

Hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise und vor dem Hintergrund der derzeit vorliegenden (unwirksamen) Kündigung empfehle ich, soweit Sie an dem Mietvertrag festhalten wollen, die Beauftragung eines Kollegen vor Ort, um entsprechend auf die Kündigung zu reagieren und auch die Mängelbeseitigung einzufordern. Unter Umständen besteht ein Minderungsanspruch, was aber mit dem Kollegen unbedingt vorher abgesprochen werden sollte.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2006 | 14:21

Herzlichen Dank für Ihre Antwort, jedoch eines verstehe ich nicht ganz:
Sie schreiben, daß die Kündigungssperrfrist nur einschlägig ist, wenn das Haus mit den vermieteten Wohnungen während unserer Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde.
In unserem Fall handelt es sich nur um eine von vier Wohnungen, welche alle vier verschiedene Eigentümmer haben. Da der Eigentümerwechsel in der von uns bewohnten Wohnung von Tante auf Nichte während unserer Mietzeit erfolgte und es sich dabei um den ersten Eigentümerwechsel überhaupt handelt, bedeutet dies, daß die für München geltende Sperrfrist nun gültig für die neue Eigentümerin (Nichte) ist oder entfällt die Sperrfrist?
Und bedeutet einschlägig = gültig?
Herzlichen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2006 | 20:30

Sehr geehrte Ratsuchende,

die besondere Sperrfrist besteht, wenn ein Haus im wege der Teilungserklärung in mehrere Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Hier hat der Gesetzgeber hat hier für eine Kündigungssperrfrist gesetzlich vorgesehen. Hintergrunf ist, daß für den Mieter die Gefahr, daß Eigenbedarf geltend gemacht wird, größer sei, als bei Häusern, in denen der Vermieter für verschiedene Wohnungen als Vermieter auftritt.

Die Kündigungssperrfrist entsteht also nur wenn der Eigentümer ein Haus in beispielsweise vier Eigentumswohnungen umwandelt.

Diese Konstellation ist bzw. war nach Ihren Angaben nicht der Fall, da bereits bei Abschluß des Mietvertrages eine Eigentumswohnung vorlag und keine Umwandlung vorgenommen wurde. Die Veräußerung und Übertragung auf die Nichte stellt eine solche Umwandlung nicht dar. Gleichwohl muß sich die Nichte an den Ausschlufristen für die Eigenbedarfskündigungen festhalten lassen, da Sie in den Mietvertrag eingestiegen ist.

Ich bedaure Ihnen keine bessere Auskunft geben zu können.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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